生産緑地（生産緑地地区）のある土地で民泊・旅館業を始める前の確認 2026年版｜生産緑地法8条の建築制限・買取りの申出と3か月ルール・特定生産緑地・税の巻き戻し

編集：民泊学校 編集部｜公開日：2026年6月21日｜最終更新日：2026年6月21日

街なかにぽつんと残る畑や、駅から歩ける距離の農地が、相場より安く売りに出ていることがあります。「ここを買って民泊を建てよう」と考えたくなりますが、その土地が生産緑地（生産緑地地区）に指定されていると、大きな壁にぶつかります。生産緑地は、市街化区域の中の農地を、都市の緑として守るために都市計画で定めた区域で、原則として、農業用の施設しか建てられず、民泊・旅館などの宿泊施設は建てられません。指定を外すには、買取りの申出などの手続が必要で、しかも、売主が受けている相続税の納税猶予などが、解除によって遡って課税されるといった、買主が見抜くべきリスクも潜みます。この記事は、生産緑地のある土地を取得・契約する前のデューデリジェンス（調査）に絞って、生産緑地法などの公式情報をもとに整理します。市街地の建築制限という点では都市計画道路予定地の確認、地域地区の上乗せ規制は地区計画・建築協定の確認もあわせてご覧ください。

この記事でわかること

• 市街化区域の安い農地に潜む「生産緑地」という壁
• 生産緑地とは何か（生産緑地法第3条の都市計画）
• 第8条の行為制限——原則として民泊用の建築はできないこと
• 指定の解除——買取りの申出と3か月ルール
• 特定生産緑地と、いわゆる2022年問題
• 税の巻き戻しリスク——買主が見抜くべき点
• 取得前の確認手順と、専門家への確認のしかた

市街化区域の安い農地を民泊に——「生産緑地」という壁

市街化区域は、本来「すでに市街地である、またはおおむね10年以内に市街化を図る区域」で、建物を建てやすい区域です。その中に農地があると、「市街地なのだから、農地をやめて建物を建てられるはず」と考えがちです。ところが、その農地が生産緑地に指定されていると、話はまったく変わります。生産緑地は、都市の中に農地という緑を残すために、あえて建築を制限している区域だからです。固定資産税などが大幅に軽減される代わりに、農地として管理し続ける義務があり、自由に建物を建てることはできません。

取得前のデューデリジェンスでこの視点が大切なのは、「この土地に民泊・旅館を建てられるのか」「建てられないなら、指定をどうやって外すのか」「外すときに、思わぬ税金がかからないか」が、取得の可否そのものを左右するからです。相場より安く見える市街化区域の農地は、生産緑地という事情を抱えていることがあります。安さの理由を確かめないまま取得すると、「買ったのに建てられない」「指定解除に時間と費用がかかる」という事態になりかねません。以下、生産緑地法の制度から見ていきます。

生産緑地とは——生産緑地法第3条の都市計画

生産緑地は、生産緑地法（昭和49年法律第68号）にもとづく制度です。同法第3条により、市街化区域内にある一定規模（一団で500平方メートル以上。市町村が条例で300平方メートルまで引き下げられます）の農地などを、市町村が都市計画として「生産緑地地区」に定めるものです。指定するのは市町村（都市計画決定）です。農地を都市の緑として保全するための制度であり、農地法（農地転用）や、市街化を抑制する市街化調整区域とは、根拠も目的も別の制度です。

ここで押さえておきたいのは、「地域を指定する条文（第3条）」と「行為を規制する条文（第8条）」は別だということです。第3条が「ここを生産緑地にする」と地域を定め、その区域内でどんな行為が制限されるかは、次に見る第8条が定めています。だから、取得前には、対象地が生産緑地地区に指定されているか（第3条）と、そこで何ができ・何ができないか（第8条）を、それぞれ確認することになります。

第8条の行為制限——原則として民泊用の建築はできない

生産緑地で民泊が難しい最大の理由が、生産緑地法の行為制限です。同法第7条により、生産緑地地区の中では、建築物その他の工作物の新築・改築・増築や、宅地の造成・土石の採取などの土地の形質の変更、水面の埋立て・干拓が、原則として禁止されています。そのうえで、第8条により、これらの行為は市町村長の許可を受けた場合に限って例外的に行えるとされ、許可されるのは、農業用の施設や、その地域でとれた農産物の直売所、農家レストランなど、農業に関連した一定の施設（第8条第2項各号）に限られます。つまり、民泊・旅館といった宿泊施設は、生産緑地で建てられる施設には含まれず、原則として建てられないのです。これが、生産緑地を民泊用に取得しようとするときの、最も根本的な壁になります。

なお、この行為制限をめぐっては、2024年（令和6年）の改正（都市緑地法等の一部を改正する法律・令和6年法律第40号。法律の施行日は令和6年〔2024年〕11月8日）と、それに伴う生産緑地法施行令の改正（令和7年〔2025年〕5月1日施行）により、制度が見直されています。これまで建築制限の対象外だった休憩所・農産物の加工施設・直売所・農家レストランなどの設置・管理についても、市町村長の許可の対象とするなど、運用が整理されました。いずれにしても、民泊・旅館などの宿泊施設が、生産緑地で認められる施設に含まれないという点は変わりません。最新の制度の細かな運用は、物件所在地の市町村の担当課で確認してください。

指定の解除——買取りの申出と3か月ルール

では、生産緑地の指定を外して、建物を建てられるようにするには、どうすればよいのでしょうか。その入口が、生産緑地法第10条の「買取りの申出」です。所有者は、「申出基準日」（生産緑地地区の都市計画決定の告示の日から起算して30年を経過した日）以後、または、主たる農業従事者が死亡した・農林漁業に従事できない故障が生じたときに、市町村長に対して、その生産緑地を時価で買い取るよう申し出ることができます。逆にいえば、これらの事由がなければ、原則として買取りの申出すらできないのです。

買取りの申出をしても、市町村が必ず買い取るわけではありません。生産緑地法第14条により、買取りの申出があった日から起算して3か月以内に、その生産緑地の所有権の移転（相続などを除く）が行われなかったときに、はじめて第8条の行為制限が適用されなくなり、住宅の建築や宅地の造成などの着工ができるようになります。つまり、「申出 → 買取られない（あっせんも不成立）→ 3か月経過 → 制限解除」という流れを経て、ようやく建てられる状態になるのです。生産緑地を民泊用に使うには、事実上、この解除のフローが完了することが前提になります。取得前には、対象地がこの解除の条件を満たせる状態か（30年が経過しているか、特定生産緑地に指定されていないか、など）を、慎重に見極める必要があります。

なお、買取りの申出があったとき、市町村が自ら買い取らない場合には、その生産緑地を農業を営みたい人などに買い取ってもらえるよう、市町村が「あっせん」を行う仕組みもあります。あっせんによって農業希望者などへ所有権が移ると、その土地は引き続き生産緑地として使われることになり、解除には至りません。つまり、「買取りの申出をすれば、必ず3か月後に建てられる」と単純に考えるのは禁物で、市町村による買取りやあっせんが成立しないことが、解除（行為制限が外れること）の前提になります。民泊用に解除を見込んで取得する場合は、こうした手続の流れと不確実性まで含めて、市町村に確認しておくことが大切です。

特定生産緑地と2022年問題

解除の前提となる「申出基準日（告示から30年）」に関わるのが、特定生産緑地と、いわゆる2022年問題です。1992年（平成4年）に多くの生産緑地が指定され、その30年後にあたる2022年に、申出基準日が一斉に到来する見込みでした。これが、まとまった農地が宅地化されるのではないかと注目された、いわゆる「2022年問題」（報道・実務上の通称で、法令用語ではありません）です。

これに対応して、平成29年（2017年）の改正で特定生産緑地制度（生産緑地法第10条の2・第10条の3）が創設されました（2018年・平成30年4月施行）。これは、市町村長が、農地等の利害関係人（所有者のほか、賃借人・抵当権者などを含みます）の同意を得るとともに、市町村都市計画審議会の意見を聴いたうえで、申出基準日が到来する前に「特定生産緑地」に指定すると、買取りの申出ができる時期が10年延期される仕組みで、その後も10年ごとに更新できます。国土交通省の資料によれば、2022年に指定30年が到来した生産緑地の多くが、特定生産緑地へ移行しました。取得を検討している生産緑地が、特定生産緑地に指定されているかどうかは、買取りの申出ができる時期を大きく左右するため、取得前に必ず確認したいポイントです。特定生産緑地に指定されていれば、その期間中は、申出基準日の経過を理由とする買取りの申出（＝解除の入口）はできません（ただし、主たる農業従事者の死亡・故障が生じた場合は、期間中でも買取りの申出ができます）。

税の巻き戻しリスク——買主が見抜くべき点

生産緑地の取得前デューデリジェンスで、見落とすと大きな痛手になりうるのが、税金の「巻き戻し」リスクです。生産緑地は、農地として保全する代わりに、税制上の優遇を受けています。具体的には、固定資産税・都市計画税が農地として評価され大幅に軽減されているほか、相続や贈与の際に相続税・贈与税の納税猶予を受けている場合があります。これらの優遇は、農業を続けることを前提にしたものです。

問題は、買取りの申出・指定の解除・営農の廃止などによって、これらの優遇の前提が崩れると、猶予されていた税額が、利子税とともに遡って課税されることがある点です。とくに相続税の納税猶予は、解除によって多額の税負担が一気に発生しうるため、影響が大きくなります。これは主に売主側の負担ですが、解除を前提に取得する場合、誰がいつ負担するのか、価格にどう反映するのかが、取引の条件に深く関わってきます。税務上の取扱いは、生産緑地の状況や納税猶予の有無、各人の事情によって大きく異なるため、取得前に、必ず税理士に確認してください。生産緑地の取引は、税の巻き戻しまで含めて設計しないと、思わぬ落とし穴になります。

また、生産緑地は、税制優遇を受ける代わりに、農地として適正に管理し、農業を継続する義務を負います。指定が続いている間は、雑草が生い茂った状態で放置するようなことは認められず、営農を続けることが前提です。これは、解除を見込んで取得しても、解除が完了するまでの間は、農地として管理し続ける必要があることを意味します。民泊用に取得したものの、解除まで時間がかかる場合、その間の農地管理を誰がどう担うのかも、現実的な検討事項になります。生産緑地は「買ってすぐ民泊」とはいかない土地であることを、取得前に十分に理解しておきましょう。

はじめ君

生産緑地を解除すると、税金がかかると聞きました。本当ですか？

民泊学校 編集部

生産緑地は固定資産税・都市計画税が軽減され、相続税・贈与税の納税猶予を受けている場合があります。買取りの申出・指定解除・営農廃止でこれらの前提が崩れると、猶予税額が利子税とともに遡って課税されることがあります。とくに相続税の納税猶予は影響が大きいため、取得前に必ず税理士に確認してください。

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取得前の確認手順と専門家への確認

生産緑地にかかるかどうかは、取得前に確認できます。第一に、物件所在地の市町村が公表している都市計画情報（都市計画図・都市計画情報のサービスなど）で、対象地が生産緑地地区に指定されていないかを確認します。第二に、指定されている場合は、申出基準日（告示から30年）が経過しているか、特定生産緑地に指定されていないかを、市町村の都市計画担当課で確認します。これによって、買取りの申出（＝解除の入口）ができる状態かどうかが見えてきます。第三に、解除に伴う税の巻き戻し（固定資産税・相続税の納税猶予の打切り）を、税理士に確認します。

そして、生産緑地を民泊用に取得する場合は、「いつ・どんな条件で解除でき、いつ建てられるようになるのか」という時間軸を、取得前にできるだけ具体的に詰めておくことが欠かせません。解除には、買取りの申出から3か月という手続上の期間に加え、申出ができる事由（30年経過や従事者の死亡・故障）が必要です。確実に解除できる見込みがないまま取得すると、長期間、建てられない土地を抱えることになりかねません。生産緑地の取引は専門性が高いため、市町村の都市計画担当課、税理士、そして生産緑地に詳しい不動産業者・行政書士に相談しながら進めてください（生産緑地の指定や買取りの申出は都市計画担当課の管轄で、解除後に農地転用の手続が生じる場合は農業委員会への申請が別途必要になります）。仲介業者の選び方は民泊 不動産仲介・物件紹介業者の選び方もご覧ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 生産緑地でも、民泊・旅館業はできますか？

生産緑地のままでは、原則としてできません。生産緑地法第8条により、建築には市町村長の許可が必要で、許可されるのは農業用施設・直売所・農家レストランなど農業に関連した施設に限られます。民泊・旅館などの宿泊施設は含まれません。民泊用に使うには、後述の買取りの申出と解除の手続を経て指定を外す必要があり、それには申出基準日の経過などの条件と、相応の時間がかかります。安易に「解除すれば建てられる」と見込まず、解除できる時期と確実性を取得前に見極めてください。

Q2. 市街化区域の農地なら、建物を建てられるのでは？

市街化区域でも、生産緑地に指定されている農地は、都市の緑として保全するためにあえて建築が制限されています。固定資産税などが大幅に軽減される代わりに、農地として管理する義務があり、自由に建物を建てることはできません。「市街化区域だから建てられる」とは限らない点に注意してください。

Q3. 生産緑地の指定を外すには、どうすればよいですか？

生産緑地法第10条の買取りの申出が入口です。申出基準日（告示から30年）の経過、または主たる農業従事者の死亡・故障が生じたときに、市町村へ時価での買取りを申し出ます。買取られず（あっせんも不成立で）、申出から3か月以内に所有権移転がなければ、第14条により行為制限が解除され、建築ができるようになります。

Q4. 特定生産緑地に指定されていると、何が違いますか？

特定生産緑地（生産緑地法第10条の2）に指定されていると、買取りの申出ができる時期が、申出基準日から10年延期されます（10年ごとに更新可）。その期間中は原則として買取りの申出（解除の入口）ができないため、解除して建てられるようになる時期が大きく後ろにずれます。取得前に、特定生産緑地に指定されているかを必ず確認してください。

Q5. 2022年問題とは何ですか？

1992年に多くの生産緑地が指定され、その30年後の2022年に申出基準日が一斉に到来する見込みだったことを指す、報道・実務上の通称です（法令用語ではありません）。実際には、2017年改正で創設された特定生産緑地制度により、多くが10年延期に移行しました。次の節目として「2032年問題」と呼ばれることもあります。

Q6. 生産緑地を解除すると、税金がかかると聞きました。本当ですか？

生産緑地は固定資産税・都市計画税が軽減され、相続税・贈与税の納税猶予を受けている場合があります。買取りの申出・指定解除・営農廃止でこれらの前提が崩れると、猶予されていた税額が利子税とともに遡って課税されることがあります。とくに相続税の納税猶予は影響が大きいため、取得前に必ず税理士に確認してください。

Q7. 取得前に、生産緑地かどうかを調べる方法はありますか？

物件所在地の市町村が公表する都市計画情報（都市計画図・GISサービス）で、生産緑地地区に入っていないかを確認できます。指定されている場合は、申出基準日の経過や特定生産緑地の指定の有無を市町村の都市計画担当課で、税の取扱いを税理士で確認します。解除できる時期の見込みを取得前に詰めることが大切です。あわせて、買取りの申出に対する市町村の買取りやあっせんが成立すると解除に至らない点、解除まで農地として管理する義務が続く点も、現実的なリスクとして見込んでおきましょう。

まとめ——「市街化区域の安い農地は、生産緑地でないか取得前に確認」

生産緑地のある土地で民泊・旅館業を始めること自体は、解除を経れば不可能ではありません。けれども、取得・契約の段階で確認すべき論点があります。生産緑地は、生産緑地法第3条により市街化区域内の農地を都市計画として保全する区域で、第7条・第8条の行為制限により、原則として農業用施設しか建てられず、民泊・旅館などの宿泊施設は建てられません。指定を外すには、第10条の買取りの申出（申出基準日＝告示から30年を経過した日以後、または従事者の死亡・故障が必要）と、第14条による3か月ルールを経る必要があります。特定生産緑地（第10条の2）に指定されていれば、買取りの申出ができる時期が10年延期されます。さらに、解除によって固定資産税や相続税の納税猶予が巻き戻され、利子税とともに遡って課税されるリスクもあります。2024年11月施行の改正で施設の取扱いも見直されています。取得前には、都市計画情報で生産緑地の指定と特定生産緑地の有無を確認し、解除できる時期の見込みと税の巻き戻しを、市町村・税理士・行政書士に確認してください。「市街化区域の安い農地だから」で飛びつかず、生産緑地という壁と解除の時間軸・税負担まで見込んで、無理のない計画で慎重に進めることをおすすめします。

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