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Airbnb初心者向け！物件掲載開始後の設定・運営手順を徹底解説！
本記事では、Airbnbに一応登録は完了したけれど、
- どのように運用したらいいかわからない
- スタート時になかなか予約が入らない！どうすれば予約が入りやすいの？
と、民泊運用代行会社へ委託管理せず、ご自身でAirbnbで民泊運営される方に向けて
掲載順位の上げ方や運用開始後のスタートダッシュのかけ方、効果的な運用方法などをご紹介してまいります。
- ページ公開→宿泊単価の設定
- 掲載順位の決まり方を知り運用に活かす
- ゲストの予約決定（ルールの共有・正しい道案内）
- 効果的なレビューの獲得方法
それではまいりましょう！
❶適切な宿泊単価の設定を行う
Airbnbでの物件登録が終わりましたら、
リスティングページが”公開”となっていると思います。
最初に行うことは、カレンダーを押し、物件の宿泊単価の設定です。
まず、左側の赤く囲んだところをみてください。
うっすらですが、¥3,000円となっている数字が黄色くなっているのがわかりますでしょうか。
これは、Airbnbが独自のデータベースから判断したサジェスチョン（提案）で
周りのリスティング（物件）と比較して、
あなたのリスティングは値段が少し高めに設定されていますよ。
というサインです。
ちなみに色は3色あり、
- 青色＝適正価格または、相場より安い価格
- 黄色＝相場より少し高い価格
- 赤色＝相場よりだいぶ高い価格
という分け方がされています。
そこで、この画面右側の赤いシカクで囲ったところの数字を上げ下げして
リスティングの価格を調整いきます。
金額が入力できる欄の下側にAirbnbが独自に算出しているおすすめ価格（推奨料金）が表示されます。
この金額以下で設定すると、金額表示は青色となり、つまり周りのリスティングと比べて、
あなたのリスティング価格は安いものとして判断されることになります。
※ちなみに一泊当たりの最低宿泊料金設定額は¥ 1,125です。
この推奨金額は主に、周辺の類似物件数、予約可能状況、残り時間、物件クオリティの下記4つの項目で自動でAirbnbが提案してくれます。
- 検索件数
類似の物件の検索数が増えると、需要に合わせて推奨料金も上がります。検索が集中するのは週、シーズン、祝祭日の混雑のピークなどです。- 予約可能状況
推奨料金にはリスティングのカレンダーの空室状況も反映されます。空室が残りわずかになると推奨料金は高めに。- 予約締切までの残り時間
まだ何週間も何ヶ月も先の日付には高めの推奨料金が表示されます。予約が埋まらないまま締切りが近づくと、直前売り切りラストミニッツで推奨料金も徐々に値下がりしていきます。- 物件の内容
お家の立地、部屋タイプ、宿泊人数、アメニティ・設備、レビューも推奨料金の算定基準になります。引用元：Airbnb公式ページ
推奨料金に設定するかどうかは運営者側に任せられますが、
注意しておくべき点としては、
このAirbnbのデータは全ての近くのリスティングからAirbnbが独自に算出したもので、
例えば赤色（周りと比べて料金が割高）だからといって、
予約が入らない、ということは一切ありません。
また例えば、日本でいう桜の時期（3月後半～4月頭）や紅葉の時期は需要が上がり、
通常よりも高い宿泊単価で予約が埋まる傾向があるが、
自動設定の推奨単価だと、安いまま算出されていたりもすることもあります。
なので、あくまで参考程度までに留めておき、
自分のリスティングがどれくらいの金額で基本料金が落ち着き、
上限はどのくらいまで出せるのかは、実際にゲスト宿泊単価を通じて、
金額を上げ下げしながら掴んでいくと良いです。
私の運営方法としては、だいたい３ヶ月以上先の日付の宿泊単価は、強気の高めの料金に設定しておき、
予約日まで２ヶ月を切ってから少しづつ単価を下げていくことにしています。
また、虫食い状態になって、ポカンとなか一日だけ空いてしまったような日（上画像の２２日など）は
清掃料金との兼ね合いもあるが、私は単価を下げても泊まってもらうようにしている。
※特にレビューが少ないうちはレビューが増やせるので必要。
❷掲載順位の決まり方を知り運用に活かす
次にAirbnbで「場所」や「期間」「人数」で検索した際の掲載順位の決まり方について。
公式サイトによると、このような記載があります。
リスティングの検索順位を決める要因は何ですか？
リスティングの質
検索順位に影響を与えるのは、お部屋の掲載内容とゲスト対応の質です。
- 予約訴求力: ゲストのリスティング閲覧回数や予約を試みる回数が多いほど検索順位は上がります。集客力を高めるには、お部屋をありのままに再現する高画質の写真を出すのが効果的。
- レビュー: 泊まったゲストが残したレビューは質・量ともに検索順位に影響します。
予約のしやすさ
ゲストがどれだけ確実かつ簡単に予約できるかも、お部屋の検索結果に影響を与えます。
- 返答率・返答時間・承認率: ゲストに対して迅速に、毎回コンスタントに返答している人ほど、検索順位は上がります。検索では予約を承認するゲストの人数も考慮されますので、あまりにも却下が多かったり、問い合わせに返事がないと、検索順位は下がってしまいます。
- キャンセル: ホストの都合で予約をキャンセルすると、検索順位にはマイナスに響きます。
ゲストの嗜好
検索者と検索条件、旅行内容に応じて検索結果は1回1回異なって表示されます。
- 立地: ゲストは大雑把な都市名で検索したり、特定のエリア名に絞って検索できるため、それに応じた検索結果が表示されます。
- パーソナライズ検索: サイトではゲストの好みや旅行の特徴を捉え、それに合わせて検索結果を表示するよう努めています。そのため検索結果は検索者や旅行内容ごとに変わってきます。
引用元：AirbnbHPより
写真のクオリティやホストの反応率、物件立地などを総合的に判断され掲載順位が決まるという記載があります。
とはいえ、筆者が一番重要視しているのは、レビューの数と質です。
レビューの数と質が掲載順位の向上に大切な要素である。
その他にも写真点数やゲストへの返信対応率なども重要な項目なのですが、まずは宿泊完了ゲストが残してくれるレビューの数と質が大いに影響すると筆者は考えています。
もちろん、レビューを獲得するためにお部屋のクオリティ（例えば寝具や住設設備・備品）を上げることや清掃を徹底することは大前提。
とはいえ、誰もが掲載直後はレビューゼロ。
では、掲載開始直後でレビューも当然ない物件で、どうゲストを獲得していけば良いでしょうか。
掲載開始直後から２週間のリスティングには優遇があることを知る
これは通称Airbnbハネムーンと呼ばれているものですが、
下記画像を見ていただくとわかる通り、
レビュー数十件で☆4.5以上のリスティングの合間合間に左上に【新着】というタグがついた物件があります。
※参考：Aribnb上でエリア・池袋駅で検索。一ページ目の検索結果の表示。
この場合だと、いきなりトップページに新着のリスティングが４つ。
新着の物件はお部屋の内装や値段設定に関わらずとにかく上位に掲載されやすくなるのです。
スタート時に大事なことがオープニングセールと最大宿泊日数の制限
このハネムーン中の新着として表示されるわずか数週間でいかに
- 多くのゲストの宿泊予約をとるか
- そして良いレビューを獲得できるか
がカギとなります。
そのため筆者のよく行う施策の一つが、
「オープニングセールを打つこと」
です。
ご自身の周りの物件の平均宿泊単価の50%OFFくらいの単価で物件を掲載します。
通常の周りの物件の宿泊単価が２名7,000円なら、２名3,500円で掲載するのです。なぜか。
そうしないと、この最初の数週間でセールを打ちレビューを獲得できなければ
リスティングページは今後もう上位には上がってこず、
予約が獲得できなくなってから（上位表示されなくなってから）、
慌てて値段を下げに行ったとしても、もう後の祭りとなってしまい、それだけ収益を出すのが後ろ倒しになってしまいます。
また、これはAirbnbに限らずどの宿泊予約サイトにも言えることなのですが、
このオープニング50％OFFセールのときに泊まってくれたゲストのレビューに、
と書かれたら喜んでください。
なぜなら、その後通常料金に戻したとしても、
そのレビューは消えず残り続け、次に新しく予約しようとしているゲストに取っては、
通常の値段が表示されていても、レビューには「コスパがよかった！」
と書かれているので、
と思ってもらえるからです。
ですので、ここは初期の広告費用と割り切って、ぜひ最初の２ヶ月間ほどはセールを打っていただきたいです。
どのくらいの期間オープニングセールをする必要があるの？
ではどのくらいの期間オープニングセールをする必要があるか、
これは、数と質でだいたいで決めてOKなのですが、
筆者は☆4.5以上のレビューが20件ほど貯まるまで、セールを打つようにしています。
では、このセール時に気をつけるべきことはなんなのか、それは
オープニングセール料金で泊まるゲストに対しては必ずレビューの催促をすること
です。
いくら格安の料金でゲストにたくさん泊まってもらってもレビューを書いてくれなければそもそもセールを打っている意味がありません。
そこで、リスティングページ上と予約完了後のお宿詳細や道順資料を送る際のメッセージに下記のような文章を描くことをお薦めいたします。
【参考】
★★必見★★ 特別セール価格で泊まれる条件は、チェックアウト後に必ずAirbnbでレビューを書いて頂けると約束してくれるゲストのみです。レビューにご協力いただける方はぜひご予約ください。
そして、
- リスティングページ
- 予約完了後のメッセージ
- 宿泊前の確認メール
- 宿泊後のThank youメール
- レビューを書いていないゲストへの催促メール
の５回に渡って「オープニングセールでの宿泊体験はいかがでしたか？良かったらレビューを書いてくれたら嬉しいです！^^」
というような内容をゲストに送ること。
こういうプッシュするようなメールを送ることにに抵抗を持つ人も中にはいるかもですが、
大抵のゲストさまは特にしつこいとも感じず、心から感謝しレビューを書いてくれます。
そしてレビュー催促のほかに、もうひとつ大事なのが、
一回あたりの最大宿泊日数を5日〜7日間に設定すること
です。
予約受付設定画面で設定可能な、宿泊期間（宿泊日数制限）。
この最大宿泊日数を７日間に設定すること。
もしこの最大宿泊日数制限をかけずにオープニングセールを打つと、
宿泊単価が周りと比べて格安なので一瞬のうちに
１ヶ月や２ヶ月の長期泊のゲストが殺到してしまいます。
結果、1ヶ月間格安で泊まってしまわれレビューもひとつ、、ということになりかねません。
20レビューほどの優良レビューが溜まるまではセールを打つイメージです。
（おまけ）適当なチェックイン・アウトの時間を知る
ちょっと脱線です。（読み飛ばしても構いません。）
物件の管理体制によってチェックイン・アウト時間は人それぞれだと思いますが、
私が設定しているチェックイン・アウトの時間は
- チェックイン→17:00
- チェックアウト→10:00
です。
とはいえ、もちろんゲストからメッセージがあった場合の、
アーリーチェックイン、レイトチェックアウトの対応はおこなっています。
よくゲストからくるメッセージの例として、
- 荷物だけ先に置きたいゲストのアーリーチェックイン
- 朝食を家で食べたいor寝坊したゲストのレイトチェックアウト
- 早く現地に着いてしまってゆっくりしたいというゲストのアーリーチェックイン
などなどです。
こういったゲストからアーリーチェックインやレイトチェックアウトの要望があった場合、
理由が適当なら認めてあげることによって、感謝されレビューも高評価を頂きやすいです。
なので、チェックイン・アウトの時間は明確にした上で、ゲストから要望があった場合は、
『アーリーチェックインOKだよ！その代わりにいいレビューを書いてね！』
と伝えています。
もちろん、荷物だけ玄関口に置くことなど軽い要望は常に認めてあげています。
という意見もいただきますが、時間にルーズなゲスト様に関しては、
仮に長めにチェックアウトの時間を設定してあげたとしても、
その長くした分だけさらに遅れてしまい、結果清掃スタッフとはちあわせになり、清掃のスケジュールが詰まってしまい、、
などの経験がよくありました。
さらに、「清掃スタッフが玄関まできているから早く出て！」
なんてメッセージをすると、ゲストを急かしてしまった分だけ悪いレビューにも跳ね返ってきてしまうこともあるので、
結論、チェックイン・アウトの時間は適度の時間内の方が良いですね。
❸ゲストの予約決定（ルールの共有・正しい道案内）
いよいよゲストの予約が入った後の運用方法です。
ここでやるべきことは
- 道順案内
- 鍵の受け渡し方法を教える（自分が立ち会わない場合）
の２つです。
普段ゲストに送っている日本語バージョンの予約確定メールを共有しますのでご参考までに。
英語圏の方には英語で文章を作成し、送るのは必須です。英語が苦手な方は翻訳サイトを頼るか知り合いに助けてもらいましょう。
こんにちは！
この度は私たちの部屋を選んでくれてありがとうございました。
ゲストのサポートを担当する〇〇です。
私たちの部屋で素敵な時間を過ごせるようにサポートしますので、
何か質問があれば遠慮なく言ってくださいね。 あなたが泊まるアパートの情報を送ります。
※Airbnbのメッセージ機能はURLを貼り付けてもリンクができないため、同じ内容をメールに送りました。
【アパート】 住所： 東京都〇〇〇〇 〇〇駅から徒歩約5分
GoogleMAP https://goo.gl/maps/URLURL
アパートまでの道順 https://URLURL
【チェックイン＆アウト】 Check-in：午後5時 Check-out：午前 10時
※清掃と部屋の準備があるため、午後5時より前のチェックインはお断りしていますのでご理解ください。
【鍵の取得方法（お部屋へのご入室）】タブレット端末を利用したセルフチェックイン/チェックアウトです。
タブレット端末の使用方法は以下になります。
〜中略〜
【アクセス】 羽田空港から →京急本線・空港線快特に乗り、〇〇駅で下車。(所要時間約○分) 成田空港から→京成成田スカイアクセス特急に乗り、○○で下車(所要時間約○分)
【注意事項】 ・お家の隣に一般の住民が住んでいます。トラブル防止のためお部屋で過ごすときは大きな声を出さず静かにお過ごしください。室内に友人を呼んだり、パーティーをしないでください。 ・室内とバルコニーは全面的に禁煙です。 ・誰かが部屋のインターフォンを押した場合、出ないで無視してください。
【その他】 布団カバーとシーツは洗濯の関係上、写真のものと異なる場合があります。あらかじめご了承ください。 その他ご質問がありましたら、Airbnbのメッセージを使ってご自由にお問い合わせください。
こんな感じで送れば大丈夫でしょう。
特別な宿泊ルールがある場合は、こちらに記載しておきましょう。
あとは道順資料ですが、
- 住所の記載
- 空港から電車でのアクセス
- 駅から物件までのルート
- 鍵の取りかた（入室の仕方）
があればOK。
参考までにこちらもご紹介します。
※以下の画像は様々な物件を組み合わせて記載しております。
物件の住所
空港から電車でのアクセス
駅から物件までのルート
鍵の取り出し方法（入室方法）
これを先ほどのメッセージで画像が見れるようURLでPDFを閲覧できるようにして送ります。
※PDFをURLにする方法は
ファイルなう様など「PDF URL 変換」などと検索すれば見つかります。
URLは短縮化してあげたほうが良いと思います。
これでゲストは迷わず物件に到着出来たはずです。
もし迷ったり、鍵の取り出し方（入室方法）がわからなかったりするゲスト様に緊急用に電話番号なども記載してあげると良いですね。
❹効果的なレビュー獲得方法
お疲れさまでした。
ここまで来て、ゲストの宿泊が終わりました。
さてレビューの回収方法です。
レビューとは通常、ゲストがホストを評価しますが、
Airbnbではホストもまたゲストを同様に評価します。
ホストがレビューが書けるようになるのは、ゲストのチェックアウト日からなので、回収方法としては
「先手必勝！」でゲストチェックアウト後にすぐにホストから先にレビューを書いて
ゲストにレビューを書くことを気づいてもらう、です。
ここでホストは泊まってくれたゲストに対し、
- お部屋は綺麗に使ってくれたか
- ゲストはオススメできるゲストか
などの項目に評価をし、最終的にレビューを書きます。
これは、お互いのレビューが書き終わるまで非公開となるので、
遠慮なく情報は正確に書いて構いません。
ホスト側が書き終えると、ゲスト側に
”ホストに対しレビューを書きましょう”
の表示（通知）がAirbnbを通じてポップアップでゲストに表示されます。
そこで、まず気づいたゲストは書いてくれます。
もちろん、書いてくれないケースもあります。
その場合は、ゲストに対してメッセージを送りレビューを書いてもらえるようお願いしましょう。
丁寧にメッセージにてレビューを書いてくれるよう伝えれば、たいていのゲストはちゃんと書いてくれるものです。
また、ホストが動ける状況があれば、直接ゲストの帰り掛けに小さなお土産を渡したり、
メッセージでもゲストのチェックアウト直前にプレゼントのある場所を教えてあげたり、など
小さな心配りをすることでレビューをいただける確率がグッとあがります。
ただし、レビューはあくまで任意で書くものなので、そこに強制力はないことだけ理解しておきましょう。
また、一度書かれたレビューはどんな手段でも絶対に消すことは出来ません。
筆者も、理不尽な理由で☆ひとつをもらったことがあり、
Airbnbに抗議しましたが、取り次いでもらえませんでした。。！
ただ、悪いレビューを故意的に書くようなゲストは全体の1/20くらいで圧倒的に少数派す。
清掃や上記の道順案内がしっかりできていれば、まず良いレビューがもらえるので気にしないことです。
❶でお伝えした通り、良いレビューが20件くらい集まってくると、物件の掲載順位もあがり、
新規ゲストの目に止まる確率が上がり、それに伴い稼働率も上がってきます。
あなたの物件が高稼働することを願っています。お疲れ様でした！
まとめ
- ページ公開→宿泊単価の設定
- 掲載順位の決まり方を知り運用に活かす
- ゲストの予約決定（ルールの共有・正しい道案内）
- 効果的なレビューの獲得方法
今回は初めてAirbnbに掲載をして見たけれどいまいち運用方法がわからない・・！
そんな方に参考になればと思い、筆者の実例を交えてご紹介させていただきました！
参考になりましたら幸いです。
