共有名義の物件で民泊を始める前に確認すべき届出・許可の実務 2026年版｜全員同意・連名届出・許可名義・相続の注意

編集: 民泊学校 編集部　|　最終更新日: 2026-06-02

相続や兄弟・友人間での共同購入により、物件が「共有名義」になったケースで民泊開業を検討する方が増えています。しかし、住宅宿泊事業（民泊新法）や旅館業の届出・許可は「所有者の誰かがやれば済む」というものではありません。民法上、共有物の利用方法の変更には共有者全員の合意が必要な場合があり、届出の名義・連帯責任の範囲・持分の利益分配まで、単独名義とは異なる実務上の論点が複数あります。本記事では、共有名義固有の論点に特化して、届出から許可取得・同意書の整え方まで、2026年6月時点の公式情報をもとに整理します。

結論：共有名義での民泊開業は「全員の合意」から始まる

共有名義の物件で民泊（住宅宿泊事業または旅館業）を運営するにあたって、最初に確認すべきは民法上の共有物管理ルールです。民法第252条は、共有物の管理に関する事項は各共有者の持分の価格にしたがいその過半数で決定することを原則としつつ、共有物の変更に当たる行為には全員の同意が必要と定めています（同法第251条）。民泊運営は共有物の「利用方法の変更」にとどまらず、不特定多数のゲストを宿泊させる「事業的利用」であるため、共有者全員の同意が事実上求められると解されることが多い状況です。

仮に一部の共有者の同意を得ずに民泊事業を開始した場合、残りの共有者から妨害排除請求や損害賠償請求を受けるリスクがあります。また、住宅宿泊事業の届出や旅館業の許可申請においても、自治体の窓口が「建物の権利関係を確認できる書類」を求める場合があり、共有者全員の同意書の提出を要求されるケースも実務上報告されています。

はじめ君

兄と共有名義になっている実家をAirbnbで貸したいのですが、兄の同意なしで届出を出すことはできますか？

民泊学校 編集部

実務上、届出の受理自体は自治体によって異なりますが、民法上の共有物管理ルールから、共有者の同意なしで事業を開始すると後日トラブルになるリスクがあります。先に全員の合意を書面で整えることが現実的です。

民法の共有ルールと民泊の関係：「管理」か「変更」かが判断の分かれ目

民法第251条・第252条は、共有物の扱いを「変更」「管理」「保存」の3つに分類しています。民泊事業の開始がどの類型に当たるかによって、必要な合意の水準が変わります。

問題は、「住宅宿泊事業を始めること」自体が「変更」に当たるか「管理」に当たるかの解釈が一義的には定まっていない点です。民泊新法施行後の実務では、不特定多数のゲストを宿泊させる事業的利用は通常の居住利用と性質が異なるとして、「変更行為」に近い性質があると解されるケースが多い状況です。一方で、物件の物理的形状を変えずに既存の空間をそのまま使う場合は「管理行為」の範囲という考え方もあります。

2021年の民法改正（令和3年法律第24号）により、共有物の管理ルールは一部明確化されましたが、民泊事業の開始が「変更」か「管理」かの具体的な解釈は今なお専門家の判断が必要な領域です。実務上は、「持分の多少にかかわらず共有者全員の同意を得て書面を残す」ことが最もトラブルを予防しやすいアプローチとされています。

はじめ君

私が持分75%で相手が25%の場合、過半数を超えているので民泊を始めてよいですか？

民泊学校 編集部

持分過半数の場合「管理行為」は可能とされますが、民泊事業が「変更行為」と解釈される可能性があるため、実務上は全員の同意書を取得するほうが安全です。具体的な判断は弁護士にご相談ください。

住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出と共有名義：窓口・書類の実務

住宅宿泊事業の届出は、住宅宿泊事業法に基づき、物件所在地の都道府県知事（政令指定都市等は市長）に行います。届出様式は国土交通省が定めており、届出者の氏名（法人は名称・代表者名）、住宅の所在地・構造・規模などを記載します。

共有名義の場合、届出書の「届出者」欄の扱いが自治体によって異なります。現状の実務上の傾向として、以下の2つのアプローチが見られます。

アプローチ1：共有者の一人を代表届出者とする

共有者の一人（例：持分が最も大きい者）が届出者として届出を行い、他の共有者の同意書を添付書類として提出するパターンです。この場合、届出者は住宅宿泊事業者として法的な責任（法令遵守・宿泊者名簿の整備・衛生管理・標識掲示等）を負います。他の共有者は、事業運営上の責任を直接負わない代わりに、届出者が事業をする物件として使用することに同意した立場となります。

アプローチ2：共有者全員が連名で届出する

全共有者が連名で届出書に署名・押印する方式です。この場合、連名の全員が届出者として法令上の義務を負うことになります。連帯責任が明確になる反面、全員が住宅宿泊事業者の義務（年間180日制限・管理業者への委託義務など）に縛られることを理解した上で進める必要があります。

いずれのアプローチが適切かは自治体の窓口によって見解が異なるため、事前に都道府県の住宅宿泊事業担当窓口へ確認することを強くお勧めします。また、届出者と実際の運営者（管理業者を含む）が異なる場合の扱いも窓口で確認してください。

なお、住宅宿泊事業の届出に必要な書類の全体像（単独名義の一般的なケース）については、既存の解説記事を参照してください。共有名義固有の追加書類（同意書等）は本記事で解説します。

参考: 住宅宿泊事業の届出書類完全ガイド 2026年版（書類15点・窓口・近隣説明の実務を解説）

はじめ君

届出書の届出者欄には私一人の名前を書けばよいですか？それとも共有者全員の名前が必要ですか？

民泊学校 編集部

自治体によって扱いが異なります。代表者一名での届出を受け付ける窓口もあれば、共有者全員の同意書の提出を求める窓口もあります。事前に管轄窓口に直接確認することが現実的です。

旅館業許可（簡易宿所）と共有名義：許可名義をどう決めるか

旅館業法に基づく許可（旅館業（簡易宿所営業）の許可）は、都道府県知事（または政令指定都市等の市長）が発行します。許可は「人」（個人または法人）に対して付与されるものであり、「建物の共有持分」に対して付与されるわけではありません。したがって、共有名義の物件で旅館業許可を取得する場合、「誰が許可名義人になるか」を共有者間で明確に決める必要があります。

個人名義で取得する場合

共有者のうち一名が個人として旅館業許可を申請し、他の共有者は当該個人が物件を使用・収益することへの同意を書面で示す形が一般的です。許可名義人は保健所への報告義務・施設基準の維持義務・欠格事由（成年被後見人・禁錮以上の刑の執行等）の適否・許可証の掲示義務などすべての義務を負います。

法人名義で取得する場合

共有者が合同会社（LLC）やその他の法人を設立し、法人として物件を事業用に使用する契約を結んだ上で法人名義で旅館業許可を申請するケースもあります。この場合、法人が物件の使用権を有することを証明する書類（賃貸借契約・使用貸借契約等）が必要です。また、共有者全員と法人との間の権利関係を整理しておく必要があります。法人化の税務上のメリット・デメリットについては税理士に相談することをお勧めします。

参考: 民泊 法人化 完全ガイド 2026年版（個人vs法人 税率比較・旅館業許可の名義変更まで解説）

許可取得後の名義変更・承継について

旅館業の許可は原則として許可名義人に固有のものであり、他者への譲渡・承継はできません。名義人が亡くなった場合は相続人への承継の届出が必要であり、共有者間で許可名義人を変更したい場合は廃業→新規許可申請の手続きが必要になります。将来的な出口戦略を考える際には、許可名義と持分の関係を事前に整理しておくことが重要です。

参考: 民泊 売却・事業承継・出口戦略 完全ガイド 2026年版（届出名義変更・旅館業承継・M&Aを解説）

はじめ君

旅館業許可は弟名義で取ったのですが、弟が急に事業をやめると言い出したらどうなりますか？

民泊学校 編集部

許可名義人が廃業届を提出すると許可は失効します。継続したい場合は新名義人が新規申請をするか、共有者間で事前に事業継続条件を書面で決めておくことが現実的な対策です。

共有者全員の同意書：最低限盛り込むべき内容と作成の注意点

共有名義物件で民泊を行う場合、共有者間のトラブルを予防する最も重要な書類が「共有者全員同意書」（名称は任意）です。法定書式はありませんが、以下の項目を含めることが実務上推奨されます。

同意書は、共有者全員が署名・押印した原本を各自一通ずつ保管し、届出または許可申請の際に自治体・保健所が要求した場合に提出できるよう準備しておいてください。公証人による確定日付を取得しておくと、後日の争いを予防できます。

はじめ君

同意書は行政書士に頼まないと作れませんか？自分で作っても効力はありますか？

民泊学校 編集部

法律上、私文書でも全員が署名・押印していれば一定の効力があります。ただし、金銭・廃業・相続絡みの条項は見落としが生じやすいため、行政書士または弁護士のレビューを受けることをお勧めします。

持分・利用・収益の取り決め：実務上の3つの整理パターン

共有名義で民泊事業を行う場合、「誰が利益を受け取り、誰が費用を負担するか」は後日のトラブル源になりやすい論点です。実務上は以下の3つのパターンが見られます。

パターン1：持分比例按分型

宿泊収入（OTA収入）を持分割合に比例して各共有者に分配し、費用も持分割合で按分するシンプルな方式です。登記上の持分割合が明確で、全員が事業に関与する場合に適しています。税務上、各共有者は持分割合に応じた所得を個別に申告する必要があります。

パターン2：運営者に追加報酬型

実際に運営管理を担う共有者（チェックイン対応・清掃手配・ゲスト対応等）に「管理報酬」を払ったうえで、残余利益を持分比例で分配する方式です。民泊の実務負担は不均等になりやすいため、この方式のほうが公平感を保ちやすいとされています。

パターン3：一人運営・費用負担・利益独占型

共有者の一人が費用を全額負担し、運営も全て担う代わりに、利益も単独で受け取る方式です。他の共有者は「土地・建物の使用を許諾する」立場となり、場合によっては「使用貸借」または「賃貸借」に近い法的関係が発生します。この場合、使用対価（賃料相当額）の取り扱いが税務上の問題になることがあるため、事前に税理士に相談することをお勧めします。

はじめ君

Airbnbの口座は一人の名義にしておいて、後で手計算で分けることはできますか？

民泊学校 編集部

OTA口座は一人名義でも分配は可能ですが、各共有者の所得申告・振込記録・按分根拠の書面化が重要です。税理士と相談しながら記録を整えることをお勧めします。

相続で共有になったケースの注意点：未分割・行方不明・相続放棄が絡む場合

相続によって物件が複数の相続人の共有状態になるケースは、兄弟共同購入より複雑な問題を抱えることがあります。以下、特に注意が必要な場面を整理します。

注意点1：遺産分割協議が未了のまま民泊を始めようとするケース

被相続人の死亡後、遺産分割協議が完了していない段階では、法定相続分に応じた「暫定的な共有状態」が続きます。この状態で民泊事業を始めようとする場合、相続人全員の同意が必要であり、かつ届出・許可の名義についても「誰が事業者として責任を負うか」が不明確なままになりやすい状況です。遺産分割協議を先行させて物件の帰属を確定させてから民泊開業を検討することが現実的です。

注意点2：行方不明の相続人・共有者がいる場合

共有者の一人の住所・連絡先が不明で合意取得ができない場合、民法第252条の5（不明共有者がいる場合の管理等の手続き）に基づき、裁判所を通じた手続きが考えられます。ただし、この手続きには相当の時間と費用がかかるため、弁護士への相談が前提となります。

注意点3：一部の相続人が相続放棄をした場合

相続放棄をした者は相続開始時から相続人でなかった扱いになるため、その者は共有者ではなくなります。ただし、相続放棄をしても「現に占有している財産については相続人または相続財産の清算人に引き渡すまで自己の財産と同様の注意をもって保存する義務」（民法第940条）があります。相続放棄と民泊物件の引き渡しの関係は複雑なため、弁護士に確認してください。

注意点4：既に民泊運営中の物件を相続した場合

被相続人が住宅宿泊事業者として届出を行っていた場合、相続人は事業継続のための届出変更（変更の届出）または新規届出が必要です。旅館業の許可は原則承継されないため、相続人が継続する場合は廃業→新規許可申請が必要になります。被相続人の廃業届については、参考として以下の記事も確認してください。

参考: 民泊の廃業・廃止届の手順 2026年版（住宅宿泊事業・旅館業の廃止届から税務クロージングまで）

はじめ君

親が民泊をやっていて亡くなりました。届出はそのまま引き継がれますか？

民泊学校 編集部