温泉付き物件・温泉権のある物件で民泊・旅館業を始める前の確認 2026年版｜温泉法の掘削/動力/採取/利用の許可・慣習の温泉権/引湯権・引湯契約・名義書換料・財産評価

編集：民泊学校 編集部｜公開日：2026年6月21日｜最終更新日：2026年6月21日

「温泉付き」の物件は、民泊・旅館業にとって強力な集客の武器になります。温泉旅館の居抜きや、温泉を引いた別荘・リゾートマンションは、それだけで価値が高く見えます。けれども、温泉物件の取得には、建物や旅館業許可とは別に、「温泉そのものの権利と、行政の許可」という、見えにくい確認が必要です。温泉を使うには温泉法の許可がいくつも要り、しかも「温泉権」や「引湯権」といった権利は、法律に条文がなく、各温泉地の慣習で決まっています。物件価格に温泉が含まれているように見えても、権利が本当に付いてくるのか、毎月いくら払うのか、契約はいつまで有効かを確かめないと、「温泉付きのつもりが、温泉を使えない」という事態になりかねません。この記事は、温泉付き物件・温泉権を取得・契約する前のデューデリジェンス（調査）に絞って、温泉法などの公式情報をもとに整理します。旧旅館の承継は居抜き・旧旅館の再生もあわせてご覧ください。

この記事でわかること

• 温泉物件に必要な「温泉の権利と許可」という視点
• 温泉法の4つの許可（掘削・動力装置・採取・利用）
• 温泉権・引湯権が、法律にない慣習上の権利であること
• 引湯方式の物件で、引湯契約の確認が核心になること
• 名義書換料・更新料・湯量など契約条件の精査
• 温泉権の財産評価と税務の注意点
• 取得前のDDチェックと、専門家への確認のしかた

温泉付き物件の取得——「温泉の権利と許可」という視点

温泉物件を取得するとき、多くの人は建物の状態や旅館業の許可に目を向けます。それも大切ですが、温泉物件にはもう一つ、「温泉という資源そのものを、合法的に・継続的に使えるか」という固有の論点があります。温泉は地下からゆう出する自然の資源で、その採取や利用には温泉法にもとづく行政の許可が必要です。さらに、温泉を使う権利（温泉権・引湯権）は、土地や建物の所有権とは別に存在し、物件に当然に付いてくるとは限りません。

取得前のデューデリジェンスでこの視点が大切なのは、「温泉の各許可が、誰の名義で取られているか」「温泉権・引湯権が物件に承継されるか」「源泉が枯れたり湯量が減ったりするリスクはないか」が、温泉物件の価値と、民泊・旅館として温泉を売りにできるかを左右するからです。源泉を自分で持つ物件か、他人の源泉から温泉を引いてくる「引湯」方式かでも、確認すべきことが変わります。以下、温泉法の許可と、慣習上の権利の両面から見ていきます。

温泉法の4つの許可——掘削・動力装置・採取・利用

温泉に関わる行政の許可を定めているのが、温泉法（昭和23年法律第125号、所管は環境省）です。温泉法は、温泉を保護しつつ適正に利用することを目的に、いくつもの場面で許可を求めています。取得前に押さえておきたいのは、次の4つの許可です。いずれも、原則として都道府県知事の許可（利用の許可は、自治体によっては保健所を設置する市・区の長が許可権者）です。

許可	根拠（温泉法）	対象となる行為
掘削の許可	第3条	温泉をゆう出させる目的で土地を掘削すること
増掘・動力装置の許可	第11条	ゆう出路の増掘や、温泉をくみ上げる動力装置（ポンプ）の設置
採取の許可	第14条の2	温泉を業として（反復継続的に）採取すること（可燃性天然ガスの災害防止のため）
利用の許可	第15条	温泉を公共の浴用・飲用に供すること

このうち、採取の許可（第14条の2）は、2007年（平成19年）の温泉法改正で新設され、2008年（平成20年）10月に施行されたものです。これは、2007年6月に東京・渋谷で起きた温泉施設の爆発事故をきっかけに、温泉に含まれる可燃性天然ガス（メタン）による災害を防ぐために設けられました。温泉を業として（反復継続的に）採取する者は、まず可燃性天然ガスの濃度を測定し、基準を超える場合は採取の許可（第14条の2）を、基準以下であることが確認できる場合はガス濃度の確認（第14条の5）を受ける必要があります。民泊・旅館として温泉をくみ上げる場合は、この「業としての採取」に該当します。また、利用の許可（第15条）を受けて温泉を公共の浴用・飲用に供する者には、温泉法第18条により、温泉の成分・禁忌症などを施設内の見やすい場所に掲示する義務もあります（利用の許可〔第15条〕とは別の規定です）。民泊・旅館として温泉を使うなら、これらの許可が、対象の源泉について、誰の名義で・有効に取られているかを、取得前に確認することが出発点になります。

とくに注意したいのが、利用の許可（第15条）の名義です。前の所有者（旧旅館の経営者など）の名義で利用許可が取られている場合、物件を取得して自分が温泉を浴用に供するには、許可の名義変更や、自分の名義での取得し直しが必要になることがあります。許可がそのまま使えるか、改めて取り直しが必要か、その際に源泉や設備が現在の基準を満たすか――これらは、取得後に温泉を使った営業を始められるかどうかに直結します。旧旅館の居抜き取得では、旅館業の許可とあわせて、温泉の利用許可の承継・再取得の可否も、取得前に都道府県（温泉担当）・保健所へ確認しておくことが大切です。

温泉権・引湯権は慣習の権利——条文にない

温泉物件のデューデリジェンスで、最も注意が必要なのが、「温泉権」「引湯権」「分湯権」「湯口権」といった、温泉を使う権利です。これらの言葉は実務でよく使われますが、温泉法をはじめ、法律にこれらの権利を直接定めた条文はありません。温泉を使う権利は、古くからの各温泉地の慣習（慣習法）によって形づくられてきたもので、その内容は温泉地ごと・契約ごとにさまざまです。

ここが、土地や建物の所有権と大きく違う点です。所有権は登記で公示され、内容も民法で定まっています。ところが温泉権は、登記の仕組みが整っているとは限らず、内容も慣習と契約しだいです。そのため、物件の価格に「温泉付き」の価値が含まれているように見えても、その温泉を使う権利が、土地・建物の売買とともに当然に買主へ移るとは限らないのです。温泉権が温泉組合や源泉の所有者に帰属していて、物件の所有者は「利用する権利」だけを持っている、というケースもあります。取得前に、その温泉物件で、温泉を使う権利がどういう構成になっているか（所有か、利用権か、引湯か）を、契約書や慣習にさかのぼって確認することが欠かせません。

引湯方式の物件——引湯契約の確認が核心

温泉物件には、自分の敷地に源泉を持つものと、他人の源泉から温泉を引いてくる「引湯（いんとう）」方式のものがあります。温泉地の別荘や、温泉を引いたリゾートマンションの多くは、後者の引湯方式です。引湯方式の物件で核心になるのが、源泉の所有者（温泉会社・温泉組合・別荘地管理会社など）との「引湯契約」「分湯契約」です。

引湯契約では、取得前に次のような点を確認します。契約が現在も有効に存在するか、残りの契約期間はどれくらいか、更新の条件はどうなっているか、配分される湯量（毎分何リットルなど）はどれくらいか、引湯の距離による湯温の低下（冷却）はどの程度か。源泉から遠い物件では、引湯の途中で湯温が下がり、加温が必要になることもあります。さらに、その引湯権が、物件の売買とともに買主へ承継されるのか、それとも改めて源泉所有者の承諾や契約の結び直しが必要なのかも、重要な確認事項です。引湯権が物件に付いてこなければ、「温泉付き」のはずが温泉を使えない、という事態になりえます。

あわせて、供給される温泉が「源泉かけ流し」なのか、加温・加水・循環ろ過を伴うのかも、確認しておきたいポイントです。引湯距離が長い、湯量が限られる、といった事情があると、加温や循環が必要になり、設備の維持や光熱費の負担が増えます。「源泉かけ流し」を売りにしたい場合は、湯量・湯温が実際にそれを支えられるかを確かめる必要があります。温泉の表示（かけ流し・加温の有無など）には、利用者への適正な情報提供の観点からルールがあり、誇大な表示はトラブルのもとになります。民泊・旅館として温泉をどう打ち出すかは、実際の供給方式と整合する範囲で考えることが大切です。

名義書換料・更新料・湯量——契約条件の精査

温泉を使う権利には、所有権のような「一度買えば終わり」とは限らない、継続的な負担が伴うことがあります。取得前に確認したいのが、名義書換料・更新料・毎月の利用料です。温泉権・引湯権が承継される際に、源泉所有者や温泉組合へ名義書換料を支払う取り決めになっていることがあります。また、契約期間（たとえば10年程度）ごとに更新料がかかったり、毎月の温泉利用料が発生したりすることもあります。これらは契約や慣習によって金額も有無も大きく異なります。

民泊・旅館の収支を考えるうえで、こうした温泉の維持コストは、ランニングコストとして織り込んでおく必要があります。「温泉付き」という魅力の裏で、毎月・毎年の温泉利用料や、数年ごとの更新料が、思った以上にかさむこともあります。さらに、湯量・湯温が将来にわたって安定して確保されるかも、楽観できません。源泉の老朽化や周辺の汲み上げ、自然変動によって、湯量が減ったり湯温が下がったりするリスクは、どの温泉地にもありえます。取得前に、過去の湯量・湯温の推移や、源泉の管理状況についても、源泉所有者や温泉組合に確認しておくと安心です。

温泉権の財産評価と税務

温泉権・引湯権は、財産としての価値を持つ点も押さえておきたいところです。相続税・贈与税の場面では、温泉権や引湯権は、財産評価の対象となる財産として扱われます。源泉を持つ鉱泉地や温泉権の評価額をもとに、引湯権はそのうち分湯される割合などに応じて評価される、といった考え方がとられます。つまり、温泉物件を相続したり、名義を移したりするときには、温泉の権利の部分にも税や手続が関わってくるのです。

温泉付きの別荘地やリゾートマンションでは、温泉権そのものは管理組合や別荘地管理会社が保有し、各区分所有者・各区画の所有者は「温泉を利用する権利」だけを持つ、という構成になっていることもあります。この場合、物件を売買しても、温泉権の所有が移るわけではなく、利用の権利が承継されるにとどまります。自分が取得するのは温泉権の所有なのか、利用権なのかを切り分けて理解することが大切です。税務上の取扱いは、温泉の権利の構成や個別の事情によって異なるため、取得前に、税理士に確認してください。温泉物件は、建物・土地の評価に加えて、温泉の権利の評価という固有の論点があることを忘れないようにしましょう。

別荘地やリゾートマンションで温泉権を管理組合・管理会社が保有している場合、もう一つ注意したいのが、その管理組合・管理会社の運営が健全かという点です。温泉の維持には、源泉や引湯設備の管理・更新の費用がかかります。管理組合の財政が悪化したり、源泉の設備が老朽化して更新の見通しが立たなかったりすると、将来、温泉の供給そのものが止まるリスクもゼロではありません。利用権だけを持つ立場では、自分の判断で源泉を維持できないため、管理組合・管理会社の財政状況や、温泉設備の更新計画についても、取得前に確認しておくと安心です。温泉を長く使い続けられるかは、権利の有無だけでなく、それを支える運営体制にも左右されます。

はじめ君

温泉権は相続や税金に関係しますか？

民泊学校 編集部

温泉権・引湯権は相続税・贈与税で財産評価の対象となる財産として扱われます。温泉物件を相続したり名義を移したりするときには温泉の権利の部分にも税や手続が関わります。別荘地・リゾートマンションでは温泉権を管理組合等が持ち所有者は利用権のみのこともあります。取扱いは個別事情で異なるため税理士に確認してください。

あなたの物件で民泊・旅館業ができるか無料診断

用途地域・管理規約・条例を3分で確認。温泉付き物件こそ、まず大枠を整理しましょう。

無料で診断を始める

取得前のDDチェックと専門家への確認

温泉物件の取得前デューデリジェンスでは、次のような点を一つずつ確認していきます。①温泉法の各許可（掘削＝第3条、増掘・動力装置＝第11条、採取＝第14条の2、利用＝第15条）が、対象の源泉について誰の名義で・有効に取られているか。②温泉権・引湯権が物件に承継されるか、名義書換料・更新料はいくらか。③引湯方式なら、引湯契約の残りの期間・湯量・更新条件はどうか。④可燃性天然ガス対策（採取許可またはガス濃度確認）が適切に行われているか。⑤湯量・湯温が将来にわたって確保される見込みはあるか。これらは、温泉物件特有の、見落としやすいチェック項目です。

温泉の権利と許可は、専門性が高く、温泉地ごとの慣習も絡むため、自己判断は禁物です。源泉の所有者・温泉組合・別荘地管理会社、物件所在地の都道府県（温泉担当）・保健所、そして温泉物件に詳しい不動産業者・行政書士・税理士・弁護士に確認しながら進めてください。とくに、引湯契約や温泉権の承継については、契約書を取り寄せて、専門家とともに内容を精査することが欠かせません。「温泉付き」という言葉だけで判断せず、温泉を合法的に・継続的に・適正なコストで使えるかを、取得の判断材料として確かめましょう。仲介業者の選び方は民泊 不動産仲介・物件紹介業者の選び方、物件選び全般は民泊の物件選びもご覧ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 「温泉付き」と書かれていれば、温泉は自由に使えますか？

そうとは限りません。温泉を使う権利（温泉権・引湯権）は温泉法に条文がなく、各温泉地の慣習と契約で決まります。物件価格に温泉の価値が含まれていても、権利が売買とともに当然に承継されるとは限らず、源泉所有者や温泉組合の承諾、契約の結び直しが必要なこともあります。取得前に権利の構成と承継の可否を確認してください。

Q2. 温泉を使うのに、どんな許可が必要ですか？

温泉法により、掘削（第3条）、増掘・動力装置の設置（第11条）、温泉の採取（第14条の2）、公共の浴用・飲用への利用（第15条）に、それぞれ許可が必要です。原則として都道府県知事の許可（利用は保健所設置市・区の長が許可権者の自治体もあります）です。対象の源泉について、これらが誰の名義で有効に取られているかを確認してください。

Q3. 採取の許可（第14条の2）は、なぜあるのですか？

2007年6月に東京・渋谷で起きた温泉施設の爆発事故をきっかけに、温泉に含まれる可燃性天然ガス（メタン）による災害を防ぐため、2007年の温泉法改正で新設され、2008年10月に施行されました。温泉を業として採取する者は、まず可燃性天然ガスの濃度を測定し、基準を超える場合は採取の許可（第14条の2）を、基準以下であることが確認できる場合はガス濃度の確認（第14条の5）を受ける必要があります。

Q4. 引湯方式の物件で、とくに確認すべきことは何ですか？

源泉所有者との引湯契約・分湯契約が核心です。契約が有効に存在するか、残りの契約期間、更新の条件、配分される湯量、引湯距離による湯温の低下、そして引湯権が物件の売買とともに承継されるか（または承諾・結び直しが必要か）を確認してください。引湯権が付いてこなければ、温泉を使えないことになります。

Q5. 温泉の維持には、どんな費用がかかりますか？

契約や慣習により異なりますが、毎月の温泉利用料、契約更新ごとの更新料、権利の承継時の名義書換料などがかかることがあります。これらは民泊・旅館のランニングコストとして織り込む必要があります。金額や有無は温泉地・契約によって大きく異なるため、取得前に源泉所有者・温泉組合に確認してください。

Q6. 温泉権は相続や税金に関係しますか？

温泉権・引湯権は、相続税・贈与税で財産評価の対象となる財産として扱われます。温泉物件を相続したり名義を移したりするときには、温泉の権利の部分にも税や手続が関わります。別荘地・リゾートマンションでは温泉権を管理組合等が持ち、所有者は利用権のみのこともあります。取扱いは個別事情で異なるため税理士に確認してください。

Q7. 湯量や湯温が将来も保たれるかは、どう確認しますか？

源泉の老朽化や周辺の汲み上げ、自然変動により、湯量が減ったり湯温が下がったりするリスクはどの温泉地にもありえます。過去の湯量・湯温の推移、源泉の管理・メンテナンスの状況を、源泉所有者や温泉組合に確認しておくと安心です。源泉から遠い引湯物件では、湯温低下に伴う加温コストも見込んでおきましょう。

まとめ——「温泉付き物件は、権利と許可を取得前に確かめる」

温泉付き物件での民泊・旅館業は、温泉法の各許可や、旅館業法・住宅宿泊事業法の要件、用途地域などの条件を満たせば行うことができます。ただし、取得・契約の段階で、建物や旅館業許可とは別に確認すべき、温泉特有の論点があります。温泉法（昭和23年法律第125号）は、掘削（第3条）・増掘や動力装置（第11条）・採取（第14条の2）・利用（第15条）に、それぞれ都道府県知事等の許可を求めています。これらが対象の源泉について誰の名義で有効に取られているかを確認することが出発点です。さらに、温泉を使う権利である温泉権・引湯権は、温泉法に条文がなく各温泉地の慣習と契約で決まるため、物件に当然に承継されるとは限りません。引湯方式では引湯契約の期間・湯量・更新条件・承継の可否が核心になり、名義書換料・更新料・利用料といった維持コスト、湯量・湯温の安定性も確認が必要です。温泉権は財産評価の対象でもあり、相続や名義移転で税・手続が関わります。「温泉付き」という言葉だけで判断せず、温泉を合法的に・継続的に・適正なコストで使えるかを、源泉所有者・温泉組合・自治体・税理士・行政書士・弁護士に確認しながら、契約書を精査したうえで、無理のない計画で慎重に進めることをおすすめします。

---