国土利用計画法の事後届出が必要な土地で民泊・旅館業を始める前の確認 2026年版｜面積要件2000㎡・買主が契約後2週間以内に届出・買いの一団・利用目的への勧告

編集：民泊学校 編集部｜公開日：2026年6月24日｜最終更新日：2026年6月24日

民泊・旅館業のために広い土地や、複数の隣り合う土地をまとめて取得しようとすると、ふだんの小さな物件取得では出てこない手続きが必要になることがあります。それが、国土利用計画法にもとづく「事後届出」です。一定の面積以上の土地を売買などで取得したら、取得した人（買主）が、契約後2週間以内に都道府県知事へ届け出る義務があり、届け出た利用目的に対して知事から「利用目的を変えるように」と勧告を受けるリスクもあります。この記事は、大きめの土地・複数地をまとめて取得するケースを取得・契約する前のデューデリジェンス（調査）に絞って、国土交通省・自治体の公式情報をもとに整理します。土地取得の全体像は民泊の物件選び・不動産投資の基本、仲介業者の選び方は不動産仲介・物件紹介業者の選び方もあわせてご覧ください。

この記事でわかること

• 大きな土地を取得すると必要になる「事後届出」（国土利用計画法）
• 届出が必要になる面積（市街化区域2,000㎡／その他5,000㎡／都市計画区域外1ha）
• 届出するのは「買主」で、契約後2週間以内という点
• 届出の対象になる「土地売買等の契約」の3つの要件
• 分割しても逃げられない「買いの一団」
• 利用目的への勧告と、届出しなかった場合の罰則
• 取得前に確認しておくことと、専門家への相談

大きな土地を取得したら届出がいる——国土利用計画法の事後届出

ふつうの戸建てやマンション1室を取得するときには出てこないのに、広い土地や複数の土地をまとめて取得しようとすると現れるのが、国土利用計画法の届出です。国土利用計画法は、昭和49年（1974年）に制定された、土地の投機的取引や地価高騰に対応するための法律で、土地取引に一定の規制をかけています。その中心が、一定面積以上の土地取引について、取得した人が事後に届け出る「事後届出制」です（国土利用計画法第23条第1項）。

取得前のデューデリジェンスでこの視点が大切なのは、「取得しようとする土地が届出の必要な面積を超えるか」「届け出た利用目的に勧告が入らないか」「届出を忘れると罰則がある」という点が、大きめの取得計画に影響するからです。民泊・旅館のための用地取得や、グランピング・分散型宿泊施設のために広い土地・複数の土地を確保するようなケースで、見落としやすい手続きです。以下、面積・届出義務者・対象契約・勧告・罰則の順に見ていきます。

この法律が広い土地の取引に届出を求めているのは、土地が投機の対象として乱暴に売買され、地価が急に上がってしまうことを防ぎ、土地が適正かつ計画的に利用されるようにするためです。だからこそ、届出では「いくらで買ったか（取引価格）」だけでなく「その土地を何に使うか（利用目的）」が問われ、利用目的が地域の土地利用計画に合わないときは勧告の対象になります。宿泊施設の用地として広い土地を取得する側にとっては、単なる事務手続きではなく、「その土地を宿泊施設に使う」という利用目的が地域の計画と整合しているかを、取得前にあらためて意識するきっかけにもなります。

届出が必要になる面積——2,000㎡／5,000㎡／1ha

事後届出が必要かどうかは、まず取得する土地の面積で決まります。区域の種類ごとに、次の面積以上の取引が届出の対象です。

土地の区域	届出が必要な面積
市街化区域	2,000㎡以上
市街化区域以外の都市計画区域（市街化調整区域・非線引き）	5,000㎡以上
都市計画区域外	10,000㎡以上（＝1ヘクタール）

この面積要件は、国土交通省・東京都・複数の自治体の公式情報で一致しています。取得前のデューデリジェンスでは、取得しようとする土地が、その所在する区域でこの面積を超えるかが、届出義務の有無を分ける最初の判断ポイントです。市街化区域なら2,000㎡（約605坪）、市街化調整区域などなら5,000㎡が目安になります。なお、市街化区域・市街化調整区域などの区域については、市街化調整区域の確認もあわせてご覧ください。

注意したいのは、「市街化区域で2,000㎡」というのは、建物が小さくても土地が広ければ対象になりうるという点です。たとえば、古家付きの広い土地、駐車場や資材置き場だった土地、農地を転用した土地などを、宿泊施設の用地としてまとめて取得する場合、建物の規模ではなく土地の面積で届出の要否が決まります。「建物は小さいから関係ない」と早合点せず、取得する土地そのものの面積で判断してください。共有持分の取得など、取得の形が変わると判断も変わるため、迷う場合は自治体の窓口で確認しておくとよいでしょう。

届出するのは「買主」——契約後2週間以内

事後届出で特に注意したいのが、届け出る義務があるのは、土地を取得した人（権利取得者＝買主）だという点です。重要事項説明や契約手続きの多くは売主・仲介が主導しますが、この届出は買主側の義務であり、向きが逆になります。「売主や仲介がやってくれるはず」と思い込んでいると、買主が届出を失念するおそれがあります。

期限は、契約を締結した日から起算して2週間以内です（契約締結日を含めて数えます）。届出は、土地が所在する市町村長を経由して、都道府県知事（政令指定都市では市長）に対して行います。届出書には、土地の利用目的や取引価格（対価の額）などを記載し、契約書の写し・位置図・公図の写しなどを添付するのが一般的です（必要書類は自治体によって異なります）。取得を決めたら、誰が・いつまでに・どこへ届け出るのかを、あらかじめ確認しておくことが大切です。

届出の対象になる「土地売買等の契約」——3つの要件

面積を満たしていても、すべての土地の取得が届出の対象になるわけではありません。届出の対象は、「土地売買等の契約」に当たるものに限られ、これには次の3つの要件がすべて備わっている必要があります（複数の自治体の公式情報が分解して説明しています）。

• 権利性：所有権、または地上権・賃借権などの土地に関する権利の「移転」または「設定」であること。
• 対価性：対価（お金など）の授受を伴うこと。したがって、贈与・相続・時効取得などは対象外です。
• 契約性：契約（予約を含む）によって行われること。

つまり、対価を払って、契約で、土地の権利を取得する取引が対象です。売買はもちろん、交換や、一定の権利の設定なども対象になりえます。一方、相続や贈与で取得した土地は、面積が大きくても事後届出の対象にはなりません。取得前のデューデリジェンスでは、その取得が3要件を満たす「土地売買等の契約」に当たり、かつ面積要件を超えるかを確認します。判断に迷うケースもあるため、最終的には自治体の担当窓口や専門家に確認しておくと、判断の行き違いを防ぎやすくなります。

分割しても逃げられない——「買いの一団」

「面積要件を超えないように、土地を小さく分けて契約すればいいのでは」と考える人もいるかもしれません。しかし、国土利用計画法には「買いの一団（一団の土地）」という考え方があり、分割による届出逃れはできない仕組みになっています。

具体的には、個々の取得面積が届出基準に満たなくても、取得する人が一連の計画のもとに、物理的なまとまりをもって取得する土地の合計が、届出対象面積以上になる場合は、それぞれの取引について届出が必要になります。たとえば、隣り合う土地を別々の契約で順番に取得して、合計が市街化区域で2,000㎡を超えるようなケースです。グランピング場や分散型宿泊施設のために隣接地を少しずつ買い集めるような取得スキームでは、特にこの「買いの一団」が論点になります。一つひとつの契約が小さくても、全体として届出が必要かを確認しておきましょう。

たとえば、市街化区域で1,200㎡と1,000㎡の隣り合う2つの土地を、同じ宿泊事業の計画のもとで別々の契約で取得するとします。一つひとつは2,000㎡未満ですが、合計2,200㎡で一体の計画であれば、「買いの一団」として、それぞれの取引について事後届出が必要になりえます。逆に、まったく別の目的・別の時期に、たまたま近くの土地を取得しただけなら、一団とは評価されないこともあります。一団に当たるかどうかは、計画の一体性・物理的なまとまり・取得の時期や経緯などから総合的に判断されるため、複数の土地をまとめて取得するときは、取得前に自治体の担当窓口で「これは一団に当たるか」を確認しておくと、後で届出漏れに気づくリスクを下げられます。

利用目的への勧告——届出後のリスク

事後届出は、ただ提出すれば終わり、ではありません。知事は、届け出られた土地の利用目的が、公表されている土地利用に関する計画に適合しないとき、利用目的を変更するよう勧告できるとされています（国土利用計画法第24条第1項）。勧告は、原則として届出が受理されてから3週間以内（審査の延長があれば最長6週間以内）に行われます。勧告に従わない場合、その旨を公表されうるとされています。

ここで押さえておきたいのは、事後届出制で勧告の対象になるのは「利用目的」であって、「取引価格（対価）」は勧告の対象ではないという点です（取引価格は届出事項ですが、事後届出制では価格そのものを是正させる仕組みではありません）。とはいえ、計画している民泊・旅館などの利用目的が、その地域の土地利用計画と整合しているかは、取得前に意識しておきたいところです。利用目的に不安がある場合は、取得前に自治体の担当窓口に相談しておくと、届出後の勧告リスクを見通しやすくなります。物件で民泊・旅館業ができるかの大枠は、次の無料診断でも整理できます。

はじめ君

届出をすると、土地の使い方を止められますか？

民泊学校 編集部

知事は、届け出た利用目的が地域の土地利用計画に合わないとき、利用目的の変更を勧告できます。従わない場合は公表されうるとされています。利用目的に不安があれば、取得前に自治体へ相談しておくと見通しが立てやすくなります。

あなたの物件・土地で民泊・旅館業ができるか無料診断

用途地域・管理規約・条例を3分で確認。大きめの土地取得を考えている方こそ、まず大枠を整理しましょう。

無料で診断を始める

届出しないと——罰則と、取得前の確認

事後届出を怠ると、罰則があります。国土利用計画法第47条により、第23条第1項に違反して届出をしなかった者、または虚偽の届出をした者は、6か月以下の拘禁刑（2025年6月施行の刑法改正前は「懲役」）又は100万円以下の罰金に処されるとされています。一方で、事後届出を怠っても、土地取引の契約そのものは有効とされています。これは、契約前の許可が必要な「規制区域」（許可制）とは大きく異なる点で、事後届出は「契約後に届け出る」制度です。

なお、国土利用計画法には、事後届出のほかにも、地価が急上昇するおそれのある区域に指定される「注視区域」「監視区域」（契約前の事前届出制）や、投機的取引が集中する「規制区域」（契約前の許可制）があります。区域の種類によって、手続きの「タイミング」と「性質」が次のように変わります。

区域	手続き	タイミング
区域指定なし（全国一般）	事後届出（第23条）	契約後2週間以内に届出
注視区域	事前届出（第27条の4）	契約の前に届出
監視区域	事前届出（第27条の7）	契約の前に届出（面積要件は都道府県規則で引下げ可）
規制区域	許可制（第14条）	契約の前に知事の許可が必要

多くの土地は「区域指定なし」で、該当するのは事後届出です。しかし、注視・監視・規制区域に指定されている土地では、契約の前に届出・許可が必要になり、手続きの性質が変わります。取得前のデューデリジェンスでは、その土地がこうした区域に指定されていないかも、念のため自治体で確認しておくと安心です。届出書の様式や運用は改正されることがあるため、実際の手続きは取得前に、物件所在地の都道府県・市町村の担当窓口に確認してください。

仲介を通じて土地を取得する場合、国土利用計画法にもとづく届出が必要な土地であることは、重要事項説明で触れられることがあります。とはいえ、前述のとおり届出の義務は買主側にあるため、重要事項説明で説明を受けたら、誰が・いつまでに・どの窓口へ届け出るのかを、宅地建物取引士や仲介業者と具体的に確認しておくことが大切です。届出を仲介業者や行政書士に代行してもらう場合も、最終的な届出義務は取得した買主にある点を意識しておきましょう。「重要事項説明に書いてあったから大丈夫」ではなく、実際に期限内に届け出たかまでを確認することが、取得後のトラブルを防ぎます。

取得のスケジュールという観点でも、この届出は意識しておきたいところです。事後届出は契約後2週間以内という短い期限があり、届出に対して勧告が入る可能性も、原則として届出の受理から3週間以内という時間軸で動きます。広い土地を取得して、すぐに造成・建築・開業へ進めたい場合、こうした届出・審査の期間も、取得から開業までのスケジュールに織り込んでおくと、見込みが立てやすくなります。資金計画や工事の段取りを、届出の手続きと矛盾しないように組んでおくことが、無理のない事業計画につながります。

よくある質問（FAQ）

Q1. どのくらいの大きさの土地を買うと、届出が必要ですか？

市街化区域では2,000㎡以上、市街化区域以外の都市計画区域（市街化調整区域・非線引き）では5,000㎡以上、都市計画区域外では10,000㎡（1ヘクタール）以上の土地取引で、事後届出が必要です。取得しようとする土地が、その区域でこの面積を超えるかを、まず確認してください。建物の規模ではなく、取得する土地そのものの面積で判断する点に注意しましょう。

Q2. 届出は、売主と買主のどちらがするのですか？

事後届出の義務があるのは、土地を取得した人（権利取得者＝買主）です。重要事項説明などは売主・仲介が主導しますが、この届出は買主側の義務である点が逆になります。「誰かがやってくれるはず」と思い込まず、買主自身が期限内に届け出るよう確認してください。

Q3. いつまでに届け出ればよいですか？

契約を締結した日から起算して2週間以内（契約締結日を含む）に、土地が所在する市町村長を経由して都道府県知事（政令市は市長）へ届け出ます。期限が短いため、取得を決めた段階で、届出の準備（書類・窓口）を進めておくとよいでしょう。

Q4. 相続や贈与で取得した広い土地も、届出が必要ですか？

事後届出の対象は「土地売買等の契約」で、対価の授受を伴うものに限られます。相続・贈与・時効取得は対価性を欠くため、面積が大きくても事後届出の対象にはなりません。ただし個別の判断は自治体に確認してください。

Q5. 面積を超えないように、土地を分けて契約すればよいですか？

「買いの一団」という考え方があり、分割による届出逃れはできません。個々の契約が基準未満でも、一連の計画で物理的なまとまりをもって取得する土地の合計が届出面積以上になる場合は、それぞれの取引で届出が必要です。隣接地を順次取得するときは特に注意してください。

Q6. 届出をすると、土地の使い方を制限されますか？

知事は、届け出られた利用目的が公表されている土地利用計画に適合しないとき、利用目的の変更を勧告できます（届出の受理から原則3週間以内）。勧告に従わない場合は公表されうるとされています。一方、取引価格そのものは事後届出制では勧告の対象ではありません。利用目的に不安があれば、取得前に自治体へ相談してください。

Q7. 届出を忘れると、契約は無効になりますか？

事後届出を怠っても、土地取引の契約そのものは有効とされています。ただし、第47条により6か月以下の拘禁刑（改正前は懲役）又は100万円以下の罰金の対象になりえます。契約前の許可が必要な「規制区域」とは性質が異なります。届出は忘れずに行ってください。

まとめ——「大きめの土地取得は、面積・買主・2週間・勧告を取得前に確認」

民泊・旅館業のために広い土地や複数の土地をまとめて取得する場合、国土利用計画法の事後届出という手続きが関わってきます。届出が必要になるのは、市街化区域2,000㎡以上・市街化区域以外の都市計画区域5,000㎡以上・都市計画区域外1ヘクタール以上の土地取引です（第23条第1項）。届け出る義務があるのは取得した買主で、契約を締結した日から2週間以内に、市町村長を経由して都道府県知事へ届け出ます。対象は対価を伴う「土地売買等の契約」で、相続・贈与は対象外です。「買いの一団」により、分割による届出逃れはできません。知事は届け出られた利用目的に勧告でき（第24条第1項）、届出を怠ると第47条の罰則の対象になりますが、契約そのものは有効です。注視・監視区域（事前届出）や規制区域（許可制）に指定された土地では、契約前の手続きが必要になります。とくに、グランピングや分散型宿泊施設のために隣接地を買い集めるような計画では、一つひとつの契約が小さくても「買いの一団」として全体で届出が必要になることがあるため、計画段階から面積の合計を意識しておくことが大切です。取得前には、面積・区域・利用目的・手続きの期限を、物件所在地の都道府県・市町村の担当窓口や、不動産・法務の専門家に確認し、無理のないスケジュールで慎重に進めることをおすすめします。

---