民泊・宿泊施設のインバウンド免税対応 2026年11月改正ガイド｜リファンド方式への移行と宿泊事業者への影響

編集: 民泊学校 編集部　|　最終更新日: 2026-06-03

2026年11月1日に施行予定の消費税免税制度の見直しにより、外国人旅行者向けの免税手続きが「リファンド方式」に移行する予定です。このニュースに接した民泊ホストや管理業者の多くが「民泊も免税対応が必要になるのか」と不安を感じているのではないでしょうか。結論から言えば、宿泊サービス（宿泊費そのもの）は消費税免税制度の対象外であり、この制度改正が宿泊事業者に直接義務を課すわけではありません。ただし、民泊施設内で土産物や物販を行っている場合には影響が生じる可能性があります。また、ゲストへの案内や多言語対応という観点でも、正確な情報を伝えることが信頼構築につながります。本記事では、制度改正の概要、民泊事業者への具体的な影響範囲、土産物販売を行う場合の注意点、そしてゲストへの案内方法を実務目線で整理します。

この記事でわかること

• 2026年11月施行予定のリファンド方式とは何か（改正前後の比較）
• 宿泊費が消費税免税制度の対象外である理由と根拠
• 民泊施設で土産物・物販を行う場合の輸出物品販売場登録の要否
• ゲストへの案内・多言語表記での正しい伝え方
• 「民泊が免税になる」という誤解が生まれる背景と対処法
• よくある誤解パターンと実務上の判断基準
• 税理士・専門家への相談が必要なケースの見分け方

2026年11月改正「リファンド方式」とはなにか

現行の外国人旅行者向け消費税免税制度（輸出物品販売場制度）は、一定の要件を満たす「免税店（輸出物品販売場）」が販売時点で消費税を免除する「購入時免税方式」で運用されています。旅行者は免税店で商品を購入する際、消費税を含まない価格で支払い、出国時に空港等での手続きは基本的に不要でした。

しかし、この方式では出国確認が事後的になるため、国内で消費したまま申告なく出国するケースや、制度を悪用した不正還付が問題視されてきました。令和7年度税制改正の大綱では、こうした課題に対応するため、2026年11月1日を施行予定日として、リファンド方式（購入時は消費税を含む価格で支払い、出国時に空港等で還付を受ける方式）への移行が決定されました。

リファンド方式では、旅行者は店頭で消費税込みの通常価格を支払い、出国時に空港の還付窓口（リファンドカウンター）で購入物品を提示することで消費税相当額の還付を受けます。これにより、実際に輸出された物品に対してのみ免税が適用される仕組みになる見込みです。

財務省「令和7年度税制改正の大綱（外国人旅行者向け免税制度の見直し）」
（2026-06-03取得）

令和7年度税制改正大綱において、外国人旅行者向け消費税免税制度をリファンド方式に移行する旨が示されています。施行は2026年11月1日を予定。

以下に、改正前後の主な相違点を整理します。

比較項目	現行（購入時免税方式）	2026年11月以降（リファンド方式・施行予定）
支払い時	消費税を含まない価格で購入	消費税を含む通常価格で購入
免税のタイミング	店頭での購入時	出国時（空港リファンドカウンターで還付）
手続き窓口	免税店（輸出物品販売場）	空港等に設置されるリファンドカウンター
不正防止	事後的な出国確認・課題あり	出国時に現物確認することで確実性が向上
事業者の対応	輸出物品販売場の登録・店頭手続き	通常販売のみ（登録制度の在り方は移行検討中）

!施行前の情報です

2026年11月1日施行は現時点で「予定」です。制度の細部（還付手続きの具体的方法・事業者向けの経過措置等）は、観光庁・国税庁の公式発表を随時ご確認ください。本記事公開時点（2026年6月）では、詳細な運用ルールが確定していない部分があります。

観光庁「外国人向け消費税免税制度（リファンド方式への移行）」
（2026-06-03取得）

観光庁が宿泊・観光事業者向けに整理した免税制度移行の解説ページ。宿泊事業者への周知情報も含まれています。

宿泊事業者への影響範囲：宿泊費は免税対象外

民泊ホストや宿泊事業者がまず確認しておくべき重要な前提があります。それは、宿泊サービス（宿泊費）は消費税の免税制度の対象外であるという点です。

消費税の輸出物品販売場制度（免税店制度）が対象とするのは、外国人旅行者が購入して国外に持ち出す「物品（モノ）」です。宿泊サービスは「サービス（役務の提供）」であり、日本国内で消費されるものです。国税庁の解説によれば、免税対象となる物品は「一般物品（家電・衣類・カメラ等）」および「消耗品（食料品・化粧品・医薬品等）」に区分され、いずれも有形の物品に限られています。

宿泊費が免税対象とならない根拠は、住宅宿泊事業法や旅館業法に基づく宿泊サービスが「役務の提供」として消費税法上のサービス取引に分類されることにあります。役務の提供については輸出免税の適用要件が異なり、宿泊サービスのように国内で消費されるサービスは輸出免税の対象とはなりません。

国税庁「No.6559 外国人旅行者等が免税で購入できる物品」
（2026-06-03取得）

免税で購入できる物品として「一般物品」および「消耗品」が列挙されています。宿泊サービスはこの区分に含まれません。

したがって、2026年11月のリファンド方式への移行は、民泊・宿泊施設の宿泊費の取り扱いに直接変化をもたらすものではありません。宿泊費には引き続き消費税が課税され、外国人ゲストであっても免税の対象とはなりません。

ただし、以下のような状況では影響が生じる可能性があります。

• 宿泊施設内に「物販コーナー」「土産物コーナー」を設けて商品を販売している場合
• チェックイン時にアメニティや地域の特産品を有料で販売している場合
• 宿泊とセットで地域体験グッズや記念品を有料販売している場合

これらのケースでは、販売している「物品」の部分については免税制度の対象になりうるため、改正後の対応を事前に把握しておく必要があります。詳細は次のセクションで整理します。

事業者の状況	今回の改正の影響	対応の要否
宿泊サービスのみ提供	影響なし（宿泊費は対象外）	特段の対応不要
施設内で土産物・物品を販売	物品販売部分に影響の可能性あり	税理士または税務署に確認推奨
現在、輸出物品販売場として登録済み	移行に伴う手続き変更の可能性あり	所轄税務署に問い合わせ推奨
宿泊料金にアクティビティ・物品を含むパッケージ販売	物品相当額の区分に応じて影響あり	税理士への相談を推奨

民泊施設で物品を販売する場合：輸出物品販売場登録の要否

民泊や宿泊施設で土産物・物品を販売している事業者にとって、「輸出物品販売場（免税店）」の登録が必要かどうかは重要な論点です。現行制度および改正後の制度について、実務目線で整理します。

輸出物品販売場登録とはなにか

輸出物品販売場制度とは、一定の要件を満たした販売事業者が税務署に登録することで、外国人旅行者に対して消費税を免除した価格で商品を販売できる制度です。現行制度では、登録を受けた事業者（免税店）が店頭で消費税を免除する手続きを行います。

登録には以下の要件を満たす必要があります（現行制度）。

• 消費税の課税事業者であること
• 特定の販売場所（店舗）での物品販売を行っていること
• 所轄税務署に「輸出物品販売場許可申請書」を提出し、許可を受けること
• 免税手続きに必要な管理体制（書類保存・確認手続き）を整えていること

国税庁「輸出物品販売場制度（免税店制度）」
（2026-06-03取得）

輸出物品販売場の申請要件・免税手続きの方法・対象物品の区分について解説されています。

民泊施設での物販に登録は必要か

現状の実務を見ると、宿泊施設が施設内で土産物を販売する場合、その販売規模や事業形態によって対応が分かれます。以下の点が判断の軸になります。

• 課税事業者かどうか：免税事業者（年間売上1,000万円以下の小規模民泊ホストなど）の場合、そもそも消費税の納税義務がないため、輸出物品販売場の登録要件を満たさない。
• 物販の規模・独立性：宿泊サービスに付随する少量の物品（アメニティの有料提供など）なのか、独立した物販事業として運営しているのかによって扱いが異なる可能性があります。
• リファンド方式への移行後の扱い：移行後は店頭での免税手続きが不要になる見込みですが、登録制度自体がどう変わるかは2026年6月時点で詳細が確定していない部分があります。

!個別判断が必要です

輸出物品販売場の登録が必要かどうかは、事業者の課税状況・販売形態・物品の種類によって異なります。「宿泊施設だから対象外」「小規模だから不要」と一律に判断するのは危険です。最終的な判断は所轄税務署または税理士にご確認ください。

リファンド方式移行後の物販への影響

2026年11月のリファンド方式移行後は、現行の「購入時免税手続き」が廃止される予定です。これは、現在施設内で免税手続きを行っている物販事業者にとって、手続きの大幅な変更を意味します。ただし、旅行者の購買行動への影響（出国時に空港で還付を受けられるかどうか）については、制度全体の設計次第であり、現時点では全容が確定していません。

現状を見ると、民泊施設で独立した免税物販を行っている事業者は少数派と考えられますが、もし現在輸出物品販売場として登録している場合には、移行後の対応について所轄税務署に事前確認することが現実的です。

ゲストへの案内と多言語表記

インバウンドゲストを受け入れる民泊施設にとって、「免税対応」についての誤解を防ぐ案内は信頼構築に直結します。特に、「日本は外国人に免税があると聞いた」と期待して来日したゲストが、宿泊費に消費税がかかることを知って疑問を持つケースは実務上発生しています。

案内のタイミングと媒体

誤解を防ぐための案内は、以下のタイミングで行うことが実務上は有効です。

• OTA（Airbnb・Booking.com等）の施設説明文：「宿泊費は日本の消費税（現行10%）が含まれた金額です」と明記する
• 予約確認メール・メッセージ：チェックイン前の連絡で料金の内訳を説明する
• 施設内の案内書面：チェックイン案内（ハウスルール等）に税についての一文を加える
• 物販コーナー（物品を販売している場合）：価格表示と税の取り扱いを明記する

多言語案内文の例

以下は実務上参考にできる案内文の例です。OTAの規約や各施設の状況に合わせて適宜修正してください。

言語	案内文例
英語	The accommodation fee includes Japanese Consumption Tax (10%). Please note that accommodation services are not eligible for the tax refund (tax-free shopping) system available at retail stores.
中国語（簡体字）	住宿费已包含日本消费税（10%）。请注意，住宿服务不适用于在零售店购物时可申请的退税（免税购物）制度。
韓国語	숙박 요금에는 일본 소비세（10%）가 포함되어 있습니다. 숙박 서비스는 소매점에서의 면세 쇼핑（택스 리펀드）제도의 적용 대상이 아닙니다.

i多言語案内の自動生成ツール

民泊学校のツールサイトでは、ハウスルールや案内文の多言語生成をサポートしています。英語・中国語・韓国語の案内文を効率的に作成するには 多言語案内生成ツール をご活用ください。また、外国人ゲスト対応の全体像については 外国人ゲスト対応ガイド もあわせてご参照ください。

OTAの決済・料金表示との整合

Airbnb や Booking.com などのOTAでは、プラットフォーム側が税表示の管理を行っているケースが多くあります。施設側での案内文と、OTAの料金表示が一致しているか確認することも、ゲストの混乱防止につながります。OTAごとの決済手段・税表示の詳細については インバウンド対応とキャッシュレス決済 も参考にしてください。

よくある誤解と正しい理解

2026年11月の改正をめぐっては、ネット上の情報が入り乱れており、民泊ホストの間でもいくつかの誤解が見受けられます。実務上よく聞かれる誤解と、現状の正しい理解を整理します。

!誤解1：「民泊（宿泊）が2026年から免税になる」

これは誤りです。今回の改正は「物品購入」の免税手続き方法の変更であり、宿泊サービスが免税対象になるわけではありません。宿泊費には引き続き消費税が課税されます。

!誤解2：「リファンド方式になったら民泊ホストも何か登録が必要」

宿泊サービスのみを提供している場合は、免税制度に関する登録義務は生じません。ただし、施設内で物品販売を行っている場合は個別の判断が必要です。一律に「必要」または「不要」とは言えません。

!誤解3：「外国人ゲストは日本滞在中にすべての買い物が免税になる」

免税対象は「輸出物品販売場（免税店）」で購入した物品のみです。どの店舗でも免税になるわけではありません。また、購入した物品を日本国内で消費した場合は免税の対象外となります。ゲストへの案内時に注意が必要です。

!誤解4：「現行の免税店登録は2026年11月以降も使える」

リファンド方式への移行に伴い、現行の輸出物品販売場の取り扱いがどう変わるかは、2026年6月時点で詳細が確定していない部分があります。現在登録している事業者は、施行前に所轄税務署または国税庁の公式情報を確認してください。

誤解の背景には、「日本は外国人に消費税が戻ってくる」というインバウンド向けの情報が広まっていることがあります。これ自体は「物品購入」の文脈では正しい情報ですが、宿泊サービスには当てはまらない点が誤解の温床になっています。

税務・消費税の取り扱いで迷ったら専門家に相談を

民泊の税務処理（消費税・所得税・確定申告）は、事業規模・運営形態・物販の有無によって判断が大きく異なります。特に課税事業者への移行・インボイス制度との関係・物販の税務区分など、個別事情を踏まえた判断が必要な場合は、税理士または所轄税務署への確認が現実的です。

専門家への相談窓口を確認する

専門家確認が必要な範囲：税理士・税務署への相談基準

消費税免税制度をめぐる疑問は、民泊事業者の状況によって答えが大きく異なります。以下のような状況に該当する場合は、所轄税務署または税理士への相談を検討することが現実的です。

所轄税務署への確認が推奨される場面

• 現在、輸出物品販売場（免税店）として登録しており、2026年11月以降の取り扱いを確認したい場合
• 宿泊施設内で物品販売を始める予定があり、免税店登録の要否を判断したい場合
• インボイス制度（適格請求書等保存方式）の登録状況と今回の改正の関係を確認したい場合
• 外国人旅行者への物品販売で「輸出証明書類」の保存方法を確認したい場合

税理士への相談が推奨される場面

• 課税事業者と免税事業者の境界（売上規模）にある場合の消費税処理
• 宿泊収入・物販収入・体験型サービス収入が混在する場合の消費税区分
• 民泊の開業・事業規模拡大に伴う確定申告の見直し（消費税申告の要否等）
• 海外在住オーナーが日本国内で民泊事業を運営する場合の税務上の取り扱い

民泊事業者の税務全般については、民泊の確定申告と税金ガイドもあわせてご確認ください。所得税・消費税・住民税それぞれの対応について実務目線で整理しています。

iインボイス制度と消費税免税の関係

2023年10月に導入されたインボイス制度（適格請求書等保存方式）は、免税事業者が課税事業者へ移行するかどうかの判断に影響しています。消費税の免税事業者のまま運営している民泊ホストが、物品販売で輸出物品販売場の登録を検討する場合は、課税事業者登録との関係も含めて税理士に確認することが現実的です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 2026年11月以降、外国人ゲストから「消費税を返してほしい」と言われたらどう対応すればいいですか？

宿泊費については消費税の還付制度（リファンド）の対象外であることを、丁寧に説明することが基本対応です。「宿泊サービスは日本の税法上、免税対象の物品に該当しないため、消費税の還付はできません」という趣旨を、可能であれば多言語で伝えられると誤解が少なくなります。事前にOTA説明文やチェックイン案内に明記しておくことが、トラブルの予防として最も効果的です。

Q2. 宿泊費以外に清掃費・サービス料も徴収しています。これらも免税対象外ですか？

清掃費・サービス料など宿泊に付随するサービス料金は、宿泊サービスの一部として役務の提供に分類される場合が多く、一般的に物品の輸出免税の対象外と考えられています。ただし、個別の料金設定や契約内容によって判断が異なる場合もあるため、不明な点は税理士または所轄税務署にご確認ください。

Q3. 民泊施設でお土産品を無料提供しています。これは免税制度と関係しますか？

無料提供（プレゼント）の場合は、販売行為がないため輸出物品販売場の手続きとは関係しません。ただし、無料提供の物品の仕入れにかかる消費税の処理（仕入税額控除等）については、課税事業者の場合に確認が必要なケースがあります。詳細は税理士にお問い合わせください。

Q4. 2026年11月1日の施行予定は確定していますか？遅延する可能性はありますか？

令和7年度税制改正の大綱に2026年11月1日施行が明記されており、現時点では予定通りとされています。ただし、税制改正の施行日は法律の改正を経て確定するものであり、制度の細部や経過措置については今後の公式情報で確認が必要です。財務省・国税庁・観光庁の公式ページを定期的にご確認ください。

Q5. 現在、輸出物品販売場として登録していますが、リファンド方式への移行後は登録が不要になりますか？

リファンド方式への移行後の輸出物品販売場登録制度の在り方については、2026年6月時点で詳細が確定していません。移行に伴い登録の取り扱いが変わる可能性があるため、所轄税務署または国税庁の公式情報を確認し、必要に応じて手続きを行ってください。個別の事情は税理士への相談も有効です。

Q6. 訪日外国人の間で「日本の宿も免税になった」という情報が広まっています。OTAのレビュー等での誤情報にどう対処すればいいですか？

OTAのメッセージ機能やレビュー返信で「宿泊費は消費税免税の対象外である」という正確な情報を丁寧に伝えることが基本対応です。施設側の説明文・ハウスルールで事前に明記しておくことで、誤解に基づくネガティブレビューを減らせる可能性があります。感情的なトラブルに発展した場合は、OTAのサポートに相談することも一つの選択肢です。

Q7. 民泊の消費税について、インボイス制度との関係でも整理したいのですが、どこに相談すればいいですか？

インボイス制度（適格請求書等保存方式）と消費税免税の関係は、事業者の課税状況・取引相手（法人か個人か）・事業規模によって複雑に絡み合います。所轄税務署の無料相談窓口を利用するか、民泊・不動産経営に詳しい税理士に相談することが現実的です。当サイトの 専門家相談窓口 もご活用ください。

まとめ：民泊ホストが2026年11月改正で押さえるべきポイント

2026年11月1日施行予定の消費税免税制度のリファンド方式への移行は、民泊・宿泊事業者にとって直接の義務変更をもたらすものではありません。宿泊費は消費税免税制度の対象外であり、この点は改正後も変わりません。ただし、施設内で物品販売を行っている場合には、改正後の制度動向を把握し、必要に応じて税理士または所轄税務署に確認することが重要です。

インバウンドゲストへの案内という観点では、「宿泊費は免税対象外」という事実を事前に多言語で伝えておくことが、到着後のトラブルや誤解を防ぐ最も効果的な手段です。OTA説明文・チェックイン案内・施設内の掲示に一文加えるだけで、ゲスト体験の向上にもつながります。

制度の詳細は今後の官公庁の公式発表で確定していく部分があります。財務省・国税庁・観光庁の公式ページを定期的に確認し、施行直前には最新情報を改めてご確認ください。民泊事業者として適切な対応をとるためには、一次情報への継続的なアクセスが基本となります。

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民泊の消費税・確定申告・インボイス対応は個別事情が大きく影響します。専門家への相談窓口は民泊学校のツールサイトから確認できます。

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