静岡県・熱海・伊豆 民泊 開業ガイド 2026年版｜条例制限・届出窓口・旅館業法・温泉地・富士山インバウンドまで解説

編集: 民泊学校 編集部　|　最終更新日: 2026-05-22

熱海・伊豆半島は、東京から新幹線・在来線で1〜2時間圏内に位置し、温泉・海・富士山という三拍子が揃った国内屈指のリゾートエリアです。コロナ禍後の国内旅行需要の急回復に加え、訪日外国人の急増（観光庁の宿泊旅行統計では2024年度の延べ宿泊者数が過去最高水準を更新）を受け、民泊を含む宿泊施設の需要は高い水準で推移しています。一方、温泉地特有の「旅館業法との関係」「温泉権の扱い」「保健所ごとの窓口振り分け」など、他エリアにはない複雑な手続きも存在します。本記事では、2026年5月時点の制度・条例情報をもとに、静岡県・熱海・伊豆エリアで民泊（住宅宿泊事業）または旅館業（簡易宿所）を開業するための実務情報を網羅的に解説します。

注意: 本記事は2026年5月時点の制度・条例に基づいています。住宅宿泊事業法・旅館業法・温泉法・各自治体条例は改正される可能性があります。最新情報は必ず各自治体公式サイトおよび所管窓口でご確認ください。

熱海・伊豆の民泊市場・温泉地インバウンド需要の概況

熱海市は2024年以降、コロナ禍前を上回る宿泊需要が戻っており、JR東海道本線での東京—熱海間の所要時間が約50分というアクセス優位性から、週末・連休を中心とした短期滞在ニーズが継続的に高い状況にあります。観光庁の「宿泊旅行統計調査」（2026-05-22取得）によれば、静岡県全体の延べ宿泊者数は年間3,000万人超の水準で推移しており、熱海・伊豆エリアがそのうちの相当数を占めています。

インバウンド面では、JNTO（日本政府観光局）の統計（2026-05-22取得）によると、2025年の訪日外客数は過去最高水準を更新し、そのうち東京近郊のリゾートエリアへの訪問比率も上昇傾向にあります。台湾・香港・韓国からのゲストに加え、欧米圏からの「温泉体験型」観光客が増加しており、伊豆高原・下田・修善寺エリアでは英語・フランス語対応の需要が高まっています。

エリア別の特性

観光庁 宿泊旅行統計調査（2026-05-22取得）
静岡県を含む都道府県別の延べ宿泊者数・外国人延べ宿泊者数の推移データを確認できます

はじめ君

熱海の民泊は稼ぎやすいと聞きますが、具体的にどれくらい需要があるのでしょうか？

民泊学校 編集部

観光庁の統計では、静岡県の延べ宿泊者数は年間3,000万人超の水準で推移しています。熱海は東京から近い点が強みで、週末・祝日の稼働率が高い傾向にあります。ただし稼働率は物件の立地・設備・価格設定によって大きく異なるため、事前の市場調査が重要です。

静岡県の民泊規制・住宅宿泊事業法の届出条件

住宅宿泊事業法（いわゆる「民泊新法」）に基づく民泊は、2018年6月に施行されています。静岡県でも同法に基づく届出制度が運用されており、都道府県知事（または政令市・中核市の長）への届出が必要です。届出を行えば年間180日を上限に自宅・空き家・別荘などを宿泊施設として提供できます。

届出の主な要件

住宅宿泊事業者として届出が受理されるためには、以下の要件を原則として満たす必要があります（2026年5月時点の制度概要。最終確認は静岡県または各市町の窓口へ）。

• 届出者が法人または個人であること（住宅宿泊管理業者への委託も可）
• 提供する施設が「住宅」に該当すること（人が現に居住しているまたは居住に用いられていた建物）
• 非居住（現在空き家）の場合、定期的な居住実績が要件になるケースがある
• 建物が建築基準法・消防法に適合していること
• マンション等の場合、管理規約で民泊が禁止されていないこと
• 農地転用・都市計画法上の規制に抵触しないこと

静岡県の上乗せ条例（制限日数・地域制限）

住宅宿泊事業法は都道府県・市区町村が条例で営業日数の制限や区域制限を上乗せできます。静岡県では、2026年5月時点で国の上限（180日）から大幅に日数を削減する全県一律の条例は存在しないとされています。ただし、各市町レベルで独自の制限や条件を設けているケースがあるため、物件所在地の市町窓口への確認が不可欠です。特に熱海市・伊豆市・下田市では旅館業・温泉地との調整上、地域によっては特別な条件が設定されている可能性があります。

民泊制度ポータルサイト（観光庁）（2026-05-22取得）
住宅宿泊事業法の届出要件・自治体別の条例情報・よくある質問が掲載されています

はじめ君

民泊新法の届出だけで大丈夫でしょうか？温泉地だと旅館業が必要になるのでしょうか？

民泊学校 編集部

温泉付きの施設で旅館業を行う場合は、旅館業法の許可が別途必要になるケースがあります。年間180日を超えた営業や、宿泊者に温泉を提供するビジネスモデルでは、旅館業法の簡易宿所許可が現実的な選択肢です。どちらが自分の物件に適しているかは、行政書士または保健所に相談するのが確実です。

熱海市・伊東市・伊豆市・下田市の届出窓口（保健所振り分け）

静岡県内での住宅宿泊事業の届出は、静岡県の保健所体制に基づいて管轄が振り分けられています。物件所在地によって提出先の保健所が異なるため、事前に確認が必要です。また、一部の事務については市の住宅課・観光課が窓口となるケースもあります。以下は2026年5月時点の概況です（最新情報は各窓口に直接お問い合わせください）。

届出に必要な書類（住宅宿泊事業法）

届出に際して必要となる書類は制度の規定によりますが、実務上は以下が求められるケースが多いとされています。最終的な必要書類は保健所窓口で確認してください。

• 住宅宿泊事業届出書（所定様式）
• 住宅の図面（間取り・床面積がわかるもの）
• 建物の登記事項証明書（または土地・建物に関する証明書）
• 消防法令適合通知書（所轄消防署発行）
• 区分所有建物（マンション等）の場合：管理規約の写し
• 借家・賃貸物件の場合：転貸に関する賃貸人の承諾書
• 住宅宿泊管理業者に管理を委託する場合：委託契約書

なお、旅館業（簡易宿所）の許可を取得する場合は、上記とは別に厚生労働省令に基づく許可申請書類が必要となります。旅館業法の申請手順については、後のセクションで解説します。

静岡県 住宅宿泊事業（民泊）に関する情報（静岡県公式）（2026-05-22取得）
静岡県の民泊届出手続き・管轄保健所・よくある質問が掲載されています

はじめ君

熱海の保健所窓口に行く前に、何か事前準備しておくことはありますか？

民泊学校 編集部

まず物件の建物図面・登記事項証明書を手元に用意しておくとスムーズです。マンションの場合は管理規約の「専有部分の用途」に関する条項も確認しておきましょう。消防法令適合通知書は所轄消防署への申請が必要で、発行まで数週間かかる場合があります。

旅館業法（簡易宿所）との比較（温泉地での特有判断）

熱海・伊豆エリアで民泊を開業しようとする場合、住宅宿泊事業法（民泊新法）による届出制と、旅館業法に基づく「簡易宿所」の許可申請という、2つの法的ルートが現実的な選択肢となります。温泉地という特性から、どちらを選ぶかは収益モデル・施設の立地・経営形態によって大きく異なります。

制度の基本比較

温泉地での判断ポイント

熱海・伊豆エリアでは「温泉付き物件」の売買・賃貸が一定数あります。温泉を宿泊者向けに提供するビジネスモデルを検討している場合、旅館業法の許可取得が現実的な選択肢になります。民泊新法の届出のみで宿泊者に温泉を提供できるかどうかは、温泉法・旅館業法の解釈が絡む複雑な論点であり、行政書士または保健所への事前確認が強く推奨されます。

一般的な判断の目安（あくまで参考であり、最終的な判断は必ず専門家・自治体にご確認ください）：

• 年間180日以上の稼働を目指す場合 → 旅館業法（簡易宿所）を検討
• 温泉を宿泊者に提供したい場合 → 旅館業法許可が必要になるケースが多い
• 改装なしの住宅・別荘を試験的に使いたい場合 → 民泊新法の届出がシンプル
• 長期的に専業ホストとして経営したい場合 → 旅館業法を選ぶことで日数制限なし

はじめ君

民泊新法と旅館業法で迷っています。手続きのしやすさを優先すべきでしょうか？

民泊学校 編集部

手続きの容易さだけで決めるのではなく、「年間何日稼働させたいか」「温泉を提供するか」「将来の拡張性」を先に整理するのが現実的です。温泉地では旅館業法の方が収益の天井が高い一方、初期コストも上がります。行政書士に事前相談すると、具体的な要件と費用感が整理できます。

消防設備・安全対策の要件（消防法令適合通知書）

民泊・旅館業を開業するにあたって、消防設備の整備は欠かせないステップです。住宅宿泊事業法の届出に際しては、所轄消防署から「消防法令適合通知書」を取得し、届出書類に添付することが必要です。消防法令適合通知書とは、物件の消防設備が消防法の基準を満たしていることを消防署が確認・証明する書類です。

主な必要設備の目安

以下は一般的に求められる設備の例です。物件の面積・階数・用途・宿泊定員などによって必要な設備が異なるため、必ず所轄消防署に事前確認してください（2026年5月時点の参考情報）。

• 自動火災報知設備または住宅用火災警報器: 延べ床面積・宿泊者定員によって種別が変わる
• 誘導灯・非常口の表示: 廊下・階段・出入口への設置
• 消火器: 面積・収容人員に応じた本数・設置場所
• 避難経路の確保: 窓からの脱出が可能な構造であることの確認
• 非常照明器具: 一定規模の施設では設置義務あり

申請の流れ（参考）

消防法令適合通知書を取得するまでの実務上の流れは、以下のように整理できます（自治体・所轄消防署によって手順が異なる場合があります）。

1. 物件の図面（平面図）と消防設備の設置状況を整理する
2. 所轄消防署の予防課に事前相談（電話または窓口）
3. 指摘された不足設備を施工業者に依頼して整備する
4. 消防署が立入検査を行い、適合を確認する
5. 「消防法令適合通知書」が発行される（概ね数週間〜1ヶ月程度）

熱海・伊豆エリアでは古い旅館建築・別荘建築を民泊に転用するケースが多く、既存の消防設備が現行法令の基準を満たしていない場合があります。こうした物件では消防設備工事に相応の費用がかかることも少なくないため、物件取得前に消防署への事前相談を行うことが損失リスクの低減につながります。

消防庁 住宅宿泊事業（民泊）に係る消防法令の取扱いについて（2026-05-22取得）
民泊物件に適用される消防法令の解説・Q&A・通知書の取扱いについて記載されています

はじめ君

消防設備の費用はどれくらいかかりますか？予算を見ておきたいのですが。

民泊学校 編集部

一般的な一戸建て住宅で既に住宅用火災警報器が設置済みの場合、追加工事が軽微で済むケースもあります。一方、古い旅館や別荘の転用では、自動火災報知設備・誘導灯・非常照明の設置で10〜50万円程度かかる場合も見られます。消防署の事前相談（無料）で概算が把握できます。

熱海温泉エリアの需要分析（リゾート需要・東京からのアクセス）

熱海市は伊豆半島の入口に位置し、JR東海道本線・新幹線（こだま停車）の双方でアクセス可能です。東京駅から東海道新幹線利用で約35〜40分、在来線特急でも約1時間という利便性は、週末旅行の目的地として非常に高いポテンシャルを持ちます。「泊まりで温泉に行きたいが、遠出はしたくない」という都市部居住者の需要を取り込みやすい立地と言えます。

熱海エリアの民泊需要の特徴

熱海は近年、空き旅館・古民家のリノベーションによる宿泊施設が増加しており、昭和レトロな雰囲気を活かした「体験型宿泊」への需要が高まっています。特に20〜40代のカップル層を中心に「Airbnbで見つけた個性的な民泊」への関心が強く、一般的なビジネスホテルでは得られない滞在体験が求められています。

インバウンド需要については、台湾・韓国からの訪問者が多く、「温泉地＋富士山ビュー」という組み合わせで熱海を訪れるゲストが増加しています。欧米圏からの旅行者は相対的に少ないものの、バックパッカー系・ニッチトラベラー層の中に「箱根・富士・熱海を1週間かけてめぐる」という旅程を組む訪問者が見られます。

熱海での民泊物件選びの実務ポイント

• 温泉街（熱海駅周辺・熱海港周辺）の徒歩圏物件は稼働率が高い傾向
• 眺望（海・山）が確保された物件は単価アップが見込める
• 駐車場付き物件は車でのグループ旅行ニーズに対応可能
• 古い旅館建築を民泊転用する場合は消防設備・水回りの確認を先行させる
• マンションの場合は「住宅宿泊事業を禁止する」管理規約が増えているため、事前に規約全文を確認

はじめ君

熱海は観光客が多いので稼げそうですが、競合も多くないですか？

民泊学校 編集部

熱海では既存旅館との競合があります。一方、「個性的な空間・キッチン付き・グループ向け」といった民泊特有の価値で差別化できる余地もあります。Airbnb等で周辺物件の稼働状況と単価を事前調査した上で、競合との差別化ポイントを明確にすることが重要です。

伊豆半島（伊東・下田・伊豆高原）エリアの需要分析

伊豆半島は伊豆急行沿線・伊豆縦貫道を軸に、伊東・伊豆高原・河津・下田などのエリアが連なります。それぞれのエリアに個性があり、民泊ホストとしてどのエリアを選ぶかで、ターゲットとするゲスト層や価格帯が変わります。

伊豆高原エリア（伊東市内）

伊豆高原は「別荘地」としての歴史を持つエリアで、樹木に囲まれた静かな環境の一戸建て物件が多く存在します。Airbnb上でも高単価帯（1泊2〜5万円）の物件が一定数稼働しており、欧米系の長期滞在ゲストや国内の富裕層ファミリーが主要ターゲットになります。別荘の持て余し活用や、相続した実家の暫定活用として民泊を検討する方にも向いているエリアです。

下田エリア

下田市は「黒船来航の歴史」「白浜・弓ケ浜など透明度の高いビーチ」で知られ、サーフィン愛好家・ダイビング客・欧米バックパッカーに人気があります。外国人ゲストへの対応需要が伊豆エリアの中でも高い傾向にあり、英語対応のできるホストや多言語対応の設備（wi-fi・案内書）への評価が高いエリアです。一方、東京からのアクセスは在来線で約2時間半と長く、需要の季節変動（夏のビーチシーズン集中）が熱海より大きい点に注意が必要です。

修善寺・伊豆市エリア

修善寺温泉は、熱海とは異なる「奥伊豆の静けさ」を売りにした温泉地です。国内カップル・アウトドア愛好家・サイクリスト（伊豆半島はサイクリングコースとして全国的に有名）に支持されています。宿泊客の国内比率が高く、インバウンド比率は下田・熱海に比べると低い傾向があります。

はじめ君

伊豆高原と下田ではどちらが民泊に向いているでしょうか？

民泊学校 編集部

どちらが向いているかは物件のタイプ・ターゲットゲスト・運営体制によって異なります。伊豆高原は高単価・少頻度運営に向く一方、下田はビーチシーズンの集中需要対応が重要です。年間を通じた安定稼働を目指すなら熱海・伊東寄りのエリアが実務上検討しやすいと言えます。

温泉付き物件の特有事項（温泉権・旅館業法との関係）

熱海・伊豆エリアでは「温泉付き物件」として売買・賃貸される不動産が一定数存在します。しかし「温泉が出る」という事実だけで、ただちに宿泊者向けの温泉サービスを提供できるわけではありません。温泉の利用・提供に関しては、温泉法・旅館業法・静岡県の条例が複合的に絡み合うため、必ず行政書士または保健所・温泉担当部署への事前確認が必要です。

温泉権とは

「温泉権（鉱泉権）」とは、温泉を利用・採取する権利のことです。建物の所有権とは独立して取引されるケースも多く、物件を購入・賃借する際には温泉権の帰属・移転可否を必ず確認する必要があります。また、温泉の採取・利用には温泉法に基づく許可が必要な場合があり、既存の許可を受けた施設でも「用途変更（旅館から民泊への転用等）」が許可内容に影響する可能性があります。

宿泊者に温泉を提供する場合のポイント

温泉付き民泊・旅館の開業にあたっては、行政書士（旅館業・温泉許可に詳しい方）への相談を強く推奨します。許可取得のスケジュールは数ヶ月にわたることも多く、物件取得前の段階で専門家に相談することが損失リスクを下げます。

はじめ君

温泉付き物件を購入して民泊にしたいのですが、温泉権は物件と一緒に買えるのでしょうか？

民泊学校 編集部

温泉権は建物の所有権とは独立した権利で、物件購入時に必ずしも含まれていないケースがあります。売買契約前に「温泉の採取許可証」「温泉権の帰属」を不動産業者・売主に確認することが重要です。複雑な場合は行政書士または弁護士にご相談ください。

インバウンド対応（欧米・アジア・台湾ゲスト）

熱海・伊豆エリアを訪れる外国人ゲストへの対応は、民泊の収益性に直結する重要な運営要素です。以下では、主要なゲスト国籍別の特性と対応のポイントを整理します。

台湾・香港・韓国ゲスト

アジア圏からのゲストは、熱海・伊豆エリアの民泊においても比較的多い層です。台湾・韓国ゲストは「温泉入浴」「和食」「写真映えスポット」への関心が高く、英語または中国語繁体字での案内書が歓迎されます。Airbnbの物件説明文を中国語・韓国語でも作成することで、表示順位や予約転換率の向上が見込めます。

欧米ゲスト（アメリカ・ヨーロッパ・オーストラリア）

欧米圏のゲストは滞在期間が長め（3〜7泊）で、下田・伊豆高原エリアでの比率が比較的高い傾向があります。温泉の入浴マナー（タオルを浴槽に入れない等）の英語案内、Wi-Fiの安定性、セルフチェックイン（スマートロック）への対応が、レビュー評価に影響します。英語のハウスルール・周辺案内（レストラン・観光スポット）を充実させることが高評価につながりやすいとされています。

インバウンド対応の実務チェックリスト

• 旅券（パスポート）確認の実施（住宅宿泊事業法の義務）
• 英語・中国語繁体字のハウスルール・案内書の準備
• スマートロック導入によるセルフチェックイン対応
• 国際対応Wifiルーターの設置（速度・安定性の確保）
• 温泉入浴マナー説明文（多言語）の浴室内掲示
• 周辺飲食店・観光スポットの英語マップ提供
• 緊急連絡先（日本語・英語）の掲示

多言語案内書の作成は、民泊学校の「多言語案内生成ツール」でサポートしています。チェックイン案内・ハウスルール・周辺案内の多言語テキストを自動生成できます。

はじめ君

外国人ゲストを受け入れる際に、法律上やらなければいけないことはありますか？

民泊学校 編集部

住宅宿泊事業法の届出を行った施設では、宿泊者の旅券（パスポート）の番号等を確認・記録することが義務付けられています。また、宿泊者への衛生措置（清潔なリネン・タオルの提供等）や緊急時連絡体制の整備も求められます。民泊制度ポータルサイトで義務事項の全リストを確認することを推奨します。

収支試算例（熱海・伊豆物件）

重要: 以下の収支試算はあくまでもシミュレーション例です。実際の収支は物件・立地・設備・稼働率・シーズン・管理体制・OTA手数料・税金・修繕費などにより大きく異なります。本試算例は投資判断の根拠として用いないでください。最終的な判断は、信頼できる専門家への相談と複数パターンでの試算の上で行ってください。

試算パターン1：熱海市 温泉地近く一戸建て（2LDK・定員4名）

試算パターン2：伊豆高原 別荘タイプ（3LDK・定員6名）

上記はいずれも概算の試算例であり、実際の収支を保証するものではありません。民泊の収支は季節変動（繁忙期・閑散期）が大きく、熱海では正月・GW・お盆・紅葉シーズンに単価・稼働率が上昇し、梅雨や1〜2月の平日は閑散期になりやすい傾向があります。収支のシミュレーションは、民泊学校の収支シミュレーターをご活用ください。

はじめ君

伊豆高原の別荘を民泊にする場合、何か追加でかかる費用がありますか？

民泊学校 編集部

別荘地では清掃・メンテナンスを依頼できる業者が都市部より少ない場合があり、出張費が上乗せされるケースがあります。また、冬季の凍結・積雪対策、庭の管理、浄化槽保守点検等の維持費も見込んでおく必要があります。初期投資として家具・家電・消防設備の整備費用も要確認です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 熱海の温泉旅館を購入して民泊に転用することはできますか？

旅館建築を民泊（住宅宿泊事業）として届け出る場合、「住宅」の要件（居住に用いられているまたはいた建物）を満たすかどうかの確認が最初のステップです。旅館として使用されていた建物をそのまま民泊に転用できるかは、建築基準法上の用途変更・消防設備の適合状況・保健所の判断によって異なります。温泉設備が付帯している場合は旅館業法の許可維持・更新も検討の余地があり、購入前に行政書士および保健所への事前確認を推奨します。

Q2. 年間180日の制限を超えて営業したい場合、どうすればよいですか？

年間180日を超えて宿泊施設として営業したい場合は、旅館業法に基づく「簡易宿所」の許可取得が一般的な方法です。簡易宿所は保健所による設備検査・許可が必要で、取得までに数ヶ月かかるケースがあります。許可取得のコストや手続きは物件の状態によって異なるため、事前に行政書士または保健所の窓口に相談することが現実的です。

Q3. 伊豆の物件を民泊にする場合、農地転用の問題はありますか？

農業振興地域内の農地や市街化調整区域内の物件では、建物の用途変更・新築・改築に際して農業委員会の許可や都市計画上の手続きが必要になる場合があります。民泊として届け出を行う前に、物件の用途地域・農地区分を確認し、必要であれば行政書士・土地家屋調査士に相談することを推奨します。

Q4. 伊豆・熱海で民泊を開業する際に行政書士に頼むべきですか？

必ずしも全てのケースで行政書士が必要なわけではありませんが、温泉付き物件・旅館業許可・農地に関わるケース、または旅館業から民泊への転用のような複合案件では、専門家のサポートが手続きを効率化し、ミスリスクを下げます。住宅宿泊事業の届出のみであれば、保健所の事前相談を活用しながら自己申請も実務上は行われています。費用対効果を考慮した上でご判断ください。

Q5. 静岡県・熱海市が今後民泊の規制を強化する可能性はありますか？

現状（2026年5月時点）では静岡県・熱海市からの大幅な規制強化の公式発表は確認されていませんが、観光地における民泊をめぐる環境は全国的に変化しており、自治体が条例改正を行う可能性は否定できません。民泊制度ポータルサイト（観光庁）や静岡県公式サイトの情報を定期的に確認することを推奨します。最終的なご判断は必ず物件所在地の自治体窓口にご確認ください。

まとめ・次のステップ

静岡県・熱海・伊豆半島での民泊開業は、東京近郊のリゾート需要・インバウンド増加・温泉地特有の高単価ポテンシャルという点で、国内屈指の有望エリアと言えます。一方で、温泉権・旅館業法・消防設備・保健所ごとの届出窓口の違いなど、他エリアにはない複雑な実務手続きが伴います。

開業に向けた現実的な順序は、以下の通りです。

1. 物件の用途地域・管理規約・温泉権の有無を確認する
2. 住宅宿泊事業（民泊新法）か旅館業（簡易宿所）かの方針を決める
3. 所管保健所に事前相談し、必要書類と注意点を把握する
4. 所轄消防署に事前相談し、消防設備の整備を進める
5. 必要に応じて行政書士に相談・申請委任を検討する
6. 届出（または許可申請）を行い、OTA掲載・集客を開始する

本記事の情報は2026年5月時点のものです。法律・条例・自治体の運用方針は変更される可能性があります。最終的なご判断は、必ず物件所在地の自治体担当窓口・保健所・専門家にご確認ください。