共有持分のみの取得・共有物分割で得た物件で民泊・旅館業を始める 2026年版｜民法206条・改正民法の共有物分割（現物/賠償/換価）・所在不明共有者の持分取得

編集：民泊学校 編集部｜公開日：2026年6月16日｜最終更新日：2026年6月16日

不動産には、一つの物件を複数人で所有する「共有」という形があります。相続や共同購入で生じた共有物件は、持分（その人の取り分）だけが市場に出ていたり、相場より安く取得できたりすることがあり、民泊・旅館業の投資対象として目に留まります。しかし、共有持分だけを取得しても、それだけで自由に民泊運営ができるわけではありません。物件をどう使うかには、他の共有者との関係（同意の要否）が関わってくるからです。この記事では、共有持分のみの取得・共有物分割で単独所有にする方法から、2023年4月施行の改正民法で変わった共有物の変更・管理・分割のルール、所在不明の共有者がいる場合の対処、そして民泊届出・旅館業許可との関係までを、公式情報をもとに整理します。

この記事でわかること

• 「共有持分のみの取得」と「共有物分割による単独所有化」という2つの入口の違い
• 共有持分の売買は他共有者の同意なしで完結する仕組み（民法206条）
• 2023年4月施行の改正民法で変わった共有物の変更・管理・分割のルール
• 共有物分割の3類型（現物分割・賠償分割・換価分割）の考え方
• 所在のわからない共有者がいる場合の持分取得の裁判制度（民法262条の2）
• 共有物件で民泊届出・旅館業許可をするときの注意点

「持分だけ取得」と「分割で単独所有化」——2つの入口を整理する

そもそも不動産が共有になるのは、相続で複数の相続人が引き継いだ、夫婦や親子・兄弟で共同購入した、共同事業で取得した、といった経緯が典型です。こうして生じた共有物件は、共有者の一人が「自分の持分だけ手放したい」と考えることがあり、その持分が市場に出てきます。持分だけの売買は、物件全体を買うより買い手が限られるため、相場より割安に取引されることがあります。これが、投資家にとっての入口になります。

共有物件に関わる取得には、大きく2つの入口があります。1つは、共有持分だけを買うこと。もう1つは、共有状態を解消して単独所有にする（共有物分割）ことです。

• 共有持分のみの取得：ある共有者から、その人の持分だけを買い取ります。買った人は新たな共有者になりますが、物件全体を自由に使えるわけではありません。
• 共有物分割による取得：共有状態を解消し、物件（または持分）を単独所有に整理します。協議でまとまらない場合は、裁判所に分割を請求できます。

民泊・旅館業として安定して運営するなら、最終的には単独所有に近い状態にしておくのが望ましいといえます。持分のまま運営すると、他の共有者との関係が常につきまとうためです。この記事は、すでに共有状態になっている物件を全員の合意で届け出る話ではなく、「持分だけ買う・分割で単独所有化する」という取得・出口の論点に焦点を当てます。すでに共有名義の物件を運営する手続きは共有名義の物件で民泊を始める前に確認すべき届出・許可の実務で扱っています。

共有持分の売買は他共有者の同意なしで完結する——民法206条

意外に思われるかもしれませんが、自分の共有持分を売ること、あるいは他人の共有持分を買うことは、他の共有者の同意なしにできます。民法第206条は、所有者が法令の制限内で自由にその所有物を使用・収益・処分できると定めており、これは共有持分にも当てはまります。持分の移転登記も、他の共有者の同意は要件になっていません。

ただし、ここに落とし穴があります。持分を取得して「共有者の一人」になれても、物件をどう使うか（民泊運営という用途を与えること）には、他の共有者との関係でルールがあるのです。さらに、自分の持分を超えて物件を使うと、他の共有者に対して使用の対価を償還する義務が生じることがあります（民法第249条第2項）。つまり、持分だけ安く買っても、物件をまるごと民泊に使えば、他の共有者から使用料相当の負担を求められるリスクがある、ということです。

価格の面でも注意が要ります。共有持分の価格は、物件全体の価格を持分割合で按分した金額より、さらに低く評価されるのが一般的です。これは、持分だけでは物件を自由に使えず、買い手が限られるという制約が価格に反映されるためです。一見すると割安でも、その後の単独所有化（他の共有者の持分を買い取る、または共有物分割を行う）に追加の費用と時間がかかることを見込んでおく必要があります。

改正民法（2023年4月施行）で変わった共有物の変更・管理・分割

2023年（令和5年）4月1日に施行された改正民法（令和3年法律第24号）で、共有物の扱いが整理されました。共有物件を民泊・旅館業に使うときに関わるのが、「変更」「管理」「分割」のルールです。

区分	必要な同意（改正後）
変更（形状・効用の著しい変更を伴うもの）	共有者全員の同意（民法251条1項。所在不明の共有者がいる場合は裁判所の決定により可＝同条2項）
軽微な変更（形状・効用の著しい変更を伴わないもの）	持分の価格の過半数（民法252条1項。著しい変更を伴わない変更は管理行為として扱われる）
管理に関する事項	持分の価格の過半数（民法252条1項）
短期の賃貸借（民法252条4項に定めるもの。建物は3年以内等）	持分の価格の過半数（民法252条4項）

ここで実務上の難問になるのが、共有物件を民泊・旅館業に使うことが「変更（全員同意が原則）」なのか「管理（過半数で可）」なのかという点です。建物の形状・効用に著しい変更を伴わなければ管理行為として扱える余地がありますが、用途の転換の程度や実際の使い方によっては変更行為と判断される可能性もあり、これは個別事情によって変わります。自己判断は難しいため、弁護士への確認が欠かせません。また、共有者が他の共有者を知ることができない・所在を知ることができないときは、裁判所の決定によって同意を得ずに変更できる仕組みも新設されました（民法251条2項）。

なお、共有者の一部が賛否を明らかにしない場合にも、裁判所の決定でその共有者以外の持分の過半数により管理に関する事項を決められる仕組みが整えられています。これらの改正は、共有者の所在不明や非協力で物件の活用が止まってしまう事態を解消する方向のものですが、いずれも裁判所の手続きを伴います。共有持分を取得して民泊運営を始めようとするとき、他の共有者の協力が得られるかどうかは、運営の安定に直結します。協力が見込みにくい物件では、これらの裁判手続きまで含めて、現実的に運営にこぎ着けられるかを、取得前に弁護士へ相談しておくことが大切です。

共有物分割の3類型——現物分割・賠償分割・換価分割

共有状態を解消して単独所有に近づけるのが「共有物分割」です。共有者間の協議で分割方法が決まればよいのですが、協議が調わないとき（一部の共有者が協議に応じない場合を含む）は、裁判所に分割を請求できます（民法第258条1項）。改正民法では、裁判所が命じる分割の方法が整理されました。

• 現物分割：物件（土地など）を物理的に分ける方法。
• 賠償分割（代償分割）：一部の共有者が、他の共有者に金銭（債務）を負担して、その持分を取得する方法（民法258条2項2号）。「自分が全部取得して、他の共有者にお金を払う」イメージです。
• 換価分割：現物分割・賠償分割ができない場合、または分割によって価格を著しく減少させるおそれがある場合に、物件を競売にかけて代金を分ける方法（民法258条3項）。

民泊・旅館業として物件を活用したい投資家にとっては、賠償分割で単独所有にするのが現実的な選択肢になることが多いといえます。一方、他の共有者と折り合えず換価分割（競売）になれば、物件を手放すことになり得ます。どの方法が認められるかは裁判所が個別に判断するため、見通しは弁護士に相談することになります。なお、競売で取得する場合の論点は競売・任意売却物件で民泊を始める前に確認することでも扱っています。

所在のわからない共有者がいる場合——持分取得の裁判制度

共有者の中に、連絡が取れない・所在がわからない人がいると、従来は共有物の処分や分割が進められませんでした。改正民法では、こうした「所在等不明共有者」がいる場合に、裁判所の決定でその持分を取得したり、譲渡する権限を得たりできる制度が新設されました（民法第262条の2・第262条の3）。これにより、所在不明の共有者がいても、裁判所の手続きを経て単独所有化を目指せる場合があります。

この手続きは、裁判所への申立てが必要で、所在不明であることを示す調査報告書などの書類を揃える必要があります。所在等不明共有者の持分取得の裁判は、確定しなければ効力が生じません。また、相続財産に属する共有持分については、相続開始から10年以上経過していることが要件になるなど、細かい条件があります。手続きは専門的なので、司法書士・弁護士に相談しながら進めることが現実的です。

共有物分割後の登記から民泊届出・許可申請までの流れ

共有物分割や持分の取得で単独所有に近づいたら、登記を整えてから民泊・旅館業の手続きに入ります。流れの目安は次のとおりです。

1. 協議または裁判で分割方法を確定する（または持分を取得する）
2. 持分移転・分割の登記を行い、登記事項証明書を取得する
3. 取得後の物件が「住宅」の要件（台所・浴室・便所・洗面の4設備）を満たすかを確認する
4. 民泊（住宅宿泊事業）の届出、または旅館業（簡易宿所など）の許可を申請する

届出・許可の申請では、所有関係を示す登記事項証明書が必要になるため、登記が整っていないと手続きを進めにくい点に注意が必要です。共有持分の移転登記は、通常の所有権移転と同様の手続きで行えます。一般に、持分の移転登記そのものに他の共有者の同意は必要とされていませんが、具体的な手続きや必要書類は事案により異なるため、登記の段取りは司法書士に相談するのが確実です。

とくに、共有物分割を裁判で行う場合は、申立てから裁判の確定、その後の登記までに相当の期間がかかります。所在等不明共有者の持分取得の裁判では、官報公告などの手続きも挟まるため、開業までのスケジュールは余裕をもって組む必要があります。民泊・旅館業の開業時期を先に決めてしまうと、権利関係の整理が間に合わない、という事態にもなりかねません。権利の整理にかかる期間を、事業計画の前提として見込んでおくことが大切です。

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民泊届出・旅館業許可と共有持分——手続き上の扱い

民泊（住宅宿泊事業）の届出では、届出ができる者として「所有者」「賃借人」「転借人」が想定されています。共有建物で共有者の一人が届出をする場合、他の共有者からの承諾書が届出の必要書類として一律に求められているわけではありませんが、自治体によって扱いが異なることがあります。トラブル防止の観点から、共有者間で権利関係を十分に整理したうえで届け出ることが推奨されており、事前に所管の窓口へ確認するのが安全です。区分所有建物（マンション）の場合は、管理規約の写しが必須の添付書類になり、規約で民泊が認められているかの確認が必要です。

旅館業（簡易宿所など）の許可でも、条文上、申請者が建物の所有者であることや、共有者の同意が許可の要件とされているわけではありません。厚生労働省のQ&Aでも、共有持分のみの所有者による申請の可否や他共有者の同意の要否について条文上の要件はなく、分譲マンション等では管理規約の確認が必要とされています。ただし、共有という特殊な権利関係の物件では、自治体・保健所の窓口によって求められる確認が異なる可能性があるため、必ず事前相談してください。なお、民法上は他の共有者の同意が要らない場面でも、後々のトラブルを避けるために、共有者間で運営についての合意を整えておくのが実務上は安全です。

専門家への相談と、共有物件の収支・出口の注意点

共有持分・共有物分割が関わる物件は、関わる専門家が多くなります。役割を整理しておきましょう。

• 弁護士：共有物の変更・管理の判断、共有物分割請求、所在不明共有者の手続き、共有者間の紛争。
• 司法書士：持分移転・分割の登記、所有権の整理。
• 行政書士：民泊届出・旅館業許可の書類作成、自治体窓口との調整。
• 不動産鑑定士：賠償分割の際の持分の評価、価格の妥当性。
• 宅地建物取引士・保健所：物件の重要事項、許可・届出の要件。

共有持分の物件は、安く取得できる可能性がある一方で、単独所有化までの手間・費用・期間が読みにくく、出口（再売却）でも買い手が限られやすい傾向があります。持分のままでは融資も付きにくく、他の共有者と折り合えなければ運営が安定しません。取得時には、単独所有化の現実性と、それにかかるコストを総取得コストに織り込んで判断することが大切です。物件選びの全体像は民泊向け物件購入の判断基準もあわせてご覧ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 共有持分だけ安く買えば、すぐ民泊にできますか？

持分の取得は他の共有者の同意なしにできますが、それだけで物件を自由に民泊運営できるわけではありません。民泊という用途を与えることが共有物の「変更」か「管理」かで同意の要否が変わり、持分を超えて使えば対価償還の問題も生じます。取得前に弁護士・司法書士に確認してください。

Q2. 他の共有者が反対していても、共有状態を解消できますか？

協議がまとまらない場合（一部が協議に応じない場合を含む）は、裁判所に共有物分割を請求できます（民法258条）。裁判所は現物分割・賠償分割・換価分割のいずれかを命じます。賠償分割で単独所有にできることもあれば、換価分割（競売）で手放すことになることもあり、結論は裁判所の個別判断によります。弁護士に見通しを相談してください。

Q3. 連絡の取れない共有者がいる物件でも、単独所有にできますか？

改正民法で、所在等不明共有者の持分を裁判所の決定で取得できる制度が新設されました（民法262条の2）。ただし、所在不明であることを示す調査や、相続財産に属する持分なら相続開始から10年経過などの要件があり、裁判が確定しないと効力は生じません。手続きは専門的なので、司法書士・弁護士に相談してください。

Q4. 共有物件でも、他の共有者の承諾書なしで民泊の届出はできますか？

共有者の一人が届出をする場合、他の共有者の承諾書は住宅宿泊事業法上の届出事項とはされていません。ただし、トラブル防止のため権利関係を整理したうえで届け出ることが推奨されています。マンションでは管理規約の確認が必要です。自治体窓口で求められる確認が異なることもあるため、事前相談をおすすめします。

Q5. 共有持分の物件は、後で売りにくいですか？

共有持分のままでは、買い手が限られ、融資も付きにくい傾向があり、出口（再売却）が狭まりやすいです。単独所有に整理してから売る方が選択肢は広がります。取得時には、運営の収支だけでなく、単独所有化や将来の売却まで見据えて、権利関係を専門家に確認しておくことが大切です。

Q6. 「共有」と「土地と建物の所有者が違う」は、同じことですか？

別のものです。共有は、一つの不動産（土地なら土地、建物なら建物）を複数人が持分で所有する状態です。これに対し、土地はAさん・建物はBさんというように、土地と建物の所有者が分かれているのは別の論点で、競売で生じる法定地上権などが関わります。後者については土地と建物の所有者が異なる物件・法定地上権のある物件で民泊・旅館業を始める前の確認で扱っています。どちらも権利関係が複雑なので、取得前に専門家へ確認してください。

まとめ——「持分を買う」と「使えるようにする」は別物

共有持分は他の共有者の同意なしに安く取得できますが、それと「民泊・旅館業として自由に使えるようにすること」は別の問題です。物件をどう使うかは、共有物の変更・管理のルール（改正民法251条・252条）に関わり、持分を超える使用には対価償還の問題も生じます。安定運営には単独所有化が望ましく、協議でまとまらなければ共有物分割（現物分割・賠償分割・換価分割）を裁判所に請求することになります。所在不明の共有者がいても、改正民法の持分取得の裁判制度で単独所有化を目指せる場合があります。これらの手続きは専門的で、結論は裁判所の個別判断によるため、安く取得できたように見えても、単独所有化までの手間・費用・期間を総取得コストに織り込んだ判断が欠かせません。取得の判断より前に、弁護士・司法書士・不動産鑑定士・行政書士、そして保健所といった専門家・窓口へ確認しながら、無理のない計画で慎重に進めてください。

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