分譲マンション（区分所有建物）の管理規約と民泊可否——買う前の確認 2026年版｜区分所有法30/31/6条・標準管理規約12条・住宅宿泊事業法の届出と規約・使用細則・総会議事録

編集：民泊学校 編集部｜公開日：2026年6月21日｜最終更新日：2026年6月21日

「分譲マンションの一室を買って、民泊で運用したい」——投資用ワンルームや、駅近のコンパクトマンションを念頭に、そう考える人は多くいます。けれども、ここには見落としやすい大きな関門があります。分譲マンションで民泊（住宅宿泊事業）ができるかどうかは、住宅宿泊事業法の届出ができるかより先に、そのマンションの「管理規約」で決まるのです。多くの分譲マンションは、管理規約で「専ら住宅として使用する」「宿泊料を受けて人を宿泊させる事業を禁止する」と定めており、その場合は用途地域や条例の条件を満たしていても、民泊はできないことになります。この記事は、分譲マンション（区分所有建物）を取得・契約する前のデューデリジェンス（調査）に絞って、区分所有法・住宅宿泊事業法などの公式情報をもとに、管理規約の確認を中心に整理します。連棟長屋など区分所有の論点は連棟長屋・テラスハウスの確認、物件選び全般は民泊の物件選びもご覧ください。

この記事でわかること

• 「マンションを買って民泊できるか」は管理規約で決まること
• 区分所有法で、民泊可否が規約事項とされる仕組み（第30条）
• 規約の変更には特別決議が必要なこと（第31条・2026年4月施行の改正で出席者の4分の3以上＋定足数に）
• 標準管理規約第12条の「可能とする／禁止する」規定例
• 住宅宿泊事業法の届出と、規約の確認の関係
• 取得前に規約・使用細則・総会議事録を確認する手順
• 共同の利益・自治体条例との関係と、専門家への確認

「マンションを買って民泊できるか」は規約で決まる

民泊の可否というと、多くの人はまず用途地域や自治体の条例を思い浮かべます。たしかにそれらも大切ですが、分譲マンションの場合、その前に確認すべきもっと根本的なものがあります。それが、そのマンションの管理規約です。分譲マンションは、一棟の建物を多くの所有者が区分して所有する「区分所有建物」であり、建物の使い方は、所有者全員のルールである管理規約によって決まります。あなたが買おうとしている一室の使い道も、その規約の枠の中に収まっていなければなりません。

取得前のデューデリジェンスでこの視点が決定的に重要なのは、「用途地域も条例もクリアしているのに、管理規約で民泊が禁止されていて、買ったのに運用できない」という事態が、実際によく起こるからです。2018年の住宅宿泊事業法（民泊新法）の施行を前後して、多くの分譲マンションが、トラブルを避けるために管理規約で民泊を禁止する方向に動きました。だからこそ、分譲マンションを民泊目的で取得するなら、契約前に、管理規約と使用細則、そして直近の総会・理事会の方針を読み込むことが、何より先に必要になります。以下、その仕組みと確認のしかたを見ていきます。

区分所有法と管理規約——民泊可否は規約事項

分譲マンションのルールの土台になっているのが、「建物の区分所有等に関する法律」（区分所有法・昭和37年法律第69号）です。区分所有法第30条は、建物や敷地、附属施設の管理・使用に関する、区分所有者どうしの事項を規約で定めることができるとしています。専有部分（各住戸）をどんな用途に使えるか、民泊（住宅宿泊事業）を認めるか禁止するかは、まさにこの規約で定められる事項です。つまり、民泊ができるかどうかは、法律が一律に決めるのではなく、そのマンションの規約しだいなのです。

多くの分譲マンションの規約には、専有部分の用途について「専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」といった定めが置かれています。さらに、民泊新法の施行に合わせて、「宿泊料を受けて人を宿泊させる事業（住宅宿泊事業を含む）に使用してはならない」と、民泊を明確に禁止する条項を加えたマンションも多くあります。こうした規約のある物件では、用途地域や条例の条件を満たしていても、民泊・旅館業はできないことになります。取得前に、この用途の条項を確認することが出発点です。

規約の変更は特別決議——4分の3の壁

「いまの規約では民泊が禁止されているけれど、買ってから規約を変えて民泊できるようにすればいい」と考える人もいるかもしれません。しかし、それは簡単ではありません。区分所有法第31条第1項は、規約の設定・変更・廃止には、特別決議（区分所有者および議決権の、それぞれ4分の3以上の多数による集会の決議）が必要と定めています。さらに、2026年（令和8年）4月1日に施行された改正区分所有法（令和7年法律第47号）により、この特別決議は「総会に出席した区分所有者および議決権の、それぞれ4分の3以上」の賛成（出席者を分母とする方式）に改められ、あわせて「区分所有者総数および議決権総数の、それぞれ過半数の出席」という定足数が設けられました。出席者ベースに変わっても、ハードルの高い特別決議であることに変わりはありません。

つまり、あなた一人が民泊をしたいと思っても、総会で多くの区分所有者の賛成（定足数を満たす出席のうえ、出席者の4分の3以上）が得られなければ、規約は変えられないのです。むしろ、住民の多くは、見知らぬ宿泊客の出入りや騒音・セキュリティへの不安から、民泊に否定的なことが少なくありません。だからこそ、「禁止規約を後から変えればよい」という前提で取得するのは、現実にはかなり厳しいと考えておくべきです。取得前のデューデリジェンスでは、「いまの規約がどうなっているか」を、変更できる前提で軽く見ず、そのまま受け入れられる内容かどうかで判断することが大切です。

標準管理規約第12条——可能とする／禁止する規定例

国土交通省は、各マンションが規約をつくる際の手本となる「マンション標準管理規約」を示しています。2017年（平成29年）8月29日には、住宅宿泊事業法の施行に対応して、専有部分の用途を定める第12条が改正され、民泊について「可能とする場合」と「禁止する場合」の双方の規定例が示されました。なお、標準管理規約はその後も改正が重ねられ、現行版は令和7年（2025年）10月17日改正版（2026年4月施行の改正区分所有法への対応を含む）です。民泊の規定例を確認する際は、国土交通省が公開する最新版を参照してください。

具体的には、民泊を可能とする規定例として「区分所有者は、その専有部分を、住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用することができる」、禁止する規定例として「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業に使用してはならない」といった条項が示されています。さらにコメントでは、家主居住型（ホームステイ型）のみを可能とする規定例も示されました。標準管理規約には単棟型・団地型・複合用途型の3類型があります。あなたが検討しているマンションの規約が、これらのどの方向で定めているかを、第12条にあたる用途の条項で確認することが、取得前の要点になります。

住宅宿泊事業法の届出と規約の確認

住宅宿泊事業法（民泊新法・平成29年法律第65号）は、平成29年（2017年）6月16日に公布され、2018年（平成30年）6月15日に施行された法律です。同法第2条第3項は、住宅宿泊事業を「人を宿泊させる日数が年間180日を超えない」ものと定義し、第3条第1項で、都道府県知事等への「届出」を求めています（許可制ではなく届出制です）。この届出の段階で、分譲マンション（区分所有建物）については、規約の確認が組み込まれています。

国土交通省の案内・施行要領（ガイドライン）によれば、区分所有建物で住宅宿泊事業を届け出る場合、「規約に住宅宿泊事業を営むことを禁止する旨の定めがないこと」が要件とされ（住宅宿泊事業法施行規則第4条第3項第13号）、その確認のための書類が求められます。具体的には規約の写しを添付し、規約にそうした定めがない場合は、禁止する方針が総会・理事会で決議されていないことを確認する誓約書（様式C）や、平成29年6月以降の総会・理事会の議事録を添付することとされています。なお、規約そのものがないマンションでは、専有部分の用途が限定されていないと解され、「禁止する定めがない」場合に当たるとされています。逆にいえば、規約で民泊が禁止されていれば、この届出の要件を満たせず、民泊はできないことになります。届出のしくみの面からも、規約の確認が出発点になるのです。

なお、ここまで住宅宿泊事業（民泊新法）を中心に説明してきましたが、旅館業法の簡易宿所や、特区民泊（国家戦略特別区域の外国人滞在施設経営事業）として運営する場合も、管理規約による用途の制限を受けうる点は同じです。規約が「専ら住宅として使用」「宿泊事業の禁止」と定めていれば、民泊新法か簡易宿所か特区民泊かを問わず、分譲マンションの一室を宿泊事業に使うことは難しくなります。「民泊新法がだめでも旅館業なら」と考える前に、まず規約が宿泊事業そのものをどう扱っているかを確認することが大切です。どの制度で運営するにしても、出発点は管理規約の確認です。

取得前の確認手順——規約・使用細則・総会議事録

分譲マンションを民泊目的で取得するなら、取得前に、次の3点をしっかり確認しておきましょう。第一に、管理規約です。専有部分の用途の条項（標準管理規約の第12条にあたる部分）に、「専ら住宅として使用」「住宅宿泊事業の禁止」などの定めがないかを読みます。第二に、使用細則です。規約の下位ルールである使用細則で、民泊や短期賃貸についてより具体的に定められていることがあります。第三に、直近の総会・理事会の議事録です。規約本文に明記されていなくても、総会・理事会で「民泊を禁止する」方針が決議されていることがあり、これも確認の対象になります。

これらの書類は、売買契約前の重要事項説明で示されるのが一般的です。重要事項説明書には、管理規約・使用細則の写しや、管理組合に関する情報が添付されます。「民泊ができるか」を判断するうえで最も重要なこれらの書類を、契約前にしっかり読み込み、用途の制限がないかを宅地建物取引士に確認することが、取得前デューデリジェンスの核心です。規約の解釈に迷うときは、マンション管理士や、区分所有に詳しい弁護士・行政書士に相談するのも有効です。仲介業者の選び方は民泊 不動産仲介・物件紹介業者の選び方もご覧ください。

確認のときには、「いま」の規約だけでなく、「これから変わる可能性」にも目を向けておくと安心です。現在は民泊が禁止されていなくても、近隣トラブルなどをきっかけに、総会で禁止の規約改正が議論されることがあります。逆に、いまは規約に明文がなくても、管理組合が「禁止の方向で検討中」というケースもあります。直近の総会・理事会の議事録から、民泊に関する議論の流れや、管理組合の空気感を読み取っておくと、取得後に方針が変わるリスクをある程度見通せます。長く安定して運営するには、管理組合と良好な関係を築けるかという視点も、物件選びの判断材料になります。

共同の利益・条例との関係と専門家確認

規約に明確な民泊禁止の条項がない場合でも、油断はできません。区分所有法第6条は、区分所有者が建物の管理・使用について、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないと定めています。見知らぬ宿泊客の頻繁な出入り、騒音、ゴミ出しやセキュリティのトラブルなどが、この「共同の利益に反する行為」に当たると判断されれば、ほかの区分所有者から行為の差止めなどを求められることもありえます。規約に明文の禁止がないからといって、自由に民泊ができると即断するのは危険です。

もう一つ注意したいのが、自分で運営せず、第三者に貸して民泊をしてもらう場合（賃貸・サブリース）です。所有者が住戸を賃貸に出し、その借主が民泊をするケースでも、その住戸は管理規約の制約を受けます。規約で宿泊事業が禁止されていれば、借主による民泊も認められないことになり、「自分は貸すだけだから関係ない」とはいきません。投資用に取得して賃貸・サブリースで回す計画の場合でも、その先で民泊が想定されているなら、規約の確認は欠かせません。賃借人が無断で民泊を始めてトラブルになれば、貸主である所有者も管理組合との関係で難しい立場に置かれることがあります。

さらに、規約とは別の軸として、自治体の条例による制限もあります。住宅宿泊事業法第18条にもとづき、自治体は区域や期間を定めて住宅宿泊事業を制限することができ、「住居専用地域では平日は不可」といった上乗せの制限を設けている地域があります。規約で民泊が認められていても、条例で日数や区域が制限されていることがあるため、規約（私的なルール）と条例（公的なルール）は、それぞれ別に確認する必要があります。判断に迷うときは、自己判断せず、マンション管理士・宅地建物取引士・行政書士・弁護士、そして物件所在地の自治体に確認しながら進めてください。

はじめ君

規約に民泊の記載がなければ、自由にできますか？

民泊学校 編集部

即断は危険です。規約に明文がなくても、騒音や不特定多数の出入りが共同の利益に反する行為（区分所有法第6条）として問題になる余地があります。また規約とは別に自治体の条例（区域・期間制限）も併存します。規約・使用細則・総会方針と条例の両方を確認し、専門家に相談してください。

あなたの物件で民泊・旅館業ができるか無料診断

用途地域・管理規約・条例を3分で確認。分譲マンションこそ、まず大枠を整理しましょう。

無料で診断を始める

よくある質問（FAQ）

Q1. 分譲マンションを買えば、自由に民泊できますか？

いいえ。分譲マンションで民泊（住宅宿泊事業）ができるかは、まずそのマンションの管理規約で決まります。多くの分譲マンションは「専ら住宅として使用」「住宅宿泊事業の禁止」と定めており、その場合は用途地域や条例を満たしていても民泊はできません。取得前に管理規約・使用細則・総会議事録を確認してください。

Q2. なぜ管理規約で民泊の可否が決まるのですか？

区分所有法第30条で、専有部分の用途など建物の使用に関する事項は規約で定められるとされているためです。分譲マンションは多くの所有者が一棟を区分して所有する建物であり、その使い方は所有者全員のルールである規約に従います。専有部分を民泊に使えるかも、この規約で定められる事項です。

Q3. 禁止規約を、買ってから変えることはできますか？

規約の変更には特別決議が必要です（区分所有法第31条第1項）。2026年（令和8年）4月1日施行の改正区分所有法により、総会に出席した区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成（かつ区分所有者総数・議決権総数の各過半数の出席という定足数）が要件とされています。いずれにせよ一人の希望で変えられるものではなく、住民の多くは民泊に慎重なことも少なくありません。「後から変えればよい」という前提での取得は現実には厳しいため、いまの規約の内容を前提に判断することをおすすめします。

Q4. 標準管理規約とは何ですか？うちの規約とどう関係しますか？

標準管理規約は、国土交通省が示す規約づくりの手本です。2017年8月に専有部分の用途を定める第12条が改正され、民泊を「可能とする」「禁止する」双方の規定例が示されました。実際の各マンションの規約は、これを参考にしつつ各管理組合が定めるため、自分のマンションの規約がどちらの方向かを、用途の条項で確認する必要があります。

Q5. 規約に民泊のことが書かれていない場合は、できますか？

規約に住宅宿泊事業を禁止する定めがない場合は、届出の要件（施行規則第4条第3項第13号）を満たしうるとされています。ただし、総会・理事会で禁止の方針が決議されていないか、使用細則で制限されていないかも確認が必要です。また規約に明文がなくても、共同の利益に反する行為（区分所有法第6条）として問題になる余地もあるため、専門家に確認してください。

Q6. 住宅宿泊事業法の届出で、規約はどう関わりますか？

区分所有建物の届出では、規約に住宅宿泊事業を禁止する定めがないことを確認する書類が必要です。規約に定めがない場合は、禁止の方針が決議されていないことを確認する誓約書（様式C）や平成29年6月以降の総会・理事会議事録を添付します。規約で禁止されていれば届出の要件を満たせないため、民泊はできないことになります。

Q7. 規約で民泊OKなら、それだけで十分ですか？

いいえ。規約（私的なルール）とは別に、自治体の条例（住宅宿泊事業法第18条にもとづく区域・期間制限）が公的なルールとして併存します。規約で認められていても、条例で「住居専用地域は平日不可」などの制限がある地域もあります。規約・使用細則・総会方針と、自治体の条例の両方を確認し、用途地域なども含めて総合的に判断してください。

まとめ——「分譲マンションは、用途地域より先に管理規約を読む」

分譲マンションの一室で民泊（住宅宿泊事業）を始めること自体は、できないわけではありません。けれども、取得・契約の段階で、何よりも先に確認すべきものがあります。それが管理規約です。区分所有法第30条により、専有部分の用途や民泊の可否は規約で定められる事項であり、多くの分譲マンションは「専ら住宅として使用」「住宅宿泊事業の禁止」と定めています。その場合、用途地域や条例を満たしていても民泊はできません。規約を変えるには特別決議（第31条第1項。2026年4月施行の改正区分所有法で、総会に出席した区分所有者および議決権の各4分の3以上＋定足数が要件）が必要で、後から変えるのは現実には容易ではありません。住宅宿泊事業法の届出でも、区分所有建物では「規約に禁止の定めがないこと」の確認が求められます（施行規則第4条第3項第13号）。さらに、規約に明文がなくても共同の利益に反する行為（第6条）の問題や、自治体の条例による制限が併存します。取得前には、重要事項説明で示される管理規約・使用細則・総会議事録を読み込み、用途の制限の有無を宅地建物取引士に確認してください。「用途地域はクリアした」で安心せず、その前にまず管理規約を読み、マンション管理士・宅地建物取引士・行政書士・自治体に相談しながら、無理のない計画で慎重に進めることをおすすめします。

関連記事: 管理規約で民泊ができるかどうかとは別に、管理組合の財政（修繕積立金の残高・長期修繕計画・滞納・将来の一時金/値上げ）の確認も欠かせません。詳しくは、中古区分マンションの修繕積立金・長期修繕計画を取得前に確認するで解説しています。

---