東京23区 民泊条例まとめ 2026年版｜区別独自条例・用途地域・家主居住型/不在型の運用差

編集: 民泊学校 編集部　|　最終更新日: 2026-05-15

東京23区で民泊を始める場合、最大の壁になるのが「区ごとの独自条例」です。同じ住宅宿泊事業法の届出でも、新宿区・渋谷区・中央区・台東区など観光客の多い区では平日営業を制限する独自条例が定められており、年間180日の上限を実質120日以下に絞られるケースもあります。本記事では、観光庁の民泊制度ポータル（2026-05-15取得）と各区の公式ページを基に、東京23区の独自条例の有無、平日営業制限の傾向、家主居住型・不在型での運用差、許可申請窓口の整理、よくある条例違反の事例まで実務目線で整理します。最終的な届出・許可は物件所在地の区役所・保健所にご確認ください。

結論: 東京23区は「独自条例の有無」で稼働率が大きく変わる

東京23区での民泊運営は、区独自条例の存在が運営収益を大きく左右します。住宅宿泊事業法（民泊新法）では年間180日の営業上限が設定されていますが、観光客が多く住居専用地域が広がる中央区・新宿区・渋谷区・港区などでは、平日営業を制限する独自条例が定められており、実質120〜130日程度の運営になるケースが多くあります。

一方、足立区・葛飾区・江戸川区・大田区などの周辺区は独自条例の制限が緩く、180日上限まで運営できる場合が多いため、稼働率と収益性の両面で有利になる傾向があります。物件選定段階で区独自条例を確認することが、収益試算の前提として不可欠です。

本記事の出典（公式ソース）

民泊制度ポータルサイト（観光庁）（2026-05-15取得）
住宅宿泊事業法、自治体条例の概要

東京都（2026-05-15取得）
東京都内の住宅宿泊事業の届出窓口、各区の運用状況

新宿区公式（2026-05-15取得）
新宿区独自条例、住居専用地域の制限

中央区公式(2026-05-15取得)
中央区の住宅宿泊事業条例

旅館業法（厚生労働省）（2026-05-15取得）
旅館業法の運用、東京都の保健所窓口

民泊における消防法令上の取扱い等（総務省消防庁）（2026-05-15取得）
東京消防庁との連携、所轄消防署の確認

東京23区の独自条例マップ

23区を「独自条例の厳しさ」で大きく3グループに分類できます。物件選定段階での判断材料として活用してください。

グループ	代表区	条例傾向
A. 厳格制限	中央区・新宿区・渋谷区・港区	住居専用地域で平日営業大幅制限、年間120〜130日程度に
B. 部分的制限	千代田区・台東区・墨田区・文京区・目黒区・世田谷区	特定地域・特定期間の制限あり、180日近く運営可
C. 制限緩め	足立区・葛飾区・江戸川区・大田区・北区・板橋区	独自制限が緩く、180日上限まで運営可

グループA: 厳格制限の区（中央・新宿・渋谷・港）

これらの区は東京の最も人気が高い観光・ビジネスエリアで、住居専用地域における民泊の平日営業を独自条例で制限しています。具体的には、月曜日正午〜金曜日正午までの平日帯を住居専用地域では営業禁止とし、週末（金曜正午〜月曜正午）のみ運営可能とする運用が一般的です。

• 中央区: 住居専用地域での平日営業は不可
• 新宿区: 住居専用地域で月曜正午〜金曜正午の営業制限
• 渋谷区: 住居専用地域での平日営業に制限
• 港区: 住居専用地域での平日営業に制限

これらの区で住居専用地域に該当する物件の場合、年間営業日数が実質120〜130日程度に絞られます。商業地域・近隣商業地域なら制限の対象外なので、用途地域の事前確認が必須です。

グループB: 部分的制限の区

特定の地域や期間のみに制限を設けている区。学校周辺や住宅地の一部で平日営業を制限するなど、ピンポイントな運用が中心。物件所在地の地番単位で確認が必要です。

グループC: 制限緩めの区

独自条例による営業制限が緩く、180日上限まで運営できる物件が多いエリア。観光地から離れた住宅地が中心で、需要は中央寄りの区より低めですが、稼働率を重視する戦略には適しています。

家主居住型と家主不在型の運用差

区独自条例の多くは「家主不在型」「住居専用地域」での平日営業に重点を置いています。家主居住型なら制限が緩いケースもあります。

家主居住型のメリット

• 平日営業制限が緩和される区がある
• 住宅宿泊管理業者への委託が不要
• 近隣との関係が良好になりやすい
• 消防検査の要件が比較的緩い場合がある

家主不在型のデメリット

• 住宅宿泊管理業者への委託が必須
• 独自条例の平日営業制限の対象になりやすい
• 近隣説明・苦情対応の責務が重い
• 消防設備の追加が必要な場合がある

家主居住型での運用なら、グループAの厳格制限区でも180日近くの営業が可能なケースがあります。逆に家主不在型での運用なら、グループB・Cの区を選定することで稼働率を維持できます。

区別の届出・許可申請窓口

手続き	窓口	標準処理期間
住宅宿泊事業の届出	各区保健所 または 区民泊担当課	2〜4週間
旅館業（簡易宿所）許可	各区保健所	1〜2ヶ月
消防法令適合通知書	所轄消防署	2〜3週間
建築基準法確認	区建築指導課	事前相談1〜2週間

届出前の事前相談の重要性

東京23区では、住宅宿泊事業の届出前に事前相談を実施するのが標準です。区によっては事前相談を必須としているところもあるため、物件取得前の事前相談で「届出可否」「条例制限の内容」「必要設備」を確認することが、後のトラブル予防につながります。

主要区の運用傾向

中央区（銀座・日本橋・月島）

商業地域中心の区で、銀座・日本橋エリアは観光・ビジネスとも需要極めて高い。一方、月島・佃エリアは住居専用地域が多く、家主不在型の平日営業が制限されます。物件選定では用途地域の確認が最重要です。

新宿区（新宿・歌舞伎町・神楽坂）

独自条例で住居専用地域における家主不在型民泊の平日営業を制限。歌舞伎町・新宿駅周辺の商業地域なら制限の対象外。神楽坂・四谷の住宅地は条例の影響を受けやすい。

渋谷区（渋谷・原宿・代官山）

商業地域は無制限、住居専用地域は条例の対象。代官山・松濤の高級住宅街は条例の影響を受けやすい一方、渋谷駅周辺は商業地域中心で運営しやすい。

港区（六本木・赤坂・麻布・品川）

高級住宅地が多く、住居専用地域での運用制限が顕著。六本木・赤坂の繁華街エリアは商業地域で運営しやすいが、麻布・白金・高輪などの住宅地は条例の影響を受けやすい。

台東区（浅草・上野・蔵前）

浅草・上野などの観光名所が多く、訪日客需要が安定。商業地域での旅館業（簡易宿所）取得物件も多く、180日以上の運営を狙うなら旅館業転用が現実的です。

大田区（蒲田・羽田）

羽田空港至近で訪日客のトランジット需要が高い。特区民泊（国家戦略特別区域での認定）の制度が利用可能で、180日上限のない運用も選択肢。

用途地域の確認方法

区独自条例の制限対象になるかは、物件所在地の用途地域で判定されます。確認方法を整理します。

用途地域の確認手段

1. 各区の都市計画情報マップ（オンライン公開）
2. 東京都都市整備局の都市計画情報
3. 区役所の都市計画課窓口
4. 不動産業者経由（重要事項説明書に記載）
5. 地番からの公図確認

民泊運営に有利な用途地域

用途地域	民泊条例制限
商業地域・近隣商業地域	区独自条例の対象外、180日上限まで運営可
準工業地域・工業地域	対象外（民泊運用可）
準住居地域・第二種住居地域	区により制限あり
第一種住居地域	制限の対象になりやすい
住居専用地域（第一種・第二種）	グループAの区では平日営業制限

物件選定時の23区チェックリスト

物件取得前に確認すべき項目を整理します。これを契約前の最終チェックとして使ってください。

• 用途地域: 商業地域・近隣商業地域なら制限対象外
• 区独自条例: 平日営業制限・期間制限の有無
• マンション管理規約: 民泊禁止条項の有無
• 近隣の民泊運営状況: 既存物件のトラブル有無
• 消防法令適合: 消防設備の追加要件
• 建築基準法: 用途変更の要否
• 家主居住型 o​r 不在型: 運営方針との整合
• 180日以上運営の可否: 旅館業 o​r 特区民泊の選択肢

条例違反のリスクと事例

区独自条例違反は、住宅宿泊事業の届出取消や旅館業の許可停止につながるリスクがあります。

23区で民泊を始めるロードマップ

1. 区の独自条例確認: 各区公式サイトで条例内容を確認
2. 用途地域チェック: 都市計画情報マップで物件所在地の用途地域を確認
3. 区役所事前相談: 民泊担当課・保健所で事前相談
4. マンション管理規約確認: 民泊禁止条項の有無を管理会社で確認
5. 消防署事前相談: 所轄消防署で消防設備要件を確認
6. 近隣説明の準備: 上下左右住戸への説明書面を準備
7. 住宅宿泊管理業者選定: 家主不在型なら登録業者を選定
8. 届出申請: 必要書類を揃えて区への届出
9. 消防検査: 所轄消防署の検査受診
10. 運営開始: 住宅宿泊事業者番号発行後、Airbnb等への掲載

23区での収益最大化戦略

23区での民泊運営の収益性は、区選び + 用途地域 + 運営形態の組み合わせで大きく変わります。

パターン1: 中央寄りの区 + 商業地域 + 家主不在型

中央区・新宿区・渋谷区・港区の商業地域物件で、家主不在型運営。180日上限まで運営でき、ADRも高めに設定可能。物件取得コストが高い反面、稼働率と単価の両方を取れる戦略です。

パターン2: 周辺区 + 住居系 + 家主不在型

大田区・北区・板橋区などの周辺区で、家主不在型運営。物件取得コストが抑えられ、独自条例制限も緩い。ADRは中央寄りより低めですが、物件単価とのバランスでROIは高くなる事例があります。

パターン3: 厳格制限区 + 住居系 + 家主居住型

中央区・新宿区などの住居専用地域で家主居住型運営。条例制限が緩和されるケースがあり、180日近くの運営が可能。本業との両立や副業民泊向きの戦略です。

パターン4: 旅館業（簡易宿所）転用

180日上限を超えて運営したい場合は、旅館業（簡易宿所）の許可取得が現実的。台東区・墨田区などの観光エリアで旅館業転用物件が増えており、年間365日運営でADRも安定します。

23区別の届出件数と需要動向

観光庁の住宅宿泊事業届出住宅数（2026年3月時点）では、東京23区は全国的にも届出数が多いエリアです。区別の届出傾向と需要動向を整理します。

届出数が多い区

• 新宿区: 観光・ビジネス両需要、届出数23区最大級
• 渋谷区: 訪日客の人気エリア、届出数上位
• 台東区: 浅草・上野の観光集中、旅館業転用も多い
• 豊島区: 池袋エリアの宿泊需要
• 大田区: 羽田空港至近、特区民泊で運用しやすい

需要が高まっているエリア

• 墨田区（押上・スカイツリー周辺）: 観光新興地
• 江東区（豊洲・有明）: ビッグサイト・国際イベント需要
• 北区（赤羽・王子）: 都心アクセスと家賃のバランス
• 品川区（五反田・大崎）: ビジネス需要安定
• 中野区: 新宿至近のサブエリア

これらのエリアは需要が伸びている一方、家主不在型の住宅宿泊事業では条例制限の影響を受けやすい傾向もあります。エリア選定は需要だけでなく条例の確認も両輪で進めてください。

23区での旅館業（簡易宿所）転用の現実性

住宅宿泊事業の180日上限を超えて運営するため、旅館業（簡易宿所）への転用を検討する事例が増えています。23区での転用可否と判断材料を整理します。

旅館業転用しやすい用途地域

• 商業地域・近隣商業地域: 旅館業の標準的な対応エリア
• 準住居地域: 一定の条件で許可可能
• 準工業地域: 周辺環境の確認次第で許可
• 第二種住居地域: 制限多く事前相談必須

旅館業転用の留意点

• 消防設備の追加（自動火災報知器・誘導灯・スプリンクラー等）
• 建築基準法上の用途変更（200㎡超は確認申請）
• 常駐義務とICT代替の判断（区により運用差）
• 近隣説明会の実施が標準
• 許可取得に1〜2ヶ月の期間

旅館業転用は住宅宿泊事業より初期投資が大きい一方、年間365日運営でADRも安定します。長期運営なら旅館業転用が有利になる事例があります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 商業地域なら条例制限の対象外ですか？

大半の区で商業地域・近隣商業地域は独自条例の制限対象外です。180日上限まで運営できます。ただし、区によっては商業地域でも特定の規制を設ける場合があるため、必ず物件所在地の区役所で確認してください。

Q2. 用途地域の確認、どこでできる？

各区の都市計画情報マップ（オンライン）、東京都都市整備局のサイト、区役所都市計画課で確認できます。不動産業者経由なら重要事項説明書に記載があります。物件取得前の確認が必須です。

Q3. 家主居住型と不在型、どちらで申請すべき？

運営実態で判定されます。物件オーナーが居住している場合は家主居住型、別住所に住んでいる場合は不在型です。家主居住型は独自条例制限が緩い傾向、不在型は住宅宿泊管理業者への委託が必須になります。

Q4. 平日営業制限の区で、稼働率はどれくらい？

週末（金曜正午〜月曜正午）の3日間×52週=156日が運営可能日数の上限です。実稼働率を80%とすると年間約124日の稼働。180日制限の他区と比較すると、約7割の運営機会となります。

Q5. マンション管理規約で民泊禁止と書かれていたら？

管理規約での民泊禁止条項がある場合、住宅宿泊事業の届出は受理されない o​r 民事上のトラブルが発生します。物件取得前に管理会社・管理組合で必ず確認してください。総会決議で禁止が定められた場合は変更が困難です。

Q6. 旅館業（簡易宿所）への転用、どの区で取りやすい？

台東区・墨田区・足立区などの観光・住宅混在エリアで旅館業転用が増加傾向。商業地域・近隣商業地域・準住居地域・準工業地域・工業地域での申請が可能です。住居専用地域では旅館業転用が原則として困難になります。

Q7. 23区で特区民泊は使える？

大田区が23区内唯一の国家戦略特別区域として特区民泊（最低2泊3日からの宿泊）が認定されています。羽田空港至近の利点もあり、180日上限のない運営が可能です。他区では特区民泊は利用できません。

Q8. 区役所への事前相談、いつ行くのが理想？

物件取得前の事前相談が理想です。「契約はまだ、検討段階」と伝えれば、用途地域・条例制限・必要設備の確認に応じてもらえます。物件取得後だと条例違反で取得物件が活用できないリスクがあります。

Q9. 同じ区内でも町丁目で条例適用が違うことってありますか？

あります。同じ新宿区でも、新宿駅周辺は商業地域で制限対象外、神楽坂エリアは住居系で制限対象、というように町丁目単位で用途地域が変わります。物件の地番ベースで都市計画図を確認することが必須です。

Q10. 23区で民泊運営代行業者、どうやって見つける？

観光庁の住宅宿泊管理業者登録一覧で、東京を本拠地とする登録業者を確認できます。エリア対応・物件規模・料金体系で絞り込むのが定石です。23区は競争が激しく、複数業者の見積もり比較で年間収益が10〜30%変わる事例があります。

Q11. 23区での収益見込み、平均ADRはどれくらい？

中央寄りの区（中央・新宿・渋谷・港）でワンルーム1泊8,000〜15,000円、1LDKで12,000〜25,000円が標準的レンジです。台東区・墨田区の観光エリアもこれに近い水準。周辺区はワンルーム5,000〜10,000円、1LDK 8,000〜15,000円程度の傾向があります。

Q12. 23区で家主不在型の住宅宿泊事業、本当に運営可能？

用途地域が商業地域・近隣商業地域なら独自条例の制限対象外で運営可能です。住居専用地域でも家主居住型なら制限が緩和されるケースが多くあります。住宅宿泊管理業者への委託、近隣説明、消防設備の3点を押さえて事前相談で詳細を確認してください。

2026年以降の23区民泊の動向

23区の民泊条例は近年も改正・運用変更が続いています。直近の動向としては、観光客の増加に伴う近隣トラブル防止の観点から、住宅宿泊管理業者の登録要件強化、近隣説明の徹底、消防検査の厳格化が進んでいます。また、訪日客の回復に伴う旅館業（簡易宿所）転用申請の増加も観光庁統計で見られます。これらの動向を踏まえ、長期運営を考える事業者は条例変更の早期察知と柔軟な運営方針切替が求められます。年1〜2回の条例情報チェックと、行政書士・弁護士への定期相談が安全運用の鍵となります。

23区での近隣説明と地域連携

23区では、近隣住民との関係維持が運営継続の生命線です。区独自条例の多くで、近隣説明と苦情対応窓口の設置が事業者責務として明文化されています。

マンション物件の場合

同一階の上下左右4戸 + エレベーター利用者への配慮が基本です。管理組合への事前報告、管理人への連絡先共有、共用部での注意書き掲示などが標準対応になります。

戸建て物件の場合

両隣 + 向かい3軒、町内会への報告が基本です。地域行事への参加、清掃活動への協力など、長期的な信頼構築が大切になります。

トラブル予防の運用

24時間連絡可能な緊急連絡先（運営者 + 運営代行業者）を近隣に共有、騒音センサー設置、ハウスルールの多言語表示の3点が標準的な予防策です。

まとめ

東京23区での民泊運営は、区独自条例 + 用途地域 + 運営形態の3点で収益性が大きく変わります。中央区・新宿区・渋谷区・港区の住居専用地域では平日営業制限で年間120〜130日程度に絞られる一方、商業地域なら制限の対象外で180日上限まで運営可能。周辺区（大田・足立・葛飾・江戸川等）は条例制限が緩く、180日上限近くまで運営できる物件が多くあります。

物件取得前の事前相談、用途地域確認、マンション管理規約確認の3点を必ず実施してください。180日超の運営を狙うなら旅館業（簡易宿所）転用 o​r 大田区での特区民泊が選択肢になります。23区での運営は条例の更新も多く、年1回程度の最新条例チェックを習慣化してください。区独自条例は住民意見を踏まえて改正されることがあるため、東京都・各区の公式サイトを定期的に確認するのが安心です。最終的な届出・許可は物件所在地の区役所・保健所・行政書士にご確認ください。可否診断は 民泊可否診断、収支試算は 収支シミュレーター、運営代行は 運営代行業者の選び方、税務処理は 民泊の税務と確定申告 もあわせてご参照ください。

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