民泊 スキー場・冬季リゾート 需要攻略ガイド 2026年版｜ニセコ・白馬・蔵王エリアの外国人需要・設備準備・価格戦略まで

編集: 民泊学校 編集部　|　最終更新日: 2026-05-27

ニセコ・白馬・蔵王——世界的なスノースポーツのメッカとして注目される日本のスキーリゾートは、近年外国人ゲストを中心に旺盛な需要が続いている。特にニセコエリアは「雪質が世界最高水準」と評価を受け、オーストラリア・香港・シンガポールをはじめとする東南アジア・欧米からのゲストが年々増加傾向にある。本記事では、スキーリゾートエリアで民泊を開業・運営するホスト向けに、需要の実態から設備準備・価格戦略・多言語対応・届出の注意点まで、実務目線で体系的に整理する。これから冬季リゾートの民泊を始めたい方も、すでに運営中で集客を強化したい方も、まずこの記事でスキーリゾート民泊の全体像を把握してほしい。

この記事でわかること

• 主要スキーリゾートエリア（ニセコ・白馬・蔵王ほか）の民泊需要の特徴と現状データ
• 外国人スキー客を呼び込むために整えるべき設備・対応の具体的な準備手順
• 冬季リゾート民泊に必要な備品・設備の選び方（防寒・スキー収納ほか）
• 繁閑差の大きいスキーシーズンに合わせた価格設定の考え方
• オフシーズン（4月〜11月）の稼働率を維持するための実務的な方法
• スキーリゾートエリアで民泊届出をする際の注意点と条例の確認先
• 英語・中国語・韓国語への対応ポイントと多言語案内の作り方

なぜ今、スキーリゾートの民泊需要が熱いのか（データ）

現状を見ると、日本のスキーリゾートへの外国人訪問者数は、コロナ禍からの回復を経て2024〜2025シーズン以降に急回復した。日本政府観光局（JNTO）の訪日外客統計によれば、スノースポーツ目的の訪日インバウンドは東アジア・東南アジア・オセアニアを中心に着実に増加しており、特にニセコ・白馬・野沢温泉を含む北陸・信越・北海道エリアへの集中傾向が見られる。

観光庁が策定した「スポーツツーリズム推進基本計画」においても、スノースポーツは訪日観光の重点分野の一つとして位置づけられており、官民連携でのスキーリゾートの国際競争力強化が政策的に推進されている。これは民泊ホストにとっても追い風になり得る状況である。

ホテル・旅館の供給が少ないエリアや、グループ・ファミリー向けに広い室数が必要なゲストにとって、民泊は有力な選択肢となる。複数人で宿泊できる一棟貸しタイプは特に需要が高い傾向がある。また、スキーリゾートエリアの宿泊費用はピーク期に相当高水準になりやすいことから、収益性の観点でも注目を集めている。

なお、需要の実態はエリアや年度によって大きく異なる。一般的な傾向として把握したうえで、具体的な稼働率や収益については「実際の地元の宿泊施設の動向」「OTAの検索トレンド」「観光協会の発表するデータ」なども合わせて確認することを推奨する。

主要スキーリゾートエリアの民泊環境：ニセコ・白馬・蔵王ほか

スキーリゾートエリアによって、民泊の届出制度・条例・競合環境・客層が異なる。以下は代表的なエリアの概要だが、条例や運営規制は改正される可能性があるため、必ず最新情報を物件所在地の自治体で確認してほしい。

エリア	主な山・スキー場	外国人ゲスト傾向	特徴	制度確認先（目安）
ニセコエリア（北海道）	ニセコアンヌプリ、グラン・ヒラフ ほか	オーストラリア・香港・シンガポール・欧米系の割合が高い傾向	パウダースノーへの評価が高く、国際的知名度が高い。物件・宿泊費ともに相対的に高水準になりやすい	倶知安町・ニセコ町（北海道）の住宅宿泊事業所管課
白馬エリア（長野県）	白馬八方尾根、白馬岩岳 ほか	オーストラリア・東南アジア・台湾・中国からの訪問が多い傾向	ロングスティ需要あり。夏季のハイキング・サイクリング需要も見込まれ、通年稼働の可能性がある	白馬村（長野県）の住宅宿泊事業所管課
蔵王エリア（山形県・宮城県）	蔵王スキー場（山形蔵王・宮城蔵王）	台湾・韓国・中国からのゲストが多い傾向。国内ゲストも根強い	樹氷（スノーモンスター）観光との組み合わせが特徴。温泉との相性もよい	山形市または蔵王町（山形県）の所管課
野沢温泉エリア（長野県）	野沢温泉スキー場	欧米・オセアニア系のゲストが増加傾向	温泉文化との融合が魅力。古い街並みと現代的な民泊の共存が課題になるエリアも	野沢温泉村（長野県）の所管課
志賀高原・草津エリア（長野県・群馬県）	志賀高原スキー場、草津国際スキー場	国内ゲスト中心。アジア圏からの訪問も見られる傾向	複数のスキー場を回遊できるロケーション。温泉地との組み合わせが定番	山ノ内町（長野県）または草津町（群馬県）の所管課

上表はあくまでも一般的な傾向の整理であり、個別の物件における稼働率・収益は保証するものではない。エリアの選定にあたっては、現地の観光協会・宿泊施設の動向・地元の行政書士などに相談のうえで判断することを強く推奨する。

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外国人スキー客の特徴と対応方法

スキーリゾートの民泊で外国人ゲストを受け入れる際には、国内ゲストとは異なる特性を理解しておくことが重要だ。住宅宿泊事業法では、外国人旅行者を含むゲストへの説明義務・名簿管理・標識掲示が求められており、これらは住宅宿泊事業法の規定を確認のうえ適切に対応する必要がある。

外国人スキー客に多い特徴

スキーリゾートを訪れる外国人ゲストには、以下のような傾向が見られる場合がある（あくまで一般的な傾向であり、個々のゲストによって異なる）。

• ロングスティ志向：1週間〜2週間の長期滞在を希望するグループが多い傾向がある。週単位で料金設定を求められることも多い
• グループ・ファミリー利用：4〜10名のグループや家族での利用が多く、複数ベッドルームや共用スペースの広さが重視される
• 早期予約：人気シーズンは半年〜1年前から予約を入れるケースがある。OTAの早期割引設定が効果的な場合もある
• 英語での対応を期待：チェックイン案内・ハウスルール・緊急連絡先を英語で用意していることが基本的な期待値になりやすい
• スキー場への交通アクセス重視：スキー場への徒歩圏内または無料シャトルバスが利用できるかが選択の重要な基準になりやすい

外国人ゲスト受入れに必要な法的対応

住宅宿泊事業法の規定上、外国人宿泊者を含む全ての宿泊者に対して、以下の対応が求められる場合がある。最終的な義務の範囲は物件所在地の条例・届出形態によっても異なるため、必ず自治体の所管課または行政書士に確認してほしい。

• 宿泊者名簿の作成・保管（氏名・住所・連絡先・旅券番号など）
• 民泊標識の掲示（定められた様式・場所への掲示）
• 外国語での施設説明資料の用意（案内・緊急連絡先・設備の使い方等）
• 衛生確保のための清掃・リネン交換の実施
• 騒音・近隣対応のルールの説明

冬季リゾート民泊に必要な設備・備品リスト（防寒・スキー収納ほか）

スキーリゾートの民泊は、通常の都市部民泊よりも設備投資の水準が高くなりやすい。ゲストが快適に滞在し、高評価を得るために押さえておきたい設備・備品を整理する。

防寒・暖房設備

• 暖房システム：FF式ストーブ・床暖房・電気暖房など。スキーリゾートの冬は氷点下になることも多いため、エアコン1台では不十分なケースが多い
• 断熱性能：窓の二重サッシ・断熱カーテン。結露対策も重要で、除湿機能付き空調が望ましい場合がある
• 床暖房・電気カーペット：スキーウェアを脱いだ後の寒さを軽減する。石油・ガス系の暖房は換気確認が必須
• 乾燥室・乾燥機：スキーウェア・靴下・グローブなどを乾燥させるスペース。タオルウォーマーや除湿乾燥機が喜ばれる傾向がある

スキー・スノーボード用品収納・管理

• スキー・ボード収納ラック：玄関または屋外（施錠付き）に用意すると荷物整理が楽になる
• ブーツドライヤー：スキーブーツは乾かすのに時間がかかるため、ブーツドライヤー（2〜4名分）があると高評価につながりやすい
• ウェア乾燥スペース：玄関〜脱衣所にウェアハンガーやフック多め。ウェットスーツと同様に場所を取るため、専用スペースが必要
• ワックス台・工具：上級スキーヤーはセルフチューンナップをしたい場合がある。提供の有無はリスティングに明記しておく

キッチン・食事設備

• フルキッチン：長期滞在ゲストは自炊頻度が高い。鍋・フライパン・調理器具・食器は充実させる
• 大型冷蔵庫・食品ストレージ：6名以上のグループが多いため、200L以上が望ましい場合がある
• 食洗機：グループ利用では特に重宝される。欧米・オセアニア系ゲストの期待値が高い傾向がある

その他の推奨設備

設備・備品	優先度	理由・ポイント
高速Wi-Fi（100Mbps以上推奨）	必須	リモートワーク兼スキー旅行の需要も増加傾向。速度不足は低評価の主要因
スマートロック・キーボックス	強く推奨	外国人ゲストは深夜到着・早朝出発が多い。セルフチェックインが運営効率を上げやすい
大型バスタブまたは温泉・サウナ	高評価に直結	スキー後の疲れを癒す風呂体験は外国人ゲストにも人気が高い傾向がある
除雪・屋外清掃の案内	必須	車でのアクセスがある場合は駐車スペースの除雪対応について明記する
洗濯機・乾燥機（できれば両方）	必須	長期滞在ゲストは洗濯を複数回行う。乾燥機がないとウェアが乾かない問題が発生しやすい
多言語対応マニュアル（英語・中国語・韓国語）	強く推奨	設備の使い方・緊急連絡先・ゴミ出しルールを各国語で用意。民泊学校の多言語案内ツールが活用できる
コーヒーメーカー・電気ケトル	推奨	朝一番のコーヒーを大切にするゲストが多い。スキー場に向かう前の時短にもなる

冬季の価格設定戦略：繁忙期・平日・週末の設定の仕方

スキーリゾートの民泊は、年間を通じた繁閑差が非常に大きい。適切な価格設定を行わないと、繁忙期に機会損失が生じ、閑散期に収益が底をつくリスクがある。以下は実務上よく使われる考え方であり、最終的な価格設定は個別の物件・競合・OTAの動向を踏まえたうえで判断してほしい。

スキーシーズンの時期区分（目安）

時期	区分（目安）	価格の考え方	備考
12月下旬〜1月上旬（年末年始）	超繁忙期	年間最高値を設定することが多い。早期割引は設けず、最低滞在泊数（3泊以上等）を設定するケースも	外国人ゲストは年末年始を海外で過ごす傾向が高い。需要集中期
1月中旬〜2月下旬（シーズン中盤）	繁忙期	平日と週末の差をつける。金〜日曜日は高値、月〜木曜日はやや割引を設定するパターンが多い	粉雪・積雪量の安定している時期。欧米・オセアニア系の夏休みに当たることもある
3月（シーズン後半）	中閑期	春スキー需要はあるが、雪質の変化でゲスト層が変わりやすい。早期退場割引・ロングスティ割引の活用も一案	日本の春休みと重なる時期は国内ファミリー層の需要も見込まれる
4月〜11月（オフシーズン）	閑散期	通常の宿泊需要向けに価格を下げる。または別の需要（ハイキング・サイクリング・ワーケーション）に対応した価格体系を検討	エリアによっては完全に需要が落ちることも。物件を閉めるという選択もありえる

価格設定のポイント

• 動的価格設定ツールの活用：PriceLabs・Wheelhouse等のダイナミックプライシングツールを使うと、競合・空室状況に応じた価格調整が自動化される場合がある。ただし自動設定に任せすぎると意図しない値下げが起きることもある
• 最低滞在泊数の設定：繁忙期は3泊以上・週単位の予約を最低条件にすると、短期予約による清掃コスト増を防げる場合がある
• 清掃費の別途設定：スキーウェア乾燥・雪泥の清掃等で通常より清掃コストが高くなる傾向があるため、清掃費を別途明示するパターンが多い
• 早期予約割引：半年〜1年前の予約に対して5〜10%程度の割引を設定し、早期に予約を確保することで稼働予測が立てやすくなる場合がある

スキーシーズン外（オフシーズン）の稼働率を維持する方法

スキーリゾートの民泊における最大の課題の一つが、4月〜11月の「オフシーズン」をどう乗り越えるかだ。雪がなくなればスキー需要はゼロになるが、エリアの自然・山・文化を活かした別の需要を取り込むことで、通年稼働に近づける可能性がある。

オフシーズン需要として考えられる市場

• ハイキング・トレッキング需要：白馬・志賀高原・蔵王等は夏のトレッキングコースが整備されているエリアも多い。登山・アウトドア向けの案内を充実させることで、夏〜秋の需要が見込まれる場合もある
• サイクリング・グラベルライド：山岳エリアを舞台にしたサイクリングイベントや、グラベルロード人気の高まりを受けた需要が一部エリアで見られる傾向がある
• ワーケーション・リモートワーク需要：高速Wi-Fi・静かな環境・広い居室スペースはワーケーション利用者のニーズと合致しやすい。平日稼働を増やす可能性がある
• 紅葉・景色観光：10月〜11月の紅葉シーズンは、スキー客とは異なる層の観光需要が発生するエリアもある
• ウェディング・特別イベント：一棟貸しの特性を活かし、ウェディング前泊・記念日旅行・合宿利用等のニッチ需要を狙う方向性もある

オフシーズン対策の判断フロー

確認事項	YES（次のアクション）	NO（代替検討）
エリアに夏〜秋の観光資源（山・自然・温泉等）があるか	OTAのリスティングに季節別の売りを追加。アウトドア向け写真を補足	物件を一時クローズしてコスト削減。または賃貸・マンスリー利用を検討
高速Wi-Fi・作業スペース（デスク・椅子）が整っているか	ワーケーション向けプランとして月単位・週単位の長期滞在向け料金を設定	Wi-Fi増強・デスク設置を先行投資として検討する
物件の管理コスト（冬の暖房費・清掃代等）を4〜11月だけで吸収できるか	通年運営を継続。稼働率よりも1泊単価を重視する方針に切り替える	半年クローズ＋シーズン集中型の収益モデルに切り替えて試算し直す

オフシーズンの稼働率維持については「どれが正解」という答えはない。物件の維持コスト・ローン返済の有無・自身の関与度によって、「通年フル稼働」よりも「シーズン集中・オフは閉める」の方が収支改善につながる場合もある。収支シミュレーターで季節別のシナリオを比較してから判断するのが現実的だ。

民泊届出・条例の注意点（スキーリゾートエリア特有の確認事項）

スキーリゾートエリアで民泊を始める際は、通常の都市部よりも条例・地域ルール・特有の規制が複雑になる場合がある。住宅宿泊事業法の届出はもちろん、以下の点について必ず物件所在地の自治体に確認することが重要だ。

スキーリゾートエリア特有の確認ポイント

• 独自条例・区域指定：ニセコエリア（倶知安町・ニセコ町等）では独自の宿泊税・開発規制・民泊規制が設けられている場合がある。条例の内容は改正されることがあるため、必ず最新の条例を自治体で確認する
• 消防設備の要件：民泊を行う住宅は消防設備（自動火災報知設備・誘導灯・消火器等）の設置が必要な場合がある。具体的な要件は物件の構造・規模・所在地によって異なる。必ず所轄の消防署に確認すること
• 用途地域の確認：スキーリゾートエリアには観光地型・農山村型の用途地域が混在しており、住宅宿泊事業が届出可能な区域かどうかを事前に確認する必要がある
• 分譲マンション・リゾートマンション：リゾートマンションは管理規約で民泊を禁止している場合がある。必ず管理組合に確認すること
• 180日上限ルール：住宅宿泊事業（民泊）は原則として年間180日の提供日数上限がある。自治体条例によっては上限がさらに短縮される場合もある
• 隣接地域の条例差異：同じニセコエリアでも、倶知安町・ニセコ町・蘭越町・共和町等で条例・規制が異なる場合がある。物件の住所が属する自治体を正確に把握したうえで確認する

届出の手順（一般的な流れ）

1. 物件所在地の自治体の住宅宿泊事業所管課に事前相談
2. 消防署への事前相談（消防設備の要否確認）
3. 管理規約・建物の確認（分譲の場合）
4. 住宅宿泊事業届出書の提出（都道府県または市区町村）
5. 民泊標識の作成・掲示
6. 宿泊者名簿の準備・管理開始

多言語対応：英語・中国語・韓国語の対応ポイント

スキーリゾートで外国人ゲストを受け入れるためには、英語を中心とした多言語対応が事実上の必須条件になりやすい。ゲストの出身国・言語に合わせた対応を整えることで、レビュースコアの改善・リピーター獲得・口コミ拡散につながる可能性がある。

言語別の対応優先度（エリア別傾向）

エリア	優先言語	次点言語	対応のポイント
ニセコ（北海道）	英語	中国語（繁体字）・タイ語	英語が最低限必須。オーストラリア・香港からのゲストが多い傾向があり、英語のみでも対応できるケースが多い
白馬（長野）	英語	中国語（簡体字・繁体字）	オーストラリア・アジア系のゲストが混在。英語マニュアルに加えて中国語版の補足資料があると差別化になりやすい
蔵王（山形）	中国語・韓国語	英語	台湾・韓国からのゲストが多い傾向があるエリア。韓国語・中国語（繁体字）のチェックイン案内が評価されやすい

多言語対応の実務的なポイント

• チェックイン案内（英語版）：スマートロックの操作方法・ゴミ捨てのルール・暖房の使い方を英語でPDFまたは印刷物として用意する。QRコードでデジタル版に誘導する方法も有効
• Wi-Fiパスワードの掲示：英語・数字で大きくわかりやすく掲示する。到着直後に接続できないとゲストの不満につながりやすい
• 緊急連絡先の多言語表示：消防（119）・警察（110）・ホスト緊急連絡先・近隣医療機関を英語で掲示する義務に近い水準の期待がある
• OTAの案内メッセージ：予約確認・チェックイン前の案内メッセージはAirbnbの自動翻訳機能が使えるが、手動で英語版を準備する方が誤訳リスクを抑えられる

多言語案内の作成には民泊学校の多言語案内ツールが活用できる。英語・中国語・韓国語の基本テキストを入力フォームから自動生成する機能を提供している。

ゲストとのトラブル予防：スキー・スノーボード用品の扱いルール

スキーリゾートの民泊では、スキー・スノーボード用品に関連するトラブルが発生しやすい。事前にルールを明確にし、ゲストとのコミュニケーションを徹底することで、多くのトラブルを予防できる。

よくあるトラブルのパターン

• 床・畳・カーペットへの水・雪の付着：スキーウェアや濡れたブーツを室内に持ち込まれることで床材が傷む。チェックイン時のルール説明が不十分だと事後に揉めやすい
• ワックス作業による汚損：テーブル・床でワックスがけを行われると取り返しのつかない汚損が発生することがある。事前にワックス禁止またはワックス専用スペースの指定を明記する
• スキー・ボードの室内放置：廊下や階段に放置されると動線を塞ぎ、転倒事故の原因になりうる。専用収納スペースの案内を徹底する
• スキー用品の紛失・取り違え：ゲストのスキー用品をホスト責任として弁償を求められるケースがある。施錠付き収納を提供するか「紛失・盗難は自己責任」とハウスルールに明記する
• 深夜・早朝の物音：スキー板・ボードの搬出入は音が大きくなりがち。近隣への配慮ルールを英語でもハウスルールに記載しておく

トラブル予防のためのハウスルール記載例（英語対応）

• スキー・スノーボードは玄関または指定の屋外ラックに保管してください
• ウェアや濡れた用品は乾燥室のみで管理してください。居室への持ち込みはご遠慮ください
• ワックスがけは屋外または専用スペース（設置している場合）以外では行わないでください
• スキー用品の紛失・盗難・破損についてはホストは責任を負いかねます
• 深夜（22時以降）・早朝（6時以前）のスキー用品の搬出入は音に配慮してください

まとめ：冬季リゾートで民泊を成功させる7つのポイント

スキーリゾートの民泊は、需要の強さ・収益性の高さという点で魅力的な市場である。一方で、季節変動の大きさ・設備投資の重さ・多言語対応の必要性・条例の複雑さという課題も存在する。以下に、本記事で解説してきた実務ポイントを7項目に整理する。

1. エリアと制度の事前確認が最優先：ニセコ・白馬・蔵王などエリアによって条例・届出要件が異なる。必ず物件所在地の自治体の住宅宿泊事業所管課・消防署に相談してから動く
2. 設備投資は「スキー特有のニーズ」に絞る：ブーツドライヤー・乾燥室・スキー収納ラックは費用対効果が高い傾向がある。一方、高級インテリアよりも機能性・清潔感が評価されやすい
3. 価格設定は繁閑差を反映させる：年末年始・シーズン中盤・オフシーズンで明確に価格帯を分ける。最低滞在泊数・清掃費の設定も運営効率に直結する
4. オフシーズン戦略を開業前に決める：閑散期の収支見込みを先に試算し、「通年運営」か「シーズン限定」かを決めてから設備投資規模を決定する方が現実的だ
5. 多言語対応の最低ラインを確保する：英語のチェックイン案内・ハウスルール・緊急連絡先は最低限用意する。エリアによっては中国語・韓国語の補完も効果的な場合がある
6. スキー用品ルールをハウスルールに明記する：水・雪・ワックスによる汚損、用品の紛失・盗難リスクを事前にルール化し、ゲストに明示することがトラブル予防の基本になる
7. 専門家への相談を省略しない：消防設備・条例・税務・保険については行政書士・税理士・弁護士に確認した上で判断することを推奨する。初期投資として専門家費用を確保しておくことが現実的だ

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よくある質問（FAQ）

Q1. スキーリゾートの民泊は届出なしでもできるの？

住宅宿泊事業として運営する場合は届出が必要です。無届けでの営業は住宅宿泊事業法の規定に反する可能性があり、旅館業法の無許可営業に問われるリスクもあります。必ず事前に物件所在地の自治体に確認し、適切な手続きを踏んでから運営を開始してください。

Q2. ニセコエリアの民泊は旅館業の許可が必要な場合があると聞いたが本当？

エリアや物件の条件によっては、住宅宿泊事業（民泊）ではなく旅館業法の許可が必要な場合があります。ニセコエリアでは独自の規制・条例が整備されていることがあるため、倶知安町・ニセコ町等の担当部署に直接確認してください。行政書士（民泊専門）に相談することも選択肢の一つです。

Q3. 民泊の180日上限は、スキーリゾートでも同じ？

住宅宿泊事業法による180日上限はスキーリゾートエリアでも原則として適用されます。ただし自治体の条例によっては、上限日数がさらに短縮される場合があります。実際のシーズン（12月〜3月の約120日程度）が上限の範囲内に収まるケースが多い傾向がありますが、物件所在地の条例を必ず確認してください。

Q4. スキーリゾートの民泊に消防設備は必要？

民泊を行う住宅には消防設備（住宅用火災警報器・誘導灯・消火器等）の設置が義務付けられる場合があります。具体的な要件は物件の構造・規模・所在地によって異なるため、開業前に物件所在地の所轄消防署に必ず相談してください。消防署は無料で事前相談を受け付けていることが多いです。

Q5. 外国人ゲストの宿泊者名簿はどのように管理するの？

住宅宿泊事業法の規定では、宿泊者名簿の作成・保管が義務付けられています。外国人の場合はパスポートの写しを取得するまたは旅券番号を記録するケースが多いです。具体的な様式・保管期間・閲覧対応については民泊制度ポータルサイトまたは自治体の所管課に確認してください。民泊管理アプリやOTAの機能で名簿管理を補助できるものもあります。

Q6. ニセコで民泊をする場合、税金はどうなる？

民泊の収益は原則として所得税・住民税の申告が必要です。また倶知安町では宿泊者に対して宿泊税（観光振興税）が課される場合があります。個人としての確定申告・法人化の検討・必要経費の整理については、税理士に個別に相談することを強く推奨します。「課税されない」「費用が全額経費に算入される」という前提で計画を立てることは避けてください。

Q7. 民泊保険は必要？スキー中の事故もカバーされるの？

民泊専用の賠償責任保険（住宅宿泊事業者向け）への加入を検討する価値があります。スキー用品の破損・盗難・ゲストのけがに関する賠償責任の範囲は保険商品によって異なります。OTAの保険制度（Airbnbホスト保証等）も存在しますが、カバー範囲と限界を事前に確認し、必要に応じて別途保険を検討してください。保険の選定は保険代理店または弁護士にも相談することをお勧めします。

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