民泊の始め方 2026｜住宅宿泊事業・旅館業・特区民泊の3制度の違い

編集: 民泊学校 編集部　|　最終更新日: 2026-05-13

「自分の物件で民泊を始めたい。でも、住宅宿泊事業（民泊新法）と旅館業（簡易宿所）と特区民泊、どれを選べばよいのか分からない」――民泊開業の最初の壁は、ほぼこの「制度選び」です。3制度はそれぞれ届出・許可・認定と手続きが異なり、年間営業日数の上限・用途地域の要件・自治体ごとの上乗せ規制も大きく違います。本記事では、観光庁の民泊制度ポータルサイトと厚生労働省の旅館業法ページを一次ソースに、2026年5月時点での3制度の実務的な違いと、自分の物件に合うルートを判断するための整理表をまとめます。

結論: 3制度はこう選び分ける

3制度の選び分けは、突き詰めると「年間180日を超えて営業したいか」「物件の用途地域がどこか」「物件所在地が国家戦略特区の対象自治体か」の3点で大半が決まります。住宅宿泊事業は届出制で年間180日以内、旅館業（簡易宿所）は許可制で営業日数制限なし、特区民泊は認定制で対象自治体内に限られます。

住居専用地域でも条件を満たせば実施できる可能性があるのは住宅宿泊事業ですが、自治体条例で曜日や地域を制限している例があります（例: 京都市は住居専用地域での営業期間を限定する条例を運用しています）。年間を通じて営業したい場合は旅館業（簡易宿所）が選択肢になりますが、用途地域が住居系のみだと許可が下りない可能性があります。物件が東京都大田区・大阪府・大阪市など特区内にある場合は、特区民泊が外国人滞在を想定した運用ルートになります。

本記事の出典（公式ソース）

民泊制度ポータルサイト「minpaku」（観光庁）（2026-05-13取得）
3制度の概要、住宅宿泊事業法の届出手続き、施行状況の最新値

住宅宿泊事業法（民泊新法）とは（民泊制度ポータル）（2026-05-13取得）
届出制、年間180日上限、住宅要件、事業者の義務

旅館業法について（民泊制度ポータル）（2026-05-13取得）
旅館・ホテル営業／簡易宿所営業／下宿営業の3区分、簡易宿所の床面積基準緩和

特区民泊について（民泊制度ポータル）（2026-05-13取得）
国家戦略特別区域法に基づく外国人滞在施設経営事業の特例

住宅宿泊事業法の施行状況（民泊制度ポータル）（2026-05-13取得）
届出件数 61,605件・廃止件数 22,030件・届出住宅数 39,575件（令和8年3月13日時点）

旅館業のページ（厚生労働省）（2026-05-13取得）
旅館業法の所管・営業形態の解説

3制度の比較表（手続き・営業日数・用途地域・対象自治体）

細部に踏み込む前に、まずは3制度の骨格を一覧で比較します。実務上は、ここで「どの制度が現実的に取りやすいか」を当たりを付け、その後で各制度の詳細を確認する流れが効率的です。

項目	住宅宿泊事業（民泊新法）	旅館業（簡易宿所）	特区民泊
根拠法	住宅宿泊事業法（平成29年法律第65号）	旅館業法（昭和23年法律第138号）	国家戦略特別区域法
手続き種別	届出（都道府県知事等）	許可（保健所）	認定（自治体）
年間営業日数	180日以内（4/1正午〜翌4/1正午）	制限なし	制限なし（最低宿泊日数あり）
用途地域要件	原則 全用途地域可（条例で制限される場合あり）	住居専用地域は原則不可（地域により異なる）	特区内の指定区域
対象自治体	全国	全国	東京都大田区、大阪府、大阪市など
主な義務	届出、衛生確保、宿泊者名簿、騒音・近隣説明、定期報告、標識掲示（家主居住型）	許可、構造設備基準、衛生管理、宿泊者名簿、玄関帳場（または代替ICT設備）	認定、外国語による案内、最低滞在期間の遵守
家主不在型の管理	住宅宿泊管理業者への委託が義務	営業者が責任（管理委託は契約による）	特例の範囲で運用（自治体ごとの認定基準）
外国人対応の前提	必須ではない	必須ではない	前提（外国語案内が要件）

比較表のうち、特に注意したいのは「用途地域要件」と「自治体条例による上乗せ規制」です。住宅宿泊事業は法律上は全用途地域で実施できる前提ですが、自治体条例で住居専用地域での営業曜日が制限されている地域があります。最終的には物件所在地の自治体ページで条例の有無を必ず確認してください。

住宅宿泊事業（民泊新法）の詳細

住宅宿泊事業法は、2017年6月に成立し2018年6月15日に施行された比較的新しい法律です。「安全面・衛生面の確保」と「騒音やゴミ出しなどによる近隣トラブル対応」を目的に、健全な民泊サービスの普及を図るために制定されました。観光庁の民泊制度ポータルでも、その目的が明文化されています。

1. 手続き: 都道府県知事等への届出制

住宅宿泊事業を営もうとする者は、都道府県知事等への届出が必要です。保健所設置市の長や特別区の長が、都道府県知事に代わって届出受理・監督事務を処理することができるため、実務上の窓口は物件所在地の自治体（保健所や民泊担当部署）になります。

届出はオンライン（民泊制度運営システム）で行うのが一般的で、住宅の図面、消防法令適合通知書、登記事項証明書、管理規約のコピーなどが必要書類となります。届出が受理されると届出番号が発行され、Airbnb等の仲介業者に物件を掲載する際にも、この届出番号が必須となります。

2. 年間営業日数: 180日以内

住宅宿泊事業の最大の特徴は、年間提供日数の上限が180日と定められている点です。算定方法は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの期間を1年として、1日は正午から翌日の正午までと数えます。これは住宅宿泊事業法ポータルの公式説明に明記されている計算方式です。

この180日上限は、住宅としての性格を保つために設けられた制限で、超えて営業すると住宅宿泊事業の届出範囲を逸脱することになります。年間を通じて稼働させたい場合は、後述の旅館業（簡易宿所）への切り替え、または特区内であれば特区民泊への切り替えを検討する必要があります。

3. 住宅の要件

住宅宿泊事業の対象となる「住宅」には、設備要件と居住要件があります。設備要件は「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」の4つを備えていることです。居住要件はいずれかを満たす必要があります。

• 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
• 入居者の募集が行われている家屋
• 随時その所有者、賃借人または転借人の居住の用に供されている家屋

3つ目の「随時居住」は、別荘やセカンドハウスのように、所有者が時々利用する物件も対象に含まれることを意味します。空き家になっている家屋は、入居者を募集していなければ住宅としての要件を満たさない場合があるため、届出前に自治体に確認することが望ましいです。

4. 主な義務（家主居住型と家主不在型）

住宅宿泊事業者の義務は、家主居住型（家主が同居）と家主不在型（家主が同居しない）で異なります。家主不在型では、住宅宿泊管理業者への委託が義務付けられている点が大きな違いです。

義務	家主居住型	家主不在型
衛生確保措置（清掃等）	事業者が直接実施	管理業者へ委託
宿泊者への騒音防止説明	事業者	管理業者
近隣からの苦情対応	事業者	管理業者
宿泊者名簿の作成・備付け	事業者	管理業者
標識の掲示	事業者	管理業者
定期報告（2ヶ月ごと）	事業者	管理業者

住宅宿泊管理業者は別途登録が必要な業種で、2026年3月13日時点で4,095件が登録されています（民泊制度ポータル施行状況より）。家主不在型で運営する場合は、登録された管理業者に管理を委託する必要があります。

5. 自治体条例による上乗せ規制

住宅宿泊事業法では、地域の実情を反映する仕組みとして、条例による住宅宿泊事業の実施の制限が認められています。実際に多くの自治体が、住居専用地域での営業日や営業期間に制限を設けたり、学校等の周辺での営業を制限する条例を運用しています。

代表的な例として、京都市は住居専用地域での営業期間を限定する条例を、新宿区や中央区も独自の制限を設けている事例があります。物件の所在地によって規制内容が大きく異なるため、自治体の民泊担当窓口や民泊制度ポータルの「各自治体の情報・窓口」ページで、最新の条例を確認する必要があります。

旅館業（簡易宿所）の詳細

旅館業法は1948年（昭和23年）に制定された歴史ある法律で、現在は厚生労働省が所管しています。2018年6月15日の改正により、それまでの「旅館営業」「ホテル営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の4区分が、「旅館・ホテル営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の3区分に整理されました。

1. 旅館業の3つの営業形態（2018年改正後）

営業形態	特徴
旅館・ホテル営業	施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業のうち、簡易宿所営業および下宿営業以外のもの
簡易宿所営業	宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を有する施設（ペンション、ユースホステル、カプセルホテル等）
下宿営業	1ヶ月以上の期間を単位として宿泊料を受ける営業

民泊として運営する場合は、ほとんどのケースで「簡易宿所営業」が該当します。これは「宿泊する場所を多数人で共用する構造」という要件があるためで、戸建て1棟貸しや一室貸しでも、宿泊形態として簡易宿所に分類されます。

2. 簡易宿所の床面積基準（2016年緩和）

2016年4月の改正により、簡易宿所の最低床面積基準が緩和されました。改正前は宿泊室の延床面積33平方メートル以上が必要でしたが、改正後は「収容人員が10人未満の場合、1人当たり3.3平方メートル以上」という基準に変わっています。これにより、小規模な物件でも簡易宿所営業の許可を取得しやすくなりました。

この緩和は民泊への対応策の一環で、住宅宿泊事業法施行（2018年）の前段階として進められたものです。ただし、床面積基準が緩和されたとはいえ、構造設備基準（換気・採光・浴室・便所・洗面所等）や用途地域の要件は依然として満たす必要があります。

3. 営業許可の手続き（保健所申請）

旅館業（簡易宿所）の許可は、物件所在地の都道府県保健所に申請します。許可までの流れは概ね以下のとおりです。

1. 事前協議（保健所・消防署・都市計画担当との確認）
2. 許可申請書類の準備（施設の図面、構造設備の説明、消防法令適合通知書等）
3. 保健所への申請提出
4. 立入検査（保健所職員による現地確認）
5. 許可証交付

申請から許可までは、書類準備が整っていれば最短で1〜2週間程度ですが、構造設備の改修が必要な場合や保健所との協議が長引く場合は1〜2ヶ月以上かかることもあります。実務的には、行政書士に依頼するケースが多く見られます。

4. 玄関帳場とICT設備の代替

旅館業では原則として玄関帳場（フロント）の設置が求められますが、2018年の改正により、ICT設備を備えていれば玄関帳場を設置しないことも認められるようになりました。これは、無人運営を前提とする民泊にとって重要な改正点です。

ICT設備として認められる要件は厚生労働省のQ&Aに示されており、概ね以下のような機能が必要とされています。

• 宿泊者の本人確認（事前または到着時）
• 宿泊者と事業者・代理人との対面相当のコミュニケーション
• 非常時の連絡体制
• 近隣からの苦情への即時対応体制

スマートロックとビデオ通話、24時間対応コールセンターの組み合わせで、玄関帳場の代替とする運用が一般的です。ただし、自治体・保健所により具体的な要件解釈が異なるため、事前協議の段階で確認することが望ましいです。

特区民泊（国家戦略特別区域法）の詳細

特区民泊（外国人滞在施設経営事業）は、国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例として位置付けられています。「外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸借契約に基づき一定期間以上使用させるとともに、外国語による案内その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供する事業」と定義されています。

1. 対象自治体（2026-05-13時点）

特区民泊を実施できるのは、国家戦略特別区域として指定された地域のうち、特区民泊条例を制定した自治体に限られます。代表的な自治体として、東京都大田区、大阪府、大阪市などがあります。最新の対象自治体は内閣府の国家戦略特区ページや、民泊制度ポータルサイトで確認してください。

物件所在地が特区内であっても、自治体ごとに認定基準・最低宿泊日数・対象区域が異なります。東京23区内では大田区のみが特区民泊を運用していること、大阪府内では大阪市が特に活発であることなど、自治体差が大きいのが実情です。

2. 最低宿泊日数

特区民泊は「賃貸借契約に基づき一定期間以上使用させる」ことが要件で、自治体ごとに最低宿泊日数が定められています。多くの自治体で2泊3日以上が最低基準とされていますが、自治体により異なる場合があるため、認定申請前に必ず該当自治体のページで確認してください。

3. 認定の特徴

特区民泊は旅館業法の許可と異なり、自治体による認定制です。認定の主な要件は概ね以下のとおりです。

• 外国語による案内（英語・中国語等の対応体制）
• 滞在者名簿の作成・保管
• 近隣住民への事前周知
• 苦情対応窓口の設置
• 自治体指定の認定基準への適合

住宅宿泊事業のような180日制限がなく、年間を通じて運営できる点が大きなメリットです。一方で、最低宿泊日数の制約があるため、1泊から受け入れたい運用には向きません。長期滞在型の運用や、特区内で年間営業を計画している場合に検討する選択肢です。

自分の物件にどれが合うかの判断フロー

3制度の特徴を踏まえ、自分の物件にどの制度が合うかを判断するフローを示します。あくまで一般的な目安であり、最終的な判断は物件所在地の自治体・行政書士・専門家への確認が必須です。

物件・運営の条件	推奨ルート	確認事項
年間180日以内・住居系用途地域	住宅宿泊事業（民泊新法）	自治体条例の上乗せ規制、マンション規約
年間を通じて営業したい・商業系用途地域	旅館業（簡易宿所）	構造設備基準、消防法令適合、玄関帳場代替ICT
大田区・大阪市など特区・最低2泊3日OK	特区民泊	自治体の認定基準、外国語対応体制
条例で住宅宿泊事業が制限される地域	旅館業 または 特区民泊	用途地域、特区指定の有無
マンション規約で民泊禁止	原則 不可（規約変更交渉が必要）	管理組合への事前確認、規約改定の難易度
家主不在型・住宅宿泊事業を選択	住宅宿泊事業 + 管理業者委託	登録管理業者の選定、委託契約条件

判断フローのうち、特に注意したいのは「マンション規約で民泊禁止の場合」です。住宅宿泊事業法・旅館業法・特区民泊いずれも、管理規約で民泊が禁止されている場合は実施できません。マンションオーナーや区分所有者は、必ず管理組合に事前確認を取ってください。

制度選びでよくある失敗

3制度の選び方で実務上よく起こる失敗パターンを整理します。これらは事前確認の段階で避けられる失敗ばかりです。

2026年3月時点の民泊市場の現在地

3制度の理解を深めたうえで、現在の民泊市場の規模感を公式統計から確認します。これらの数値は、自分の物件で民泊を始めるかどうかの判断材料の一つになります。

1. 住宅宿泊事業の届出状況（民泊制度ポータル 2026-03-13時点）

指標	件数
住宅宿泊事業 届出件数（累計）	61,605件
うち事業廃止件数	22,030件
届出住宅数（現在の稼働可能件数の目安）	39,575件
住宅宿泊管理業 登録件数	4,095件
住宅宿泊仲介業 登録件数	60件

累計届出 61,605件のうち約36%（22,030件）が事業廃止となっており、参入したものの継続できなかった事例が一定数あることが読み取れます。届出住宅数 39,575件が、現在実質的に稼働可能な民泊物件の目安です。

2. 訪日外客数と宿泊統計（2026年3月）

• 訪日外客数（2026年3月推計値）: 3,618,900人（前年同月比+3.5%）／出典: JNTO
• 延べ宿泊者数（2026年3月第1次速報）: 5,546万人泊（前年同月比-0.1%）／出典: 観光庁
• 外国人延べ宿泊者数（同上）: 1,508万人泊（前年同月比+1.8%）／出典: 観光庁
• 客室稼働率（同上）: 60.3%（前年同月比+0.7ポイント）／出典: 観光庁

2026年3月時点で訪日外客数は360万人を超え、外国人宿泊者数も前年同月比でプラス成長を維持しています。一方で、客室稼働率は60.3%と、繁忙期にしては高水準ではあるものの、地域差が大きいことに留意が必要です。需要の旺盛なエリア（東京・大阪・京都・福岡・沖縄など）と、相対的に稼働率の低い地方部では、収支シミュレーションの前提が大きく異なります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 住宅宿泊事業の180日はいつから数えますか？

住宅宿泊事業法では、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までを1年として、180日以内に営業を収める必要があります。1日は正午から翌日の正午までの24時間で計算します。算定方法の詳細は民泊制度ポータルの公式説明をご確認ください。

Q2. マンションで民泊できますか？

管理規約・自治体条例・住宅宿泊事業法の3階層を確認する必要があります。管理規約で民泊が禁止されている物件では、3制度いずれも実施できません。届出・許可・認定の前に、必ず管理組合へ書面で確認してください。

Q3. 旅館業の許可と住宅宿泊事業の届出、どちらが取りやすいですか？

物件の用途地域・規模・運営計画によって異なります。住居系用途地域で年間180日以内の運用なら住宅宿泊事業の届出が現実的、商業系で通年運用したいなら旅館業の許可が選択肢になります。一律の「取りやすさ」比較は実態に合わないため、行政書士など専門家への相談が安全です。

Q4. 特区民泊はどの自治体で利用できますか？

東京都大田区、大阪府、大阪市などが代表例です。最新の対象自治体は内閣府の国家戦略特区ページや、民泊制度ポータルの「特区民泊について」をご確認ください。同じ府県内でも、特区民泊条例を制定していない自治体では利用できません。

Q5. 制度を間違えるとどんなリスクがありますか？

旅館業法に基づく許可なく宿泊料を受けて人を宿泊させる営業を行うと、旅館業法違反として処罰の対象となる可能性があります。住宅宿泊事業の届出範囲を超えて運営した場合も、行政指導や是正勧告の対象となり得ます。詳細は厚生労働省の旅館業法ページや民泊制度ポータルの「違法民泊」関連情報をご確認のうえ、不安があれば弁護士・行政書士にご相談ください。

Q6. 行政書士に相談するメリットは？

物件・地域に応じた最適な制度の提案、書類作成、自治体・保健所との協議の代行、消防法令適合通知書の取得サポートなど、開業手続き全般をサポートしてもらえます。特に旅館業の許可取得は構造設備基準のクリアが難所になるため、経験のある行政書士に依頼することで開業期間が短縮できる事例があります。

Q7. 制度が改正されたらどう確認しますか？

民泊制度ポータルサイトの「民泊の基礎知識」ページや、観光庁・厚生労働省の報道発表ページを定期的にご確認ください。当サイトでも公式ソースの更新を月次で確認し、変更点があれば該当記事を更新しています。最終的な制度内容は、必ず公式ソースでご確認をお願いします。

まとめ

民泊3制度（住宅宿泊事業・旅館業簡易宿所・特区民泊）の選び分けは、「年間営業日数の上限」「物件の用途地域」「物件所在地が特区か」の3点で当たりがつきます。住宅宿泊事業は届出制で180日上限、旅館業は許可制で営業日数制限なし、特区民泊は認定制で対象自治体限定です。

ただし、3制度のいずれを選ぶにせよ、自治体条例の上乗せ規制・マンション管理規約・消防法令適合・税務処理は別途確認が必要です。本記事の比較表と判断フローはあくまで一般的な目安として、最終的な制度選定と開業手続きは、物件所在地の自治体（民泊担当窓口・保健所）と、民泊・旅館業に精通した行政書士へのご相談をおすすめします。

次のステップとしては、当サイトの無料可否診断ツールで自分の物件の条件を整理し、収支の見通しを収支シミュレーターで試算することをおすすめします。地域の専門家・業者を探したい場合は、業者ディレクトリもあわせてご活用ください。

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