佐賀県・有田・嬉野 民泊 開業ガイド 2026年版｜条例制限・届出窓口・旅館業法・陶磁器・温泉・インバウンドまで解説

編集: 民泊学校 編集部　|　最終更新日: 2026-05-25

佐賀県は、有田焼の歴史と嬉野温泉の癒し、吉野ヶ里遺跡の悠久ロマンを擁する西九州ゲート観光地です。西九州新幹線「嬉野温泉駅」開業以降、台湾・韓国・欧米からの陶磁器ファンや温泉客が増え、佐賀市・武雄市・嬉野市・有田町・伊万里市で民泊の問い合わせが増えています。本ガイドでは、佐賀県内で住宅宿泊事業（いわゆる民泊）または旅館業法の簡易宿所として開業する際の制度・届出窓口・条例制限・消防設備・収支試算例・インバウンド対応を、公式ソースをもとに整理しました。最終的なご判断は、必ず物件所在地の自治体・専門家にご確認ください。

佐賀県・有田・嬉野の民泊需要と観光特性

佐賀県は人口約79万人ながら、観光資源の密度では九州でもトップクラスの実力を持つ県です。有田町は400年以上の歴史を持つ磁器「有田焼」の発祥地として国内外に知られ、毎年ゴールデンウィークに開催される「有田陶器市」は約100万人を集めるイベントです。嬉野市はとろりとした湯ざわりの「美肌の湯」嬉野温泉と日本三大美肌の湯ブランドで知られ、武雄市の武雄温泉、佐賀市の吉野ヶ里歴史公園、唐津市の唐津くんち（ユネスコ無形文化遺産）、伊万里市の鍋島焼など、点在する観光資源が県全体を回遊型観光地として機能させています。

2022年9月23日に西九州新幹線（武雄温泉駅〜長崎駅）が開業し、「嬉野温泉駅」「武雄温泉駅」「新大村駅」「諫早駅」「長崎駅」が新たに繋がりました。これにより博多駅・新大阪駅・東京駅から武雄温泉駅まで在来線特急乗継で時短化され、佐賀県西部の観光アクセスは大きく改善しました。インバウンドでは、福岡空港・佐賀空港から入る台湾・韓国客に加え、有田焼の陶磁器コレクターとして欧米客（特に英国・ドイツ・米国）が長期滞在する傾向があります。実務上は「単泊1〜2泊の観光客」だけでなく「3〜7泊の陶磁器ツアー・温泉湯治・吉野ヶ里見学」など滞在多様性が高い地域です。

国土交通省 観光庁 民泊制度ポータルサイト（2026-05-25取得）
住宅宿泊事業法の全国共通制度・届出方法・関連通知などを掲載する公式情報源。地域特性を踏まえた届出は本ポータルを起点に確認します。

佐賀県の民泊届出件数は、観光庁の住宅宿泊事業届出状況によれば、九州他県（福岡県・大分県・熊本県・鹿児島県）と比べてまだ少ない水準にあります。これは、佐賀県全体としてホテル・旅館の宿泊容量が観光客数に追いついている一面と、住宅宿泊事業法の制限（年間180日）が長期滞在型の地方観光と合致しにくい一面があるためと考えられます。一方で、嬉野・有田・武雄の温泉宿はピーク期（陶器市・GW・紅葉期）に予約困難となり、シェアハウス型や一棟貸し型の民泊への需要は底堅く存在します。「ピーク期だけ稼働する民泊」よりも「年間を通じて家族向け・グループ向けに貸し出せる物件」を志向する事業者にとって、佐賀県は検討余地のある地域です。

佐賀県の民泊制度（住宅宿泊事業法と旅館業法の選び方）

日本で個人や企業が宿泊事業を始める場合、主に3つの法的枠組みがあります。佐賀県では国家戦略特別区域（いわゆる特区民泊）の指定がないため、選択肢は住宅宿泊事業法に基づく民泊と、旅館業法に基づく旅館業（簡易宿所営業など）の2つです。それぞれ営業日数・申請窓口・設備基準・運営の自由度が異なるため、物件の用途・想定稼働日数・収益目標から逆算して選ぶことが重要です。

項目	住宅宿泊事業法（民泊新法）	旅館業法（簡易宿所営業）
営業日数	年間180日以内	制限なし（通年営業可）
手続き	届出制（保健所）	許可制（保健所）
用途地域	住居系も可（条例で制限あり）	商業地域・近隣商業地域などに限定されやすい
消防設備	物件規模・形態により変動	原則ホテル類似で厳しい
適する物件	空き家活用・副業的運営	事業性が高い物件・通年運用
主な根拠	住宅宿泊事業法（平成29年法律第65号）	旅館業法（昭和23年法律第138号）

佐賀県「住宅宿泊事業（民泊）について」（2026-05-25取得）
佐賀県内で住宅宿泊事業を始める際の届出方法・必要書類・所管窓口を案内する公式ページ。届出の前後で必ず確認します。

佐賀県の場合、嬉野温泉・武雄温泉・古湯温泉などの温泉地周辺では、旅館業組合との関係性や地域の宿泊文化を考慮する事業者が多く、簡易宿所許可で通年営業を志向するケースが見られます。一方、有田町・伊万里市・吉野ヶ里町などでは空き家活用としての住宅宿泊事業（民泊）の届出が選ばれることが多いとされています。判断指針としては、想定稼働日数が年180日を超える見込みなら旅館業法、180日以内に収まる見込みで住居系用途地域の物件なら住宅宿泊事業法、と整理するのが実務的な出発点です。

ただし、いずれの制度を選ぶにせよ、用途地域・建築基準法上の用途変更・消防設備・近隣同意・水質基準（井戸水使用時）など、横断的な確認事項が多数あります。本記事の情報は2026年5月時点の制度を基にした一般論であり、個別物件の判断は、佐賀県の所管保健福祉事務所・行政書士・消防署への相談を強くおすすめします。

届出窓口（佐賀中部保健福祉事務所など）と申請手順

佐賀県内で住宅宿泊事業の届出をする場合、物件所在地を所管する保健福祉事務所が窓口となります。佐賀県内では、佐賀中部保健福祉事務所（佐賀市・多久市・小城市・神埼市・神埼郡）、鳥栖保健福祉事務所（鳥栖市・三養基郡）、伊万里保健福祉事務所（伊万里市・西松浦郡有田町）、唐津保健福祉事務所（唐津市・東松浦郡玄海町）、杵藤保健福祉事務所（武雄市・鹿島市・嬉野市・杵島郡・藤津郡）の5事務所が地域を分担しています。物件の所在市町によって窓口が異なるため、まず最寄りの窓口を確認することから始まります。

所管窓口	担当地域	主な対象地
佐賀中部保健福祉事務所	佐賀市・多久市・小城市・神埼市・神埼郡	吉野ヶ里・三瀬高原
鳥栖保健福祉事務所	鳥栖市・三養基郡	基山・みやき
伊万里保健福祉事務所	伊万里市・西松浦郡有田町	有田・伊万里・鍋島焼地区
唐津保健福祉事務所	唐津市・東松浦郡玄海町	唐津・呼子・名護屋城跡
杵藤保健福祉事務所	武雄市・鹿島市・嬉野市・杵島郡・藤津郡	嬉野温泉・武雄温泉・祐徳稲荷

申請手順としては、まず物件所在地の用途地域と建築基準法上の確認（市町建築指導課）、管理規約・賃貸借契約の制限確認、消防署への事前相談を済ませた上で、保健福祉事務所への届出となります。届出に必要な書類は概ね以下のとおりで、地域や物件条件により追加資料が求められる場合があります。

1. 住宅宿泊事業届出書（県指定様式）
2. 住宅の図面（各室の用途・面積・避難経路）
3. 登記事項証明書（土地・建物）
4. 賃貸借契約書の写し（賃貸物件の場合）と転貸承諾書
5. 管理規約の写し（区分所有マンションの場合）と理事会承諾
6. 消防法令適合通知書（消防署発行）
7. 誓約書（暴力団排除など）
8. 身分証明書・住民票

住宅宿泊管理業者への委託契約書（家主不在型の場合）も必要書類に含まれます。届出から受理までの期間は概ね数週間〜1ヶ月程度を見込みますが、消防確認や物件調査の進捗で前後します。受理後、観光庁の届出住宅情報DBに登録され、宿泊サイト（Airbnb・Booking.com・楽天トラベルなど）への掲載時に届出番号を表示する必要があります。届出番号の表示漏れは民泊予約サイトから削除される事案もあるため、運用上の重要な実務ポイントです。

佐賀県・主要市町の条例制限

住宅宿泊事業法は全国共通の制度ですが、各都道府県・政令市・特別区などは条例で実施区域や曜日制限などを上乗せできる仕組みになっています。佐賀県の場合、2026年5月時点では政令市が存在せず、県全体としての上乗せ条例による全面的な営業日数制限はなく、市町単位での独自規制も大都市部のような厳格なものはありません。ただし、各市町の都市計画・住居系用途地域の運用、温泉地周辺の地域慣行、空き家活用の助成と連動した取扱いなど、運用上の実態は地域により異なります。

市町	特性	確認したいポイント
佐賀市	県庁所在地・吉野ヶ里近郊・ビジネス需要	中心市街地の用途地域・近隣商業
嬉野市	嬉野温泉・西九州新幹線駅	温泉地組合との関係・住居系の上乗せ
武雄市	武雄温泉・武雄図書館・新幹線駅	中心部の用途地域・温泉地ルール
有田町	有田焼・陶器市・伝統的建造物群	歴史的景観保全・空き家活用助成
伊万里市	伊万里焼・鍋島焼・港町文化	市街地と中山間地の差・古民家活用
唐津市	唐津くんち・呼子イカ・名護屋城	中心市街地・玄海エリアの違い
鹿島市	祐徳稲荷神社・酒蔵通り	中心商店街と農村部の運用差

有田町は2016年に「有田の磁器の文化的景観」が国の重要文化的景観に選定されており、内山地区の伝統的建造物群と一体で景観保全が進められています。古民家・町家を民泊として活用する場合、外観改修・看板設置・住民同意などで景観条例や町の指導が及ぶ可能性があります。嬉野市・武雄市の温泉地周辺では、源泉の引き湯許可は別途温泉法に基づく手続きが必要で、温泉付き民泊を計画する場合は温泉事業者・温泉組合との交渉が事業性を大きく左右します。

住宅宿泊事業法では、家主居住型（ホームステイ型）と家主不在型（一棟貸し・別棟貸し型）で、家主不在時の管理義務・住宅宿泊管理業者への委託義務が異なります。佐賀県内では空き家を活用した家主不在型が多いとされ、その場合は国土交通省登録の住宅宿泊管理業者と契約する必要があります。同じ市町内に管理業者がいない場合は、福岡・長崎を含む近隣エリアの登録業者と提携することになります。最終的な可否は、物件の用途地域・規模・近隣同意の実情で変動するため、自治体・行政書士に必ずご確認ください。

消防設備・安全基準

住宅宿泊事業や旅館業を始める際、最も実務的負荷が高いのが消防設備の確認です。消防法令上、宿泊させる施設は一般住宅とは異なる扱いとなり、建物用途・面積・宿泊室の位置・収容人員によって必要な設備が変動します。住宅宿泊事業については、住宅宿泊事業法に基づく消防用設備等の設置基準が消防庁から示されており、家主居住型・家主不在型・延べ面積などの条件別に整理されています。

総務省消防庁（2026-05-25取得）
消防庁の公式サイト。住宅宿泊事業法に基づく消防用設備等の設置基準・通知・ガイドラインを掲載。物件規模ごとの基準確認に必須。

一般論として、家主居住型で宿泊室の床面積が小さい場合は住宅用火災警報器の設置で足りるケースがある一方、家主不在型や宿泊室面積が大きい物件は自動火災報知設備・誘導灯・消火器・避難器具などの設置が求められることが多くなります。さらに、建物が木造・古民家・3階建て以上の構造の場合は追加の防火措置が必要になる場合もあります。佐賀県内では、有田町・伊万里市・嬉野市・武雄市など歴史的建造物を活用する事例が多く、改修費の中で消防設備費が大きな割合を占める傾向があります。

設備	目安	想定費用
住宅用火災警報器	各居室・台所・階段	2〜5万円
消火器	1階・各階1本目安	1〜3万円
自動火災報知設備	家主不在型・規模大	30〜80万円
誘導灯	避難経路上に設置	5〜20万円
避難器具	2階以上の宿泊室	5〜30万円
非常用照明	避難経路・階段	5〜20万円

表中の費用は一般的な目安であり、物件規模・既存設備の有無・施工業者の見積もりで大きく変動します。実務上は、物件契約前に必ず所轄消防署に図面を持参して事前相談を行い、必要設備をリストアップした上で改修費を見積もる流れが安全です。古民家活用の場合、現状の建築基準法・消防法令への適合のために大規模な改修が必要となり、当初想定の倍以上の費用となるケースもあります。「物件は安く取得できたが消防改修で予算超過」は地方の民泊で頻発する失敗パターンであり、佐賀県内でも例外ではありません。

有田・嬉野・佐賀市の収支シミュレーション（試算例）

収支試算は、物件価格・改修費・地域の宿泊単価・稼働率・運営形態（家主居住型・家主不在型・代行委託）など多数の要素で大きく変動します。以下は、あくまで一つの試算例として、佐賀県内の3地域における仮想物件（一棟貸し型・収容4〜6名・1泊2〜4名利用想定）の年間収支イメージを示したものです。実際の収支は物件条件・季節変動・予約サイト手数料・代行費用などにより大きく変動するため、必ず複数の試算と専門家確認の上で投資判断を行ってください。

項目	有田町（古民家・1棟）	嬉野市（駅近・1棟）	佐賀市（中心市街・1棟）
想定単価/泊	18,000円	22,000円	15,000円
稼働率（試算）	40%（180日制限想定）	45%（180日制限想定）	35%（180日制限想定）
想定年間稼働日数	72日	81日	63日
想定売上	約130万円/年	約178万円/年	約95万円/年
想定運営経費	約45万円/年	約58万円/年	約32万円/年
想定営業利益	約85万円/年	約120万円/年	約63万円/年

試算例の前提は、住宅宿泊事業法の年180日制限の範囲内で運営した場合の数値です。簡易宿所許可を取得して通年営業した場合は、稼働率の試算で180日制限なしになるため、上記試算の1.5〜2倍程度の売上が想定される一方、設備・運営負荷も増えます。嬉野温泉は新幹線開業による近年の需要伸長があり、有田は陶器市シーズン（4月29日〜5月5日）に1泊3〜5万円の単価でも予約困難な状況がしばしば見られます。

一方、佐賀市は県庁所在地として平日のビジネス需要・週末の観光需要が分散し、突出した稼働率が出にくい一方で年間を通じて安定した需要があります。「単価×稼働率×日数」の組み合わせはエリアごとに大きく異なるため、近隣のホテル・旅館の繁忙期料金・閑散期料金、Airbnbの類似物件の予約カレンダーを月単位で観察することが、現実的な試算の出発点となります。なお、実際の運用では予約サイト手数料（Airbnbで概ね15%前後、Booking.com・楽天トラベルなど10〜18%）が運営経費に大きく影響することにも注意が必要です。

旅館業法（簡易宿所）許可申請の流れ

年180日制限を超えて通年営業を目指す場合、旅館業法の簡易宿所営業の許可を取得する選択肢があります。簡易宿所は旅館・ホテル営業に比べ、客室面積基準や付随設備の要件が緩和されており、民泊型の運用と親和性が高い枠組みです。ただし、住宅宿泊事業よりも建築・消防・衛生の要件が厳格になりやすく、用途地域上の制限も強くなる傾向があります。

厚生労働省（旅館業法所管）（2026-05-25取得）
旅館業法の所管省庁。簡易宿所営業を含む旅館業の許可要件・衛生基準・通知文書を確認できます。

簡易宿所営業の許可申請の主な流れは以下のとおりです。実務上は、物件契約前の事前相談（保健所・建築指導課・消防署）でリスクを把握し、本契約後に各種申請を進める順序が一般的です。

1. 物件選定（用途地域・建築基準法上の用途確認）
2. 所轄保健福祉事務所への事前相談
3. 建築物の用途変更が必要な場合は建築確認申請
4. 消防署への事前相談・消防法令適合通知書取得
5. 近隣説明（必要に応じて）
6. 許可申請書・付属書類の作成
7. 保健福祉事務所への申請
8. 実地調査
9. 許可証交付
10. 営業開始・運営記録の保管

申請から許可までの期間は、書類の整備状況・物件改修の進捗・消防確認のスケジュールによりますが、概ね2〜6ヶ月程度を見込みます。古民家活用などの場合、建築基準法上の用途変更（住宅→宿泊施設）に関わる確認申請が必要になることもあり、その場合はさらに時間と費用がかかります。佐賀県内の古民家活用事例では、用途変更・耐震補強・消防改修を合わせて1000万円規模の投資となるケースも報告されており、想定収支とのバランスを冷静に検討することが必要です。

許可取得後の運営においても、宿泊者名簿の保管（3年間）・本人確認・感染症発生時の保健所への通報・苦情対応窓口の整備など、住宅宿泊事業より一段細かい運営義務があります。簡易宿所許可を取得して通年営業すれば収益機会は広がる一方、運営管理の手間・初期投資が増えるトレードオフがあるため、想定稼働率・代行委託の有無を含めて慎重に判断してください。最終的な許可可否は所管保健福祉事務所の判断であり、本記事の情報は概要案内にとどまります。詳細は行政書士または保健福祉事務所にご相談ください。

インバウンド対応（陶磁器ファン・温泉・遺跡、欧米・台湾・韓国）

佐賀県のインバウンド需要は、近隣の福岡・長崎の集客力を背景に、地理的にもアクセスしやすい位置にあります。福岡空港から佐賀県内へはJR特急で約40分〜1時間、長崎空港からも陸路で約1時間圏に主要観光地が点在します。佐賀県への外国人観光客の主要層は、台湾・韓国・香港・中国・東南アジア（タイ・ベトナム）と、有田焼ファンの欧米客（英国・ドイツ・米国・オランダ）に分かれます。

主要層	滞在傾向	対応のポイント
台湾	2〜4泊・温泉重視	繁体字案内・LINE対応・コンビニ案内
韓国	1〜3泊・短期旅行	ハングル案内・カカオトーク・通信SIM
欧米（英・独・米）	3〜7泊・陶磁器・歴史	英語案内・地図・公共交通の説明
香港・中国	2〜5泊・買い物・温泉	簡体字・繁体字・微信支付（要件次第）
東南アジア	3〜5泊・初回日本	英語案内・宗教対応（ハラル・ベジ）

日本政府観光局（JNTO）（2026-05-25取得）
国・地域別の訪日外客数や旅行動向の公式統計を提供。佐賀県の主要市場分析・季節変動把握に活用できます。

有田焼は欧州の陶磁器コレクター・愛好家の間で評価が高く、有田陶器市は欧米客の間で「秘境の祭り」として知られつつあります。嬉野温泉は美肌の湯ブランドとアジア女性層、武雄温泉は楼門の景観・足湯文化、佐賀市は吉野ヶ里歴史公園と古代日本のロマン、唐津市は唐津くんち（ユネスコ無形文化遺産）と海鮮グルメ、と地域ごとに訴求軸が明確に異なります。民泊運営では、その地域の訴求軸に合わせた英語・繁体字・ハングル案内、最寄り駅から物件までの徒歩動線写真、コンビニ・スーパー・銀行ATMの位置などをハウスマニュアルにまとめることが重要です。

特に欧米客の長期滞在では、洗濯機・キッチン・Wi-Fi速度・公共交通アクセスの実用性が口コミ評価に直結します。スマートロック・セルフチェックイン・チャットボット応答などの省人化ツールは、地方民泊の運営負荷を軽減し、口コミ評価を底上げするための定番手段です。一方、地域住民との関係構築も重要で、ゴミ出しルール・夜間の音量・たばこのマナーなど、外国人ゲストに事前周知することで近隣トラブルを未然に防げます。

よくある質問（FAQ）

佐賀県内で民泊届出は誰でもできますか？

住宅宿泊事業法に基づき、物件条件・用途地域・消防設備・近隣同意などの要件を満たし、所管の保健福祉事務所への届出が受理されれば運営できる枠組みです。賃貸物件の場合は転貸承諾、区分所有マンションの場合は管理規約と理事会承諾が前提となります。最終的な可否は物件条件と自治体判断によります。

有田町・嬉野市で民泊と簡易宿所、どちらが多いですか？

公式統計は地域別の内訳が細かく公表されていないため断定はできませんが、嬉野市・武雄市の温泉地周辺では通年営業を志向する簡易宿所、有田町・伊万里市の空き家・古民家活用では住宅宿泊事業の選択が多い傾向と言われています。物件と想定稼働日数で最適な制度は変わるため、両方の選択肢を検討することをおすすめします。

嬉野温泉の民泊で温泉を引き湯することは可能でしょうか？

温泉を引き湯する場合、温泉法に基づく利用許可と温泉組合との契約が必要になります。嬉野温泉では古くからの温泉利権の慣行があり、新規の引き湯が容易でない場合があります。温泉付き民泊を企画する場合は、嬉野温泉組合・嬉野市役所観光商工課に事前相談することからはじめてください。

有田町の古民家を民泊にする際の主な注意点は何ですか？

有田内山地区は重要文化的景観に選定されており、外観改修や看板設置に景観条例・町指導が及ぶ場合があります。また、木造古民家は耐震・防火面で改修費が膨らみがちで、消防設備・避難経路の確保が大きな投資ポイントになります。物件契約前に景観担当課・消防署・設計士の3者に相談すると、トータル予算が見えてきます。

届出番号は宿泊サイトに表示しないといけませんか？

住宅宿泊事業法は、届出番号の表示を義務付けています。Airbnb・Booking.com・楽天トラベルなど、登録時に届出番号を入力する欄が設けられているケースが多く、未入力・誤入力のままでは掲載が削除される可能性があります。届出後は受理通知の番号を必ず手元で管理し、各サイトに正確に登録してください。

佐賀県で代行業者は見つかりますか？

国土交通省登録の住宅宿泊管理業者は全国に複数あり、佐賀県内のみならず福岡・長崎エリアにも事業所があるため、佐賀県の物件に対応可能な業者は探せます。家主不在型で運営する場合は、業者の対応エリア・実績・料金・契約形態（固定料金・歩合・成果報酬）を3〜5社で比較するのが現実的です。

確定申告で経費にできる項目はありますか？

民泊運営に直接関わる費用（リネン代・清掃代・光熱費の按分・通信費・予約サイト手数料・消耗品・修繕費・代行費用など）は経費計上が想定されますが、税務上の取扱いは個別事情で異なるため、必ず税理士または所轄税務署にご相談ください。事業所得・雑所得・不動産所得のいずれに該当するかでも申告区分が変わります。

まとめ・専門家確認導線

佐賀県は、嬉野温泉・武雄温泉・有田焼・吉野ヶ里・唐津くんち・伊万里焼など、点在する観光資源を回遊する旅行スタイルに向く地域です。西九州新幹線開業で武雄温泉駅・嬉野温泉駅のアクセスも改善し、台湾・韓国・欧米客の長期滞在ニーズの厚みが増しています。民泊運営の枠組みとしては、年180日制限内で副業的に運営する住宅宿泊事業と、通年営業を志向する旅館業法（簡易宿所）の2択を、物件条件・想定稼働日数・運営体制から逆算して選ぶことが出発点となります。

実務では、用途地域・建築基準法・消防設備・温泉法・景観条例・近隣同意・確定申告など、横断的な確認事項が多数あります。記事内のチェックリストや試算例はあくまで一般的な目安であり、最終的な投資判断と運営判断は、必ず物件所在地の自治体（市町建築課・観光商工課）、所管の保健福祉事務所（佐賀中部・鳥栖・伊万里・唐津・杵藤）、消防署、行政書士、税理士の各専門家に確認の上で行ってください。本記事の情報は2026年5月時点のものであり、制度・条例は予告なく改正される可能性があります。最新情報は公式サイトと自治体への直接確認をおすすめします。

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参考資料

1. 観光庁「住宅宿泊事業の届出状況」2026-05-25取得 https://www.mlit.go.jp/kankocho/
2. 佐賀県「住宅宿泊事業（民泊）について」2026-05-25取得 https://www.pref.saga.lg.jp/kiji00366466/index.html
3. 消防庁「住宅宿泊事業法に基づく消防用設備等の設置基準」2026-05-25取得 https://www.fdma.go.jp/
4. 国土交通省 民泊制度ポータルサイト 2026-05-25取得 https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/
5. 日本政府観光局（JNTO）2026-05-25取得 https://www.jnto.go.jp/
6. 厚生労働省 旅館業法所管 2026-05-25取得 https://www.mhlw.go.jp/

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