土地区画整理・市街地再開発の施行地区内の物件で民泊・旅館業を始める前の確認 2026年版｜76条・66条の建築許可制・仮換地・権利変換・換地処分後の所在地変更・清算金

編集：民泊学校 編集部｜公開日：2026年6月18日｜最終更新日：2026年6月18日

取得を検討している物件が、土地区画整理事業や市街地再開発事業の「施行地区内」にある——これは、民泊・旅館業の投資判断において見落とされがちな、しかし重大な論点です。施行地区内の物件は、まちづくりの計画に組み込まれているため、勝手に建物を建てたり改修したりできない（建築行為の許可制）、土地が将来別の場所に移る（換地）、建物の権利が再開発ビルの床に置き換わる（権利変換）、清算金の受取や支払いが生じるといった、通常の物件にはない制約とお金の動きを抱えています。国土交通省によれば、土地区画整理事業はこれまで全国の市街地の広い範囲で行われ、現在も各地で施行が続いています。この記事は、区画整理・再開発の施行地区内の物件を取得して民泊・旅館業を始める前に確認すべき論点を、土地区画整理法・都市再開発法などの公式情報をもとに整理します。

この記事でわかること

• 区画整理・再開発の施行地区内物件とは何か（3つの事業類型）
• 土地区画整理法76条の建築行為許可制（事業計画決定公告から換地処分公告まで）
• 仮換地の指定と「使用収益開始日」が民泊の適法性に関わること
• 都市再開発法66条と権利変換（第一種・第二種の違い）
• 権利変換で民泊・旅館業の許可・届出がどうなるか
• 換地処分後の「所在地変更」と許可・届出の変更手続き
• 清算金が取得後のキャッシュフローに与える影響と、重要事項説明の確認

区画整理・再開発の施行地区内物件とは——3つの事業類型

まず、関係する事業の全体像を整理します。施行地区内の物件に関わる事業は、大きく次の3類型です。

• 土地区画整理事業（換地方式）：道路・公園などの公共施設を整備しながら土地の区画を整える事業。各人の土地は、整理後の新しい区画（換地）に移し替えられます。
• 第一種市街地再開発事業（権利変換方式）：敷地を共同化して高層ビルなどに建て替え、従前の土地・建物・借地権・借家権を、原則として等価で再開発ビルの床（権利床）に置き換えます。
• 第二種市街地再開発事業（管理処分方式）：公共性・緊急性が著しく高い事業で、施行者がいったん土地建物を買収・収用し、希望者には代償として床を与えます。

これらの施行地区内にある物件を取得して民泊・旅館業に使おうとする場合、「いつ・どの段階の事業か」によって、できることと必要な手続きが大きく変わります。事業計画が決まる前なのか、決まった後（公告後）なのか、仮換地が指定されたのか、換地処分や権利変換まで進んだのか——この進み具合をつかむことが出発点です。次から、土地区画整理事業と市街地再開発事業に分けて、民泊・旅館業に関わる局面を見ていきます。

土地区画整理法76条——建築行為の許可制（公告から換地処分まで）

土地区画整理事業の施行地区内でもっとも重要なのが、建築行為等の許可制です。土地区画整理法第76条第1項は、事業計画の決定の公告があった日から、換地処分の公告がある日までの間、施行地区内で土地の形質変更、建築物の新築・改築・増築、移動が困難な物件の設置などを行う者は、都道府県知事等の許可を受けなければならないと定めています。事業の障害となる行為を抑制するための仕組みです。

これは民泊・旅館業の開業に直結します。たとえば、取得した建物を旅館業の施設に改修しようとする、増築する、といった行為が、この許可の対象になることがあります。許可を受けずに行った場合、施行者（知事）から原状回復命令や移転・除却命令を受けることがあり、代執行もありうるとされています（同条第4項）。許可が下りるかどうかは事業の進捗や計画との関係によるため、「改修すれば民泊にできる」と見込んで取得したのに、許可が下りずに計画が止まる、という事態もありえます。さらに注意すべきは、事業計画決定の公告日は物件ごとに異なり、施行地区の範囲も含めて、自治体の施行地区図で実地に確認しないと特定できないことです。取得前に、対象物件が施行地区内かどうか、どの段階かを自治体の担当課で確認することが欠かせません。

仮換地の指定と「使用収益開始日」——民泊の適法性との交差

土地区画整理事業では、整理が完了する前に、各人の土地が将来移る先として仮換地が指定されることがあります（土地区画整理法第98条）。仮換地が指定されると、従前の土地ではなく仮換地のほうを使用・収益できるようになりますが、ここに見落としやすい論点があります。仮換地の「使用収益を開始できる日」は、施行者が仮換地指定の効力発生日とは別に定めることができるのです（土地区画整理法第99条第2項）。つまり、仮換地が指定されても、すぐにそこを使えるとは限りません。

民泊（住宅宿泊事業）は、その物件が「住宅」として現に使える状態にあることが前提です。仮換地の使用収益開始日が来ていない、従前地と仮換地のどちらをどう使えるかが整理されていない、といった状態では、どの土地・建物で民泊・旅館業を営むのかという足元が定まりません。「仮換地が指定された＝すぐ使える」と早合点せず、使用収益開始日や、従前地・仮換地の使用関係を、施行者や自治体に確認する必要があります。事業のタイミングと開業のタイミングがずれると、計画全体が狂いかねません。

都市再開発法66条と権利変換——第一種・第二種の違い

市街地再開発事業の施行地区内でも、似た建築制限があります。都市再開発法第66条第1項は、所定の公告（第60条第2項各号の公告）後、第一種市街地再開発事業の施行地区内で土地の形質変更、建築物の新築・改築・増築、政令で定める移動の容易でない物件（施行令で重量5トンを超えるもの等）の設置などを行う者は、都道府県知事等の許可を受けなければならないと定めています。区画整理と同様、事業の妨げになる行為を抑える仕組みです。

市街地再開発事業の核心は権利変換です。第一種市街地再開発事業（権利変換方式）では、従前の土地・建物・借地権・借家権が、原則として等価で再開発ビルの床の権利（権利床）に置き換えられます。第二種（管理処分方式）では、施行者がいったん土地建物を買収・収用し、希望者に床を与えます。国土交通省は、従前の権利者の権利が「原則として等価で」新しいビルの床に置き換えられると説明していますが、「等価」といっても、従前の評価方法・床面積の計算・容積率・用途によって実質的な内容は変わりうるため、「必ず同じ価値で変換される」と単純に受け止めるのは禁物です。なお、権利者が希望すれば、権利変換を回避して独自の建物を保持できる「個別利用区」という制度もあります。

個別利用区を選べば、再開発ビルに移らずに、自分の土地に独自の建物（民泊・旅館業の施設を含む）を建てて保持できる場合があります。これは、自分の建物で運営を続けたい民泊オーナーにとって重要な選択肢になりえます。ただし、個別利用区として認められるかは事業計画や敷地の位置づけによるもので、希望すれば必ず使えるわけではありません。また、再開発の対象が分譲マンション（区分所有建物）の場合は、2026年（令和8年）4月1日に施行された区分所有法等の改正（令和7年法律第47号）が、建替えや再生に向けた決議の要件などに関わることがあるため、区分所有のルールの最新の内容もあわせて確認しておくことが大切です。いずれにしても、個別利用区を使えるかどうかは事業の早い段階で施行者に相談しておくのが安全です。

権利変換で民泊・旅館業の許可・届出はどうなるか

市街地再開発事業で権利変換が行われると、従前の建物がなくなり、再開発ビルの床に権利が移ります。この過程で、民泊・旅館業の許可・届出がそのまま続くわけではない点に注意が必要です。考えられるパターンを整理すると、おおむね次のとおりです。

• 従前の建物での運営が終わる：権利変換により従前の建物が除却されれば、その建物を前提にした住宅宿泊事業の届出・旅館業の許可は、物件の実体を失います。
• 再開発ビルの床で新たに始める：権利床として取得した再開発ビルの区画で民泊・旅館業を行うなら、その新しい区画について、改めて届出・許可の手続きが必要になると考えられます。
• 借家権者の場合：借家権が再開発ビルの床に変換される場合、その新しい床で事業を続けられるかは、変換された権利の内容や施設の構造によります。

いずれにせよ、権利変換をまたいで許可・届出が自動的に引き継がれるとは限らないため、事業のスケジュールと許認可のスケジュールを一体で考える必要があります。再開発の進捗によっては、せっかく整えた届出・許可が、事業の進行で実体を失う時期が来ることもあります。取得・開業の判断にあたっては、事業計画上、いつ何が起きるのかを施行者・自治体に確認し、行政書士・弁護士に相談しながら進めるのが安全です。

換地処分後の「所在地変更」と許可・届出の変更手続き

土地区画整理事業では、最終的に換地処分が行われ、その公告の翌日から、換地が従前の土地に代わるものとして扱われます（土地区画整理法第103条）。このとき、土地の地番や建物の所在地の表示が変わることがあります。ここで実務的に問題になるのが、旅館業許可証に記載された施設の所在地や、住宅宿泊事業の届出に記載した物件所在地と、換地処分後の新しい所在地がずれることです。

所在地の表示が変われば、許可・届出の記載事項の変更手続きが必要になると考えられます。この変更手続きの具体的な扱いは、管轄の窓口（保健所・都道府県・市区町村）によって対応が異なる場合があるため、換地処分の前後で、何を・いつ・どこに届け出るのかを、管轄窓口に確認しておくことが大切です。換地処分は事業の終盤に行われますが、その前から見通しを持っておかないと、所在地の不一致が宿泊予約やゲストの本人確認、行政への報告に影響することもあります。手続きの抜けがないよう、行政書士に相談しながら進めると安心です。

はじめ君

換地で住所が変わると、何か手続きが要りますか？

民泊学校 編集部

換地処分の公告後に地番や建物の所在地表示が変わると、旅館業許可や民泊届出の記載事項の変更手続きが必要になると考えられます。扱いは管轄の保健所・自治体で異なる場合があるので、何をいつ届け出るかを管轄窓口・行政書士に確認してください。

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清算金と、施行地区内物件の重要事項説明

取得後のお金の動きとして見落とせないのが清算金です。土地区画整理事業では、換地と従前の土地との評価の差を調整するため、清算金が徴収または交付されます（土地区画整理法第110条）。つまり、施行地区内の物件を取得すると、後から清算金を支払う側になることも、受け取る側になることもあるのです。清算金の金額は換地計画が確定しないと定まらないため、開業費用の計算では「確定額」ではなく、施行者に確認したうえで幅をもった見込みとして織り込んでおく必要があります。これを見込んでいないと、開業後に予定外の支出が生じかねません。

こうした施行地区内の制限は、不動産の売買時に重要事項として説明される対象でもあります。国土交通省の重要事項説明の制限一覧では、土地区画整理法に基づく「施行地区内の建築行為等の制限」「仮換地の指定」「使用収益の停止」や、都市再開発法に基づく「施行地区内の建築行為等の制限」「個別利用区内の宅地の使用収益の停止」などが、宅地建物取引業者の説明対象として挙げられています。重要事項説明書にこれらの記載があれば、その物件は施行地区内である可能性が高いということです。説明を受けても内容を十分に理解しないまま契約してしまうケースもあるため、施行地区内であることが分かったら、その意味を宅地建物取引士・行政書士に確認することをおすすめします。物件選びの全体像は民泊物件の選び方・探し方もあわせてご覧ください。

施行地区内物件で民泊を検討するときの専門家相談

施行地区内の物件は、まちづくりの計画と民泊・旅館業の許認可が交差するため、確認すべきことが多くなります。相談先を整理しておきましょう。

• 自治体（都市計画・区画整理・再開発の担当課）・施行者：物件が施行地区内か、どの段階か、76条・66条許可の要否、仮換地・換地・清算金の見通し。
• 宅地建物取引士：重要事項説明での施行地区内の制限の確認、取得判断。
• 行政書士：民泊届出・旅館業許可、所在地変更などの手続き、自治体との調整。
• 弁護士・司法書士：権利変換・換地に伴う権利関係、登記、補償をめぐる論点。
• 保健所：旅館業の構造設備基準、許可・届出の変更手続き。

施行地区内の物件は、再開発の完成後に価値が上がる可能性がある一方で、事業の進行に伴う制限・手続き・費用が読みにくく、開業のタイミングが事業計画に左右されます。取得時には、事業の進捗と許認可のスケジュールを一体で見て、出口まで見据えて判断することが大切です。割安な物件の取得という観点では競売・任意売却物件で民泊を始める前に確認することや民泊向け物件投資・購入完全ガイドもあわせて参考になります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 自分の物件が施行地区内かどうかは、どう調べますか？

事業計画決定の公告日や施行地区の範囲は物件ごとに異なり、自治体の施行地区図で実地に確認する必要があります。不動産の重要事項説明書に土地区画整理法・都市再開発法の制限の記載があれば施行地区内の可能性が高いです。自治体の都市計画・区画整理・再開発の担当課に問い合わせて確認してください。

Q2. 施行地区内の建物を、民泊用に改修できますか？

事業計画決定の公告日から換地処分の公告日まで、施行地区内での建築・増改築・土地の形質変更には都道府県知事等の許可が必要です（土地区画整理法76条、都市再開発法66条）。無許可だと原状回復・除却を命じられることがあります。改修が許可の対象になるか、取得前に自治体・行政書士へ確認してください。

Q3. 仮換地が指定されたら、すぐにその土地で民泊できますか？

すぐとは限りません。仮換地の「使用収益開始日」は施行者が別に定めることができ、指定されてもまだ使えない時期があります。どの土地・建物で営業するのかの足元が定まらないと民泊の前提が崩れるため、使用収益開始日や従前地・仮換地の使用関係を施行者・自治体に確認してください。

Q4. 再開発の権利変換で、民泊の許可・届出は引き継がれますか？

自動的に引き継がれるとは限りません。権利変換で従前の建物が除却されれば、その建物を前提にした届出・許可は実体を失います。再開発ビルの床で続けるなら、新しい区画について改めて手続きが必要になると考えられます。事業と許認可のスケジュールを一体で考え、施行者・自治体・行政書士に確認してください。

Q5. 換地処分で所在地が変わると、何か手続きが要りますか？

換地処分の公告後に土地の地番や建物の所在地表示が変わると、旅館業許可や住宅宿泊事業届出の記載事項の変更手続きが必要になると考えられます。具体的な扱いは管轄の保健所・自治体によって異なる場合があるため、換地処分の前後で何を届け出るかを管轄窓口・行政書士に確認してください。

Q6. 清算金は、開業費用にどう影響しますか？

土地区画整理事業では、換地と従前地の評価差額が清算金として徴収または交付されます。施行地区内の物件を取得すると、後から清算金を支払う側にも受け取る側にもなりえます。金額は換地計画の確定後でないと定まらないため、施行者に確認のうえ、幅をもった見込みとして開業費用に織り込んでおくことが大切です。

Q7. 再開発でも、自分の建物をそのまま残して民泊を続けられますか？

「個別利用区」の制度を使えば、再開発ビルに移らず、自分の土地に独自の建物を保持して運営を続けられる場合があります。ただし、希望すれば必ず認められるわけではなく、事業計画上の敷地の位置づけによります。対象が分譲マンションなら2026年4月施行の区分所有法等の改正（令和7年法律第47号）も関わるため、施行者・自治体と弁護士に確認してください。

まとめ——「まちの計画に組み込まれた物件」のリスクとタイミングを直視する

土地区画整理事業・市街地再開発事業の施行地区内の物件は、再開発の完成後に価値が上がる可能性がある一方で、まちづくりの計画に組み込まれているがゆえの制約を抱えています。事業計画決定の公告日から換地処分の公告日までは建築・増改築に許可が必要で（土地区画整理法76条・都市再開発法66条）、仮換地の使用収益開始日が来るまで土地を使えないことがあり、権利変換で従前の建物が再開発ビルの床に置き換われば民泊・旅館業の許可・届出は実体を失いえます。換地処分で所在地が変われば変更手続きが必要になり、清算金の徴収・交付という予定外の収支も生じます。これらはいずれも、事業の進捗と許認可のスケジュールを一体で見なければ判断できません。施行地区内であることが分かったら、自治体・施行者・保健所、そして宅地建物取引士・行政書士・弁護士・司法書士に確認しながら、事業のタイミングと出口まで見据えて、無理のない計画で慎重に進めてください。

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