愛媛県・松山市 民泊 開業ガイド 2026年版｜条例制限・届出窓口・旅館業法・道後温泉・しまなみ海道インバウンドまで解説

編集: 民泊学校 編集部　|　最終更新日: 2026-05-21

愛媛県は、道後温泉・松山城・しまなみ海道というトリプルコンテンツを持ち、国内でも数少ない「訪問動機の多様な観光地」である。インバウンド需要の回復に伴い、松山市中心部や道後温泉周辺、今治・しまなみ海道エリアを中心に民泊物件への関心が高まっている。一方で、民泊開業には住宅宿泊事業法・旅館業法・消防法の3本柱を理解したうえで届出手続きを進める必要があり、物件種別・所在エリア・運営形態によって手続きの窓口や要件が大きく異なる。本記事では2026年5月時点の制度をもとに、愛媛県・松山市で民泊を始める際に押さえるべき規制・窓口・収支の実態を整理する。最終的なご判断は、必ず物件所在地の保健所・自治体・専門家にご確認ください。

本記事で引用する主な公式ソース

民泊制度ポータルサイト（国土交通省・観光庁）（2026-05-21取得）
住宅宿泊事業法の届出要件・180日上限・届出方法・事業者向けガイドラインを網羅した公式窓口。

愛媛県 民泊（住宅宿泊事業）関連情報（愛媛県公式）（2026-05-21取得）
愛媛県内の届出窓口・愛媛県独自の取り扱い方針・関係法令リンクをまとめた県公式ページ。

松山市保健所（松山市公式）（2026-05-21取得）
松山市内の住宅宿泊事業届出・旅館業許可申請の所管窓口。松山市が中核市として独自に保健所を設置している。

観光庁 宿泊旅行統計調査（観光庁公式）（2026-05-21取得）
都道府県別の延べ宿泊者数・外国人宿泊者数のデータ。愛媛県の需要水準の把握に活用。

消防庁 民泊サービスに関する消防法令上の取り扱い（消防庁公式）（2026-05-21取得）
民泊に係る消防法上の設備基準・消防法令適合通知書の取得手続きの公式案内。

1. 愛媛県の民泊市場・インバウンド需要概況

道後温泉・松山城・しまなみ海道の三点構造

愛媛県の観光需要は、大きく3つのコンテンツが牽引している。第一が道後温泉で、日本最古の温泉地として国内外の旅行者に知名度があり、道後温泉本館の保存修理工事（2024年完了予定）を経て再び注目度が高まっている。第二が松山城で、現存天守12城の一つとして城郭ファンや海外観光客に人気がある。第三がしまなみ海道で、世界有数のサイクリングルートとして欧米・台湾・韓国からのサイクリストが集中するエリアとなっている。

観光庁の宿泊旅行統計調査（2026-05-21取得）によると、愛媛県の延べ宿泊者数は年間600万人前後で推移しており、そのうち外国人宿泊者数が増加傾向にある。しまなみ海道沿線の今治市は、サイクリングツーリズムの国際的な認知度上昇を受け、欧米からの長期滞在型ゲストのニーズが増している。

民泊市場の現状規模

民泊制度ポータルサイトの届出状況（2026-05-21取得）を参照すると、愛媛県の住宅宿泊事業の届出件数は四国4県の中でも一定の水準にある。松山市中心部・道後温泉エリアに届出が集中する傾向がある一方、今治市・宇和島市・西条市などのエリアでも少数ながら届出実績が見られる。

宿泊需要としては、松山市中心部は春（桜）・秋（紅葉）のシーズンに国内旅行者が集中し、道後温泉エリアは通年で温泉目的の宿泊需要が安定している。一方、しまなみ海道エリアはゴールデンウィーク・秋・春の連休にピークが集中し、平日の稼働率がやや低くなる傾向がある。この季節変動特性は、収支計画の際に考慮すべきポイントとなる。

民泊需要のボリュームゾーン

はじめ君
松山市以外のエリア、たとえば今治市でも民泊の届出はできるのでしょうか？

2. 愛媛県の民泊規制・住宅宿泊事業法の届出条件

注意: 本セクションの内容は2026年5月時点の制度に基づいて整理しています。住宅宿泊事業法・旅館業法・愛媛県条例は改正される可能性があります。最新情報は必ず各自治体の公式サイトおよび管轄保健所でご確認ください。

住宅宿泊事業法の基本要件

住宅宿泊事業法（以下、民泊法）は2018年6月に施行され、一定の要件を満たした住宅で短期宿泊サービスを行う際の法的根拠となる。主な届出要件は次のとおりだ。

• 届出対象: 「住宅」（現に人の生活の本拠として使用されている建物、または随時その居住の用に供される建物）
• 年間提供日数の上限: 180日（条例により短縮可）
• 届出先: 物件所在地の都道府県知事（中核市は市長）
• 届出者要件: 個人・法人ともに届出可能
• 住宅宿泊管理業者への委託義務: 届出事業者が物件に不在となる場合など、一定の条件のもとで管理業者への委託が必要

愛媛県においては、2026年5月時点で県独自の上乗せ条例（180日をさらに短縮する条例）は設けられていないが、今後の政策変更の可能性もある。最新情報は愛媛県公式ページ（2026-05-21取得）にてご確認ください。

届出に必要な書類

180日ルールの実務運用

住宅宿泊事業では提供日数が年間（毎年4月1日〜翌3月31日）180日を上限として制限される。実務上は、Airbnbなどのプラットフォームに設定した稼働日数がカウントされる仕組みとなっており、プラットフォームが自動的に上限管理を行う機能を持つケースもある。180日管理ツールを活用すると残日数の見える化が容易になる。

なお、年間を通じて安定した宿泊収益を得たい場合、180日上限を超えた運営が想定されるならば、旅館業法（簡易宿所）による許可取得を検討する方が現実的な選択肢となる場合がある（詳細は後述）。

はじめ君
賃貸物件でも民泊届出はできますか？転貸OK・NGの確認はどうすればいいですか？

3. 松山市・その他の届出窓口（保健所振り分け）

窓口の基本的な振り分け

松山市は中核市であるため、住宅宿泊事業の届出窓口は松山市保健所（生活衛生課）となる。松山市以外の市町村にある物件は、愛媛県の各地方局保健福祉課（保健所機能）が届出窓口となる。 この振り分けは、旅館業法の許可申請においても同様の考え方が適用される。

届出の流れ（松山市の場合）

松山市内の物件で住宅宿泊事業を始める場合、実務上は次のような流れが一般的とされている。

1. 松山市保健所に事前相談（物件情報・運営形態の概要を伝える）
2. 消防設備の設置・消防法令適合通知書の取得（所轄消防署へ）
3. 必要書類の準備（前項の書類一覧を参照）
4. 届出書の提出（窓口 または オンライン届出システム経由）
5. 受理後、番号通知（届出番号）を受領
6. プラットフォームへの登録・運営開始

行政書士への依頼も選択肢の一つだ。民泊・旅館業の届出に精通した行政書士であれば、書類準備の漏れチェック・消防確認の段取り整理・届出書の記載チェックなどをサポートしてもらえる場合がある。書類が複雑に感じる場合は専門家への相談を検討するのが現実的だ。

はじめ君
民泊届出はインターネットで完結できますか？それとも窓口に行く必要がありますか？

4. 旅館業法（簡易宿所）との比較・選択基準

住宅宿泊事業法 vs 旅館業法 の基本比較

愛媛県で民泊を開業する際の制度選択は、大きく「住宅宿泊事業法による届出」と「旅館業法（簡易宿所）による許可申請」の2案が現実的な選択肢となる。特区民泊（国家戦略特区）は2026年5月時点で愛媛県内の市町村が特区に指定されていないため、現状では適用外となる。

選択基準の考え方

実務上の選択基準は主に3点から判断するのが現実的だ。

稼働目標日数: 年間150日以下の運営を想定しているならば、住宅宿泊事業法の届出の方が手続きが軽く、初期コストも低い傾向がある。一方、通年でフル稼働させ収益を最大化したいケースでは、旅館業法（簡易宿所）の許可取得が選択肢となる。

建物の状態・用途: マンションの区分所有物件で管理規約が民泊を認めていない場合は、いずれの制度でも届出・許可申請が困難となる。戸建て住宅の場合は比較的制限が少ないが、建物の用途区分・消防設備の状態を事前に確認することが先決だ。

投資回収の期間感: 施設改修・消防設備工事に大きな費用がかかる場合、旅館業法許可の取得コストが住宅宿泊事業の届出と比べて高くなる可能性がある。物件の状態を事前調査したうえで、行政書士・税理士などの専門家に相談しながら判断するのが現実的な進め方といえる。

はじめ君
旅館業法の簡易宿所許可を取るのは難しいですか？費用の目安も知りたいです。

5. 消防設備・安全対策の要件（消防法令適合通知書）

民泊に求められる消防設備の概要

住宅宿泊事業の届出・旅館業法の許可申請のいずれにおいても、消防法令への適合が求められる。消防庁の「民泊サービスに関する消防法令上の取り扱い」（2026-05-21取得）によると、民泊施設に必要な消防設備は主に次の項目だ。

消防法令適合通知書の取得手順

消防法令適合通知書は、物件を管轄する消防署に相談・確認を依頼することで取得できる。実務上の流れは次の通りだ。

1. 所轄消防署に事前相談（物件の構造・階数・宿泊定員などを伝える）
2. 消防署の現地確認（立入検査）を受ける
3. 不備事項がある場合は設備を整備・改修する
4. 再確認を経て「消防法令適合通知書」を受領
5. 届出書類に添付して保健所に届け出る

消防設備の整備には費用がかかる場合がある。住宅用火災警報器の増設は比較的低コストだが、自動火災報知設備への変更や誘導灯の設置が必要になると工事費用が高額になるケースがある。事前に消防署に相談し、必要な設備リストを把握したうえで費用見積もりを取ることを推奨する。

はじめ君
消防法令適合通知書の取得にはどのくらいの期間がかかりますか？

6. 道後温泉エリアの需要分析と規制注意点

道後温泉の観光・宿泊需要

道後温泉は、日本三古湯の一つとして国内でも知名度が高く、道後温泉本館は国の重要文化財に指定されている。温泉地として根強い需要があり、特に秋・春のシーズンは旅館・ホテルの稼働率が高まりやすい。近年は欧米・アジアからのインバウンドゲストも増加傾向にあり、松山市全体の外国人宿泊者数の増加が観光庁の宿泊旅行統計（2026-05-21取得）でも確認できる。

道後温泉エリアに民泊物件を持つ場合、温泉地特有の宿泊需要を取り込める一方で、温泉旅館・ホテルとの競合も考慮する必要がある。民泊の強みとしては、プライベート空間・長期滞在対応・キッチン付き物件などが挙げられ、既存旅館とは異なる需要層を取り込む余地がある。

道後温泉エリアの規制・注意点

道後温泉エリアで民泊を検討する際は、物件の用途地域の確認が先決となる。温泉地の中心部には旅館・ホテルが集中しているため、用途地域が「商業地域」や「近隣商業地域」に指定されているエリアが多い一方、周辺部の住宅地では「第一種住居地域」など居住系の用途地域が適用されている場合もある。

住宅宿泊事業法の届出に関しては、用途地域によって月曜日〜金曜日（平日）のみ営業可能とする制限が設けられることがあるため、自物件が所在する用途地域を松山市の都市計画情報システムで確認することを推奨する。

また、道後温泉エリアの一部では、景観計画・建築基準法上の規制が適用されている区域がある。民泊用に既存建物を改修する場合は、建築基準法上の用途変更の要否についても確認が必要となるケースがある。

道後温泉エリアの民泊ポテンシャル

道後温泉エリアの民泊は、温泉外湯（道後温泉本館・飛鳥乃湯泉・椿の湯）を活用できる立地にある点が強みだ。「温泉街に泊まりながら外湯文化を体験したい」という層に対して、プライベート空間型の民泊は独自のポジションを持つ可能性がある。ただし、価格競争力や清潔感・設備水準においては既存旅館との比較がゲストの評価に直結するため、物件クオリティへの初期投資が重要となる。

はじめ君
道後温泉近くの戸建て住宅で民泊をやりたいのですが、どんな点に気をつければいいですか？

7. しまなみ海道サイクリング・今治エリアの需要分析

しまなみ海道の世界的認知度と民泊需要

しまなみ海道（西瀬戸自動車道）は、今治市から広島県尾道市まで約70kmを結ぶ海峡横断ルートで、自転車道が整備されたサイクリングルートとして世界的に高い評価を受けている。CNNトラベルや各国の旅行メディアで「世界でも有数のサイクリングルート」として取り上げられており、欧米・オーストラリア・台湾・韓国からのサイクリングツーリストが集中するエリアだ。

今治市を含む島しょ部（大島・伯方島・大三島など）では、既存の宿泊施設が少ないエリアがあり、民泊の供給余地が比較的大きい。特に大三島・伯方島などの島内の古民家・空き家活用型の民泊は、「離島体験 + サイクリング」という体験価値を提供できる点で、インバウンドゲストからの関心が高まっている。

今治エリアの届出窓口・特記事項

今治市は松山市と異なり中核市ではないため、住宅宿泊事業の届出窓口は今治保健所（愛媛県東予地方局今治支局保健福祉課）となる。島しょ部の物件については、物件所在の島の管轄保健所を事前に確認することが重要だ。

島しょ部で古民家や空き家を活用する場合、建物の状態（老朽化・耐震性・消防設備の未整備など）に起因する問題が多い傾向がある。消防設備の設置工事が大掛かりになるケースもあるため、事前に所轄消防署への相談と費用見積もりを取ることを強く推奨する。

サイクリストゲスト対応の実務ポイント

しまなみ海道エリアで民泊を運営する場合、サイクリングゲストに特化した設備・サービスが差別化ポイントとなる可能性がある。

• 自転車の屋内保管・鍵付き保管スペースの提供（高価なスポーツバイクの盗難防止）
• 自転車工具・空気入れの備え付け
• 自転車レンタル情報・コース案内マップの準備（英語・中国語・韓国語）
• サイクリングゲスト向けの早朝チェックアウト対応
• ウェットスーツ・サイクルウェアの乾燥スペース確保

インバウンド対応の面では、英語での基本コミュニケーションとルートマップの準備が最低限必要となる。後述するインバウンド対応セクションも参照されたい。

はじめ君
島の古民家で民泊をやりたいのですが、本土と何か手続きが違いますか？

8. インバウンド対応（欧米・アジア・台湾・韓国ゲスト）

愛媛県におけるインバウンドの国籍別特性

愛媛県へのインバウンド来訪者は、コンテンツによって国籍構成が異なる点が特徴だ。しまなみ海道はサイクリングの評判が海外で高まったことで、欧米（フランス・ドイツ・イギリス・オーストラリアなど）のサイクリストや長期旅行者が多い。道後温泉・松山城は台湾・韓国・香港・中国本土からのアジア系訪日客が中心的な訪問者層となっている傾向がある。

プラットフォームと多言語対応

インバウンドゲストを主なターゲットとする場合、Airbnbへのリスティングが現状もっともリーチが広いプラットフォームとして機能する傾向がある。Booking.com・Vrboも欧米ゲスト向けには有効なチャネルとなる場合がある。リスティング作成時の多言語対応として、次の点が実務上のポイントとなる。

• 英語での物件説明（ロケーション・施設・アクセス）の作成
• チェックイン案内・ハウスルールの英語・中国語・韓国語版の整備
• 近隣の観光スポット・交通案内の多言語マップ
• 緊急連絡先・消防設備の使い方の多言語掲示

多言語でのチェックイン案内書は、民泊学校の多言語案内生成ツールを活用して作成することも可能だ。

国籍別の主要ニーズ

外国人ゲストの本人確認義務

旅館業法・住宅宿泊事業法のいずれにおいても、外国人宿泊者には旅券（パスポート）の確認が義務付けられている。セルフチェックイン形式の民泊では、スマートロック + オンラインパスポートスキャンなどの非対面本人確認システムを活用するケースが増えている。システム選定の際は、住宅宿泊管理業者の規定や各自治体の取り扱い方針を事前に確認することを推奨する。

はじめ君
外国語が話せなくてもインバウンドゲストを受け入れられますか？

9. 収支試算例（松山市中心部・道後温泉周辺物件）

ケース1: 松山市中心部・1LDK（住宅宿泊事業法）

ケース2: 道後温泉周辺・2LDK（旅館業法・簡易宿所）

上記試算例において、税務上の取扱い（所得税・住民税・消費税・固定資産税等）は個別事情により異なるため、必ず税理士に相談のうえ確認してください。また、旅館業法（簡易宿所）の許可取得に際して必要となる設備改修費・工事費（数十万〜数百万円の可能性）は上記試算に含まれていません。投資回収期間を含めた総合的な判断が必要です。

初期費用の主な内訳（目安）

はじめ君
住宅宿泊事業で年間180日しか稼働できないとなると、収益が少なくなりませんか？

10. よくある失敗パターンと対策

愛媛県内で民泊開業を進めるうえで、事前確認不足や手続きの漏れから生じる失敗パターンは、全国共通のものと愛媛県・松山市固有のものがある。ここでは実務上頻繁に見られる5件のパターンを取り上げる。

失敗1: 管理規約の確認を怠ったケース

マンション・区分所有物件で民泊を開始した後、管理組合から「管理規約で民泊は禁止されている」と指摘を受けるケースがある。住宅宿泊事業法の届出が受理された後でも、管理規約に違反する運営はトラブルの原因となる。対策としては、届出前に管理規約の原文と管理組合への確認を書面で行うことが重要だ。

失敗2: 消防設備の確認を後回しにしたケース

開業スケジュールを先行させ、消防署への相談を後回しにした結果、消防設備工事が発生して開業が大幅に遅れるケースがある。消防設備工事は業者の手配・工事期間・消防署の確認まで含めると数週間〜数か月かかる場合もある。実務上は消防署への事前相談を最初期のステップに位置づけることが現実的だ。

失敗3: 用途地域を確認せずに届出した結果、平日のみ営業制限がかかったケース

住宅宿泊事業法では、第一種・第二種低層住居専用地域の物件に対して、一部の自治体が条例で土日・祝日の営業を制限している場合がある。また、国土交通省の告示により「住居専用地域での民泊は月〜金のみ」となるケースもある。松山市内の住居専用地域に物件を持つ場合、用途地域の確認と窓口での事前相談が欠かせない。

失敗4: 近隣への周知・騒音対策を怠ったケース

住宅宿泊事業者は、近隣住民からの苦情受付・対応に関する連絡先を周知することが求められている。特に、しまなみ海道エリアのサイクリストゲストや道後温泉周辺の観光客ゲストは、深夜・早朝の行動パターンが近隣住民の生活リズムと異なる場合がある。事前に近隣へ挨拶・書面での連絡先周知・騒音ルールのゲストへの徹底が、トラブル防止に有効だ。

失敗5: 税務申告の準備を怠ったケース

民泊収入は原則として雑所得（または事業所得）として申告が必要となる場合があり、年間の収入金額・経費の記録を怠ったため確定申告時に困難を生じたケースがある。税務上の取扱い（所得区分・経費の範囲・消費税の課税関係）は個別事情により異なるため、開業当初から収支記録を整備し、税理士に相談することを推奨する。

はじめ君
民泊収入の確定申告はどのタイミングで準備し始めるべきですか？

11. よくある質問（FAQ）

Q1. 松山市の民泊届出窓口はどこですか？電話番号を教えてください。

2026年5月時点では、松山市内の物件に関する住宅宿泊事業の届出・旅館業法の許可申請の窓口は松山市保健所（生活衛生課）です。所在地・電話番号は松山市公式ウェブサイト（松山市保健所）で最新情報をご確認ください。部署の異動・担当変更が生じる場合があるため、事前に公式サイトで確認してから連絡することを推奨します。

Q2. 愛媛県に民泊を禁止する独自条例はありますか？

2026年5月時点では、愛媛県が住宅宿泊事業の年間提供日数を180日未満に短縮する独自条例を設けているという情報は確認されていませんが、今後の政策変更の可能性があります。また、市町村レベルで独自の規制が追加される場合もあります。最新の状況は愛媛県公式ページ（愛媛県民泊関連情報）および各市町村の窓口で確認することをお勧めします。

Q3. 道後温泉エリアのマンションで民泊はできますか？

マンション（区分所有建物）の場合、管理規約で民泊を禁止している物件が増えています。管理規約に「専ら住居として使用するものとし、他の用途に使用してはならない」などの記載がある場合は、住宅宿泊事業の届出が受理されても規約違反となる可能性があります。管理規約の原文確認 + 管理組合への書面確認が先決です。規約の解釈が不明な場合は、弁護士・マンション管理士への相談も選択肢の一つです。

Q4. しまなみ海道の島で古民家民泊を開業するのに特別な手続きはありますか？

島しょ部の古民家を活用する場合、届出・許可申請の制度的な枠組みは本土と同様ですが、建物の老朽化・耐震性・消防設備の未整備などにより実務上の難易度が高い場合があります。加えて、島内での建設・設備工事業者の確保が難しい場合があります。今治市・越智郡内の物件であれば今治保健所（愛媛県）が窓口となります。大島・伯方島・大三島などの島内物件については、今治市役所の担当部署にも確認することを推奨します。

Q5. 民泊の収入は確定申告が必要ですか？どんな経費が計上できますか？

民泊収入は原則として確定申告の対象となる場合があります。所得区分（雑所得 または 事業所得）・経費の範囲・消費税の課税関係は、運営規模・個人の所得状況・物件の状態などによって異なります。清掃費・光熱費・備品消耗品費・OTA手数料・管理委託費などが経費として認められる可能性がありますが、個別の判断は必ず税理士にご確認ください。税務上の取扱いについて当サイトが断定することはありません。

12. まとめ・次のステップ

愛媛県・松山市での民泊開業は、道後温泉・松山城・しまなみ海道という多彩なインバウンド需要を背景に、今後も一定の市場ポテンシャルが期待できるエリアだ。一方で、住宅宿泊事業法の180日上限・旅館業法による許可申請の要件・消防法令適合通知書の取得・管理規約の確認など、複数の手続きを正確に踏む必要がある。

実務上の進め方として、次の順番が現実的だ。

1. 物件の用途地域・マンション管理規約を確認する
2. 管轄窓口（松山市保健所 または 愛媛県各保健所）に事前相談する
3. 所轄消防署に消防設備の状態を相談し、必要工事を把握する
4. 住宅宿泊事業法 または 旅館業法のどちらで進めるかを決める
5. 書類を準備し、届出・許可申請を行う
6. 物件設備・多言語対応を整えてプラットフォームに登録する
7. 収支記録を開始し、税理士に税務上の取扱いを確認する

不明点が多い場合は、民泊・旅館業に精通した行政書士や地域の保健所に相談しながら進めることが、トラブル回避の上でも現実的な選択肢だ。最終的なご判断は、必ず物件所在地の自治体・専門家にご確認ください。

まずは無料の可否診断と収支シミュレーターで、あなたの物件の開業可能性と収益の試算を確認してみることをお勧めします。