区分所有法改正2026年4月施行｜マンション民泊ホストが知るべき特別決議の変化と備え

編集: 民泊学校 編集部　|　最終更新日: 2026-06-02

2026年4月1日、マンション（区分所有建物）のルールを定める区分所有法が大きく改正されました。特別決議の成立要件が「全区分所有者ベース」から「出席者ベース」に変更されたことで、管理組合が民泊を禁止する規約を設定・変更する際の意思決定がこれまでより進めやすくなる可能性があります。マンションの一室で民泊を運営しているホスト、あるいはこれから開業を検討しているオーナーにとって、この法改正の内容と自分の物件への影響を正確に把握しておくことは、事業継続リスクを管理するうえで欠かせない視点です。本記事では、改正の要点を公式ソースに基づいて整理し、マンション民泊ホストが今後取るべき備えを実務的な観点から解説します。

この記事でわかること

• 2026年4月1日施行の区分所有法改正の概要と改正前後の違い
• 特別決議の「出席者ベース化」が民泊禁止決議に与える影響
• 不在・所在不明区分所有者の扱いがどう変わったか
• 管理組合総会への関与がなぜ重要になるか
• 家主居住型と家主不在型、どちらがリスクを抑えやすいか
• 今すぐ確認すべき管理規約のチェックポイント
• 専門家（行政書士・弁護士）への相談が必要になるケース

結論：民泊禁止決議が「従来より通りやすくなる可能性がある」改正

最初に結論をお伝えします。令和8年（2026年）4月1日に施行された区分所有法改正の最大の変化は、管理規約の設定・変更・廃止に必要な「特別決議」の成立要件が緩和された点です。従来は区分所有者全体の4分の3以上の賛成が必要でしたが、改正後は「集会に出席した区分所有者の4分の3以上」の賛成で決議できる仕組みになっています（出席要件として区分所有者の過半数の参加が必要）。

これを民泊に置き換えると、管理組合が「民泊禁止」を規約に盛り込もうとする場合、これまで反対票や棄権・欠席が多いと決議が通りにくかった状況が、「出席者の4分の3以上」で足りるため、より少ない賛成票でも規約変更が成立しやすくなる可能性があります。ただし「民泊禁止が必ず決まる」ということではありません。あくまで「成立しやすくなる可能性がある」という制度的変化であり、実際に規約変更が行われるかどうかは、各マンションの管理組合の方針と総会での議論次第です。

区分所有法改正の概要と民泊への直接的な関係

正式名称は「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」（令和7年法律第47号）です。令和7年（2025年）5月23日に成立し、5月30日に公布されました。このうち区分所有法を改正する部分は令和8年（2026年）4月1日に施行されています。

今回の改正の主な目的は、老朽化マンションの管理・再生を促進することにあります。区分所有者の高齢化や相続未登記による所在不明者の増加、無関心層の増大といった課題を踏まえ、管理組合が意思決定しやすい仕組みへと制度が見直されました。民泊規制を目的とした改正ではありませんが、特別決議要件の変更は管理規約全般の設定・変更・廃止に影響するため、民泊に関連する規約にも間接的に及ぶ性質のものです。

改正前と改正後の特別決議要件の比較

項目	改正前（〜2026年3月31日）	改正後（2026年4月1日〜）
特別決議の賛成要件（規約の設定・変更・廃止）	区分所有者全体の4分の3以上 + 議決権の4分の3以上	出席区分所有者の4分の3以上 + 出席議決権の4分の3以上（※出席要件として過半数参加が前提）
出席者の要件	なし（欠席者分も分母に含む）	区分所有者の過半数以上が出席していること
建替え決議（一定要件下）	5分の4以上	4分の3以上（耐震性・火災安全性不足等の要件を満たす場合）
所在不明区分所有者の扱い	不在者も原則として分母に算入	裁判所の手続きを経て決議から除外できる仕組みが整備

民泊との関係で特に注目すべきは、規約変更の賛成要件が「全員ベース」から「出席者ベース」に変わった点です。たとえば50戸のマンションで従来の制度なら「38戸以上の賛成」が必要でしたが、改正後は「過半数の26戸が出席し、うち20戸が賛成」すれば特別決議が成立する計算になります（具体的な成立条件は総会の出席状況によって変動します）。

不在・所在不明の区分所有者の扱いがどう変わったか

今回の改正のもう一つの柱が、所在不明区分所有者の扱いに関する制度整備です。従来の仕組みでは、相続未登記や住所変更未届けにより連絡が取れない区分所有者が増えると、総会の定足数確保が困難になったり、欠席として分母に算入されることで特別決議の成立が阻まれるケースがありました。

改正後は、裁判所の関与のもとで所在不明区分所有者を一定の手続きを経て決議から除外できる仕組みが整備されました。具体的な手続きの詳細は法務省の解説資料を参照いただく必要がありますが、この変更によって管理組合が意思決定を進めやすくなる効果が期待されています。

民泊ホストへの含意は次の通りです。仮に「自分はこのマンションに住んでいないオーナー（不在型）で、連絡先の更新が遅れていた」という状況があれば、所在不明者として扱われ、決議から実質的に排除されるリスクが生じる可能性があります。管理組合に対して住所・連絡先を最新状態に保つことが、これまで以上に重要になります。

!オーナー不在型ホストへの注意

不在型民泊（家主が物件に住んでいない形態）のオーナーは、管理組合への連絡先登録が古いままになりやすい状況です。総会通知が届かないまま重要な規約変更が行われるリスクを避けるため、管理組合への住所・連絡先の最新化を定期的に確認してください。

管理規約の現状確認：今すぐチェックすべき3つのポイント

法改正の影響を受ける前に、まず自分のマンションの現状を把握することが先決です。管理規約の確認は、民泊運営の法的基盤を守るための最初のステップです。以下の3点を優先して確認してください。

ポイント1：規約に民泊に関する記載があるか

管理規約に「住宅宿泊事業の禁止」「宿泊者への貸し出し禁止」「第三者への一時貸し出し禁止」といった文言があるかどうかを確認します。国土交通省のマンション標準管理規約は2016年の改正時に「住宅宿泊事業の可否を明示するための条項」を追加するモデル条文を提示しており、各マンションの実際の規約はそれぞれ異なります。

標準管理規約には「専有部分を住宅宿泊事業に使用することを禁止する場合」と「認める場合」の両方のひな形が示されていますが、あなたのマンションの実際の規約がどちらを採用しているか、あるいはそもそも記載がないかで対応が大きく変わります。

ポイント2：規約で「禁止」がなくても使用細則を確認する

規約本体に民泊に関する記載がない場合でも、「使用細則」や「コミュニティルール」といった付属文書に禁止条件が定められているケースがあります。また、禁止規定がない場合でも「将来的に制定・変更できる」という点を念頭においておく必要があります。

ポイント3：直近の総会議事録を確認する

過去3年以内の総会議事録を入手し、民泊に関する議案が上程・審議された経緯がないかを確認してください。今後の総会で審議される予定がある場合は、議案書が配布される前から情報収集しておくことが望ましい状況です。管理組合への問い合わせで議事録は取り寄せることができる場合が多いです。

管理規約の確認手順については「マンション民泊と管理規約の確認手順」で詳しく解説していますので、あわせてご参照ください。

確認項目	確認先	確認の目安頻度
管理規約本体（専有部分の用途条項）	管理会社または管理組合理事会	年1回または法改正のタイミング
使用細則・コミュニティルール	管理会社または管理組合理事会	年1回
直近3年の総会議事録	管理会社（閲覧・写し交付）	総会後に随時
次回総会の議案書	管理組合（総会前2週間程度で配布）	毎回の総会前
管理組合への連絡先登録の有無	管理会社	引越しや連絡先変更の都度

管理組合の総会への関与：ホストが取るべき具体的な行動

区分所有法改正を踏まえると、マンション民泊ホストにとって管理組合の総会は以前にも増して重要な場になります。出席者ベースの決議になったということは、総会を欠席したホストは実質的に意思決定に関与できないことを意味します。特に不在型ホストにとって、物理的な参加が困難なケースも多いでしょうが、現在の区分所有法は書面による議決権行使や代理人による出席も認められています。

書面議決・代理人出席の活用

区分所有法第39条は、集会における議決権について書面または電磁的方法による行使を認めています。また代理人による出席も可能です。総会に直接参加できない場合でも、議案書が届いたら必ず書面議決権行使書を返送し、自分の意向を反映させることが基本的な対応になります。

民泊関連議案の早期把握

管理組合の理事や管理会社との関係を良好に保ち、次回総会で民泊関連の議案が上程される予定がないかを事前に把握しておくことが有効です。もし民泊禁止規約の制定が検討されている場合、事前に意見を伝える機会として理事会への意見陳述や臨時集会の開催請求（区分所有法第34条）も選択肢として知っておく価値があります。ただし、これらの手続きの詳細は専門家（弁護士・マンション管理士等）に相談することを強くおすすめします。

近隣コミュニティとの関係構築

民泊を巡る規約変更の議論が起きる背景として、ゲストの騒音・ゴミ出しマナー・共用部の使い方に関する近隣住民の不満が蓄積されているケースが多いです。こうした不満を軽減するための取り組み（ハウスルールの徹底・多言語案内の整備・即応体制の構築など）を積み重ねることが、根本的な関係改善につながる場合があります。

家主居住型と家主不在型：改正後の現実的なリスク差

住宅宿泊事業法（民泊新法）には「家主居住型」と「家主不在型」という2つの運営形態があります。この区分は今回の区分所有法改正とは直接の関係はありませんが、マンション民泊のリスク管理という観点で重要な違いがあります。

用途地域・管理規約との関係については「用途地域と民泊の関係」も参考にしてください。また家主居住型・不在型それぞれの手続きと要件の詳細は「家主居住型と家主不在型の違い・届出要件」で解説しています。

比較項目	家主居住型	家主不在型
ホストの居住状況	民泊物件に自ら居住し、宿泊スペースを提供	物件に居住せず全体を宿泊用に提供
管理規約の禁止リスク	「自宅の一部を有償で貸す」形式のため、禁止決議の対象になりにくい場合がある（ただし規約の文言による）	「第三者への全室貸し出し」となるため、禁止決議の対象になりやすい傾向がある
管理組合の総会参加	居住しているため参加しやすい	他所在住の場合、参加に手間がかかる
近隣との関係構築	居住者として日常的に関係を築ける	非居住者のため関係が希薄になりがち
住宅宿泊管理業者の委託	一定条件下で不要	必須

今回の区分所有法改正の観点から見ると、家主不在型は家主居住型に比べてリスクが相対的に大きい状況になりやすいといえます。ただし、管理規約の内容はマンションごとに異なりますし、家主居住型でも「宿泊サービスの提供」として禁止規約の対象になる場合がないとは言えません。最終的な判断は、実際の規約文言と専門家の確認に基づいて行うことを強くおすすめします。

民泊制度ポータルから見る届出上の注意点

住宅宿泊事業の届出（民泊新法に基づく届出）においても、マンション管理規約との整合性は重要な確認事項です。国土交通省の民泊制度ポータルサイトでは、届出に際して「管理規約で禁止されていないこと」が実質的な前提となる旨が案内されています。

現時点で届出が受理されていたとしても、その後に管理規約が変更されて民泊が禁止になった場合、届出の取り消しや営業停止の問題に発展する可能性があります。このため法改正後の規約変更の動向は、届出の有効性にも影響しうる点を念頭においておく必要があります。

実務上は次のような流れで確認を進めることが現実的です。

1. 現在の管理規約・使用細則に民泊に関する規定があるかを確認する
2. 規定がない場合は、管理組合の方針として民泊を禁止する動きがないかを把握する
3. 次回の定期総会または臨時総会の議案書が届いたら必ず確認する
4. 民泊関連の議案がある場合は書面議決権行使書を提出するか、代理人を立てる
5. 規約変更があった場合は、都道府県知事への届出内容を見直し、必要に応じて事業の継続可否を判断する

民泊禁止規約の変更が成立した場合の対応フロー

万が一、総会で民泊禁止の規約変更が成立した場合、ホストは一定の対応を求められる状況になります。ここでは一般的な対応フローを整理しますが、個別の状況によって選択肢が異なるため、必ず専門家（弁護士・行政書士）に相談したうえで判断してください。

状況	考えられる対応	確認先
規約変更の議案が上程された段階	書面議決権行使書で反対票を投じる。理事会への意見陳述を検討する	管理組合理事会・弁護士
決議要件に手続き上の瑕疵があると考えられる場合	総会決議の取消・無効の申立て（区分所有法第57条・第58条等）	弁護士（区分所有法専門）
禁止規約が有効に成立した場合	民泊事業の停止・届出の廃止届を検討。物件の売却または賃貸転換の検討	行政書士・税理士・不動産会社
既存の旅館業許可または特区民泊認定を持つ場合	民泊新法（住宅宿泊事業）とは別制度のため、許可の有効性について所管課に確認	自治体の旅館業所管課・弁護士

なお、規約変更が有効に成立したかどうかは、決議の手続き（招集通知・定足数・議決権数の計算）が法令・規約に適合しているかどうかによっても変わります。手続きに疑義がある場合は、弁護士に速やかに相談することが現実的な選択肢です。

専門家への相談が必要なタイミングと相談先

区分所有法の改正内容とその民泊への影響は、マンションの規約・管理組合の方針・物件の立地・運営形態など多くの変数に依存します。以下のいずれかに当てはまる場合は、早めに専門家に相談することをおすすめします。

• 現在の管理規約に民泊に関する記載がなく、今後規約が変更される可能性がある
• 管理組合から民泊停止の通知・警告を受けたことがある
• 不在型（家主居住なし）で運営しており、管理組合との接点が薄い
• 物件を複数戸所有しており、一棟単位のリスク管理が必要
• 旅館業許可または特区民泊認定を受けており、制度の違いを確認したい
• 規約変更の決議に手続き上の問題があると疑われる場合
• 規約変更に伴う事業停止・廃業・物件売却を検討している

相談先の種類と役割

相談先	主な相談内容
行政書士（民泊・旅館業専門）	住宅宿泊事業の届出内容の確認・変更・廃止届の手続き
弁護士（区分所有法・不動産法務専門）	規約変更の有効性確認・決議への異議申立て・管理組合との交渉
マンション管理士	管理規約の読み解き・管理組合との対話方法のアドバイス
税理士	事業停止・廃業に伴う税務処理・資産活用の再設計
都道府県・市区町村の民泊所管課	住宅宿泊事業届出の効力・廃止届の手続き・規約変更との関係

こうした専門家への相談窓口は、民泊学校の「管理規約の確認手順」でもご案内しています。

まずあなたの物件の民泊可否を無料で確認しましょう

用途地域・管理規約・条例の3階層を3分で診断。法改正を踏まえた現在の可否状況を確認できます。

無料で可否診断する

注意すべき失敗例と典型的なトラブルパターン

マンション民泊ホストが法改正前後に経験しやすい典型的なトラブルパターンを整理します。同様の状況にある場合は事前の対策を検討してください。

失敗例1：総会を欠席し続けた結果、禁止規約が成立

不在型ホストが複数の物件管理に追われ、管理組合からの書類を確認しないまま総会を欠席し続けた結果、民泊禁止の規約変更が成立していたケースです。改正後の出席者ベースでは、欠席者の意向が決議に反映されにくくなります。書面議決権行使書は郵送で対応できるため、総会のたびに必ず返送する習慣をつけることが重要です。

失敗例2：規約に「民泊禁止」があることを物件購入後に気づく

投資用物件としてマンションを購入し、民泊開業の届出をしようとして初めて管理規約に禁止条項があることに気づいたケースです。物件購入の段階で管理規約・使用細則の確認を怠ると、取り返しのつかない状況になります。購入前に必ず規約一式を入手・確認し、不明点は行政書士に確認するプロセスが必要です。

失敗例3：管理組合から警告を受けているのに対応を先延ばし

管理組合から「民泊営業の停止要請」を受けた後も対応をしないまま運営を続け、最終的に法的措置や近隣とのトラブルに発展したケースです。警告を受けた段階で弁護士に相談し、対応策を協議することが重要です。放置すると問題が深刻化する傾向があります。

失敗例4：区分所有法改正を知らずに届出を継続

2026年4月の法改正によって、自分のマンションの総会で民泊禁止が成立しやすくなっているにもかかわらず、制度変更を把握していなかったため、規約変更への対応が後手に回ったケースです。制度の変化は定期的に情報収集することで早期発見できます。民泊学校のコンテンツや民泊制度ポータルを定期的にチェックすることをおすすめします。

失敗例5：管理規約の更新を自ら申請しようとして混乱

民泊に好意的な管理組合が「民泊を認める」旨の規約を改めて設定しようとしたが、手続きの方法がわからず混乱したケースです。規約の設定・変更はマンション管理士や弁護士のサポートのもとで進めることが、スムーズな合意形成につながります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 2026年4月1日の区分所有法改正は、現在すでに民泊禁止規約があるマンションには関係ありますか？

現状ですでに禁止規約がある場合、今回の改正は直接の影響を与えません。改正の主な影響は「これから規約を設定・変更しようとするケース」です。すでに禁止規約があるマンションでは、現行の規約に従った対応が求められます。規約の内容の詳細確認は行政書士・弁護士にご相談ください。

Q2. マンションの規約に「民泊に関する記載が一切ない」場合、民泊は認められると理解してよいですか？

明示的な禁止規定がない状態は、必ずしも「認められている」とは言い切れません。規約の他の条項（「専有部分は住居として使用する」といった用途制限）が民泊に抵触するかどうかを確認する必要があります。また今後規約が変更される可能性もあります。最終的な解釈は専門家（弁護士・行政書士）に確認することをおすすめします。

Q3. 改正後の特別決議で「過半数の出席」が前提ですが、出席率が低いマンションではどうなりますか？

区分所有者の過半数が出席（書面議決含む）しなければ、特別決議は成立しません。出席率が慢性的に低いマンションでは、この要件自体が規約変更の壁になる場合があります。ただし管理組合の招集努力や書面議決の推奨によって出席率が改善されることもあるため、固定的に判断することは難しい状況です。

Q4. すでに受理されている住宅宿泊事業の届出は、規約変更後も自動的に無効になりますか？

届出が自動的に無効になるわけではありませんが、禁止規約に違反した状態での運営継続は、管理組合との紛争リスクや行政への是正申告のリスクを伴います。規約変更が成立した場合は、自治体の民泊所管課および弁護士・行政書士に相談し、事業の継続可否を早期に判断することをおすすめします。

Q5. 投資用マンションを複数持っているのですが、すべての物件で確認が必要ですか？

管理組合はマンションごとに別の法人格（区分所有法上の管理組合法人または権利能力なき社団）であり、規約の内容も各マンションで異なります。複数物件を運営している場合は、それぞれについて規約確認が必要です。物件数が多い場合は行政書士への一括相談が効率的な場合があります。

Q6. 建替え決議の要件も緩和されたとのことですが、民泊中の物件が建替えになった場合はどうなりますか？

建替え決議が成立した場合、区分所有者は建替えへの参加または売渡し請求への対応を求められます（区分所有法第62条等）。民泊の届出・許可は物件（建物）に紐づくため、建替えによって物件が消滅した場合は廃止届等の手続きが必要になります。この場合も行政書士・弁護士への相談を経て対応することをおすすめします。

Q7. 民泊制度ポータルやe-Govでは、どこで改正後の要件を確認できますか？

改正後の区分所有法の条文はe-Gov（elaws.e-gov.go.jp）の「建物の区分所有等に関する法律」で確認できます。改正の解説・趣旨は法務省の公式ページ（moj.go.jp）に掲載されています。住宅宿泊事業に関する届出要件や管理規約との関係については、国土交通省の民泊制度ポータル（mlit.go.jp/kankocho/minpaku/）が参考になります。いずれも本記事に記載したURLから直接アクセスできます。

まとめ：法改正を踏まえたマンション民泊ホストの今後の備え

2026年4月1日に施行された区分所有法改正は、マンション民泊ホストにとって「管理組合の意思決定が従来より進めやすくなった」という環境変化をもたらしています。民泊禁止の決議が必ず通るわけではありませんが、総会を欠席したり規約の動向を把握していないホストにとっては、リスクが高まった状況といえます。

今すぐ取るべき備えを3点にまとめます。第一に、管理会社から現在の管理規約・使用細則の写しを入手し、民泊に関する条項の有無を確認すること。第二に、今後の総会議案書に目を通し、民泊関連議案がある場合は書面議決権行使書を提出すること。第三に、現状の可否判断や届出の見直しが必要な場合は、行政書士または弁護士に相談し、早めに対応策を決めることです。

制度の変化は継続的にフォローすることが大切です。民泊学校では今後も法令・制度の動向を公式ソースに基づいて解説していきます。ご自身の物件への影響をまず確認したい方は、下の無料診断をご活用ください。

あなたの物件で民泊できるか無料診断

用途地域・管理規約・条例の3階層を3分で確認。法改正後の現在の可否状況を確認できます。

無料で可否診断する

---