農地転用して民泊・宿泊施設を建てるには 2026年版｜農地法4条・5条の許可手順・農業振興地域・農振除外・転用後の旅館業/住宅宿泊事業

編集: 民泊学校 編集部　|　最終更新日: 2026-06-03

農地を持っているが、うまく活用できていない——そんなオーナーから「農地に民泊施設や宿泊施設を建てられないか」という相談が増えています。地方移住の広まりや古民家活用の注目が高まるなか、農地転用を活用した民泊・宿泊施設の開業は選択肢のひとつとして検討できる場合があります。ただし、農地転用は農地法4条・5条に基づく許可が原則として必要であり、農業振興地域に指定された農用地区域（農振農用地）では転用に先立つ「農振除外」手続きが別途求められます。さらに、転用後に旅館業の許可や住宅宿泊事業の届出を行うためには、建築・消防・衛生・用途地域など複数の行政手続きが重なります。本記事では、農地転用から宿泊施設の開業まで一連の実務を制度ベースで整理します。

農地に宿泊施設を建てられる条件——まず「農地区分」を確認する

農地に建物を建てるためには、農地法に基づく転用許可を取得し、農地を宅地等へ地目変更する必要があります。しかし、すべての農地が転用可能なわけではなく、農地法が定める「農地区分」によって転用の難易度は大きく異なります。農業委員会や都道府県農業会議に事前相談することで、対象農地がどの区分に該当するかを確認するところから始めるのが現実的な進め方です。

農地区分は農地の生産性・営農条件・立地によって次の4つに区分されます。

甲種農地および第1種農地については、農地法の趣旨から転用は原則として認められていません。民泊・宿泊施設の建設を目的とした転用が許可を得やすいのは、第3種農地または一定の条件下での第2種農地が中心です。ただし、同じ区分内でも農業委員会・都道府県知事の判断は地域ごとに異なる場合があるため、自分の農地が転用できるかどうかは、必ず農業委員会への事前相談で確認することが不可欠です。

はじめ君

農地区分は自分で調べられますか？それとも役所に行かないとわかりませんか？

民泊学校 編集部

市区町村の農業委員会窓口か農林水産省の農地情報公開システムで大まかな確認ができます。ただし最終的な区分判定は農業委員会への事前相談が確実です。

農地法4条と5条の違い——自己転用か、権利移動を伴う転用か

農地転用の法的根拠となるのは、農地法4条（自己転用）と5条（権利移動を伴う転用）です。農地を持つオーナーが宿泊施設を建てるケースでは、どちらの条文に基づいて申請するかを最初に確認する必要があります。

農地法4条——農地を自ら転用する場合

農地法4条は、農地の所有者が自分でその農地を農地以外の用途（宅地・雑種地など）へ転換する場合に適用されます。自分の農地に自分で建物を建てるケースが典型例です。農地の所有権は移転せず、あくまで地目と用途を変える手続きです。

農地法5条——農地の権利移動と転用を同時に行う場合

農地法5条は、農地を売買・賃貸借等によって所有権または賃借権などを移転・設定しつつ、その農地を農地以外に転用する場合に適用されます。農地付き空き家を購入して民泊施設を建てるケースや、他者から農地を借りて施設を整備するケースが5条に該当します。

なお、申請面積が4haを超える大規模転用は農林水産大臣が許可権者となるため、手続きの複雑さが増します。民泊・宿泊施設の建設を目的とした転用では、一般的に4ha以下のケースが多く、都道府県知事（農業委員会を経由）への申請が実務上の主なルートとなります。

はじめ君

農地付き空き家を買って民泊施設にしたい場合、4条と5条どちらを使いますか？

民泊学校 編集部

購入（所有権移転）と転用を同時に行う場合は農地法5条の申請になります。既存の建物部分（宅地）とは別に農地部分がある場合は農業委員会に状況を確認してください。

農業振興地域・農振農用地区域と農振除外——最大の壁

農地転用を検討する際に、農地区分と並んで重要なのが「農業振興地域」への指定の有無です。農業振興地域の整備に関する法律（農振法）に基づき、将来にわたって農業上の利用を確保すべき農地は「農業振興地域の農用地区域（農振農用地区域）」に指定されています。農振農用地区域内の農地（農振農用地）については、農地法による転用許可を取得する前に、農振農用地区域から除外する「農振除外」手続きが必要です。

農振除外とは

農振除外は、市町村が定める「農業振興地域整備計画」を変更し、対象農地を農用地区域から外す手続きです。除外が認められるためには、以下のような法定要件を全て満たす必要があるとされています（農振法第15条の2）。

• 農用地区域からの除外後も、土地改良事業等への支障がないこと
• 農業上の利用に供することが著しく困難であること、または農業振興の必要性が低下していること
• 農用地区域外に代替地として活用できる土地がないこと
• 農用地区域内の農業生産を維持するために必要な集団的農地の確保に支障がないこと

農振除外の申請は市町村（農業委員会ではなく農林担当部署）に対して行いますが、都道府県との協議が必要な場合もあり、手続きに6ヶ月〜1年以上かかることが一般的とされています。農振農用地に該当する可能性がある場合、農振除外の見通しを含めて行政書士（農地転用・農業委員会に詳しい方）に事前相談することを強くお勧めします。農振除外が認められなければ、その後の農地転用許可申請も成立しません。

はじめ君

農振農用地かどうかは、どうやって調べればいいですか？

民泊学校 編集部

市区町村の農業振興地域整備計画図（農用地区域図）で確認できます。窓口での閲覧や農林担当課への問い合わせが確実です。農業委員会への事前相談でも教えてもらえる場合があります。

農業委員会への相談から転用許可取得までの手順

農地転用の手続きは、農地法の条文だけでなく、各都道府県・農業委員会の運用によっても異なる部分があります。ここでは一般的な流れを整理しますが、実際の手続きは対象物件が所在する市区町村の農業委員会に事前確認することが不可欠です。

ステップ1：農業委員会への事前相談

転用申請の前に、農業委員会への事前相談が実務上は一般的です。対象農地の農地区分・農振の有無・転用可能性の見通しを確認します。事前相談の段階で「そもそも許可が難しい」と判断される農地区分であれば、別の活用方法を検討する必要があります。農業委員会は各市区町村に設置されており、窓口での相談が基本です。

ステップ2：農振除外（農振農用地に該当する場合のみ）

農振農用地に該当する場合、市町村農林担当課への農振除外申請が必要です。申請受付時期は市町村ごとに定められており、年2回程度しか受け付けない自治体もあります。除外が認められるまでに数ヶ月〜1年以上を要するケースがあり、計画全体のスケジュールに大きく影響します。

ステップ3：農地転用許可申請（農地法4条または5条）

農業委員会を経由して都道府県知事（または農林水産大臣）へ申請します。申請書類の主な内容は次の通りです。

• 農地転用許可申請書（農地法4条または5条の様式）
• 転用の目的・計画の説明書
• 土地の登記事項証明書・公図・現況写真
• 転用後の建物の配置図・面積の内訳
• 資金計画書・事業計画書（転用後の利用計画）
• 周辺農地への影響説明（排水計画など）
• 農地法5条の場合：売買契約書（または仮契約書）など

農業委員会は提出書類を審査し、都道府県知事等への答申を行います。標準的な処理期間は申請受付から2ヶ月程度とされることが多いですが、書類の補正や現地確認などにより期間が延びることもあります。

ステップ4：許可取得と地目変更登記

転用許可取得後、工事完了後に法務局で地目変更登記（農地→宅地等）を行います。地目変更は義務的手続きであり、転用完了後は農業委員会への完了報告も求められます。

農地転用専門の行政書士に依頼することで、書類作成・農業委員会との折衝・進行管理をサポートしてもらえる場合があります。農振除外を含む複雑なケースでは、専門家への相談を検討することが現実的な選択肢のひとつです。

はじめ君

農業委員会への申請は自分でできますか？行政書士に頼む必要がありますか？

民泊学校 編集部

農地法上、本人申請も可能です。ただし農振除外を含む場合や書類が複雑な場合は、農地転用に詳しい行政書士への相談が選択肢になります。農業委員会窓口に相談しながら進める方も多いです。

農地付き空き家の活用——国土交通省の手引きと実務上の注意点

農地が隣接する空き家（農地付き空き家）の取得・活用については、国土交通省が空き家対策の観点から手引きを整備しており、農地転用と宅地利用の組み合わせによる活用事例が紹介されています。地方移住や古民家活用の文脈でこうした物件を検討している方にとっては参考になります。

実務上の注意点としては、農地付き空き家は「宅地部分（既存建物）」と「農地部分」が一筆の土地として混在するのではなく、地番・地目が分かれていることが多い点です。農地部分を取得する場合は農地法5条（権利移動＋転用）の申請が必要であり、宅地部分だけを取得しても農地部分は農地法上の規制を受けたままになります。物件購入時には、登記情報・公図・農振区域指定の有無を事前に確認することが重要です。

はじめ君

農地付き空き家を買う場合、農地転用の許可が取れるかどうかは、購入前に調べられますか？

民泊学校 編集部