大分県・別府・由布院 民泊 開業ガイド 2026年版｜条例制限・届出窓口・旅館業法・温泉地需要・インバウンドまで解説

編集: 民泊学校編集部｜公開日: 2026-05-21｜最終更新日: 2026-05-21

大分県は国内最大級の温泉地・別府と、国内外から絶大な人気を誇る湯布院（由布院温泉）を擁する、日本有数の観光エリアです。インバウンド需要の回復とともに、空き家や戸建て物件を活かした民泊開業を検討するオーナーが増えています。しかし「温泉地だから宿泊需要が高い」という理由だけで見切り発車すると、条例の制限・宿泊税の申告漏れ・温泉旅館組合との関係悪化といった思わぬ壁にぶつかることになります。本記事では、2026年5月時点の制度情報をもとに、大分県・別府市・由布市で民泊を開業する際の届出窓口・条例の内容・宿泊税・消防要件・採算性・失敗事例まで、実務の観点から整理します。最終的な制度確認は必ず各自治体・保健所・専門家にご確認ください。

まず知っておくべき結論：大分県の民泊開業は「窓口の振り分け」が最初の関門

住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出は、物件の所在地によって届出先が異なります。大分県内においては、次のように振り分けられます。

• 大分市内の物件：大分市は中核市のため、大分市保健所（生活環境課）が届出窓口になります。
• 別府市・由布市・その他市町村の物件：大分県各保健所が窓口です。別府市は大分県別府土木事務所管轄の保健環境課、由布市は大分県中部保健所等が担当します（担当課の名称は変更になる場合があるため、事前に公式サイトで最新情報をご確認ください）。

窓口を間違えて書類を提出しても受理されません。まず物件の住所を確認し、担当窓口を特定するところから始めるのが現実的な順序です。

民泊制度ポータルサイト（国土交通省・観光庁）（2026-05-21取得）
住宅宿泊事業法に関する届出フロー、都道府県別の窓口情報、各種様式を掲載。届出は民泊制度運営システム（minpaku.mlit.go.jp）からオンライン提出も可能。

大分市公式サイト（2026-05-21取得）
大分市保健所の住宅宿泊事業届出に関する案内ページから窓口・担当課・必要書類の最新情報を確認できます。

大分県住宅宿泊事業条例の主な内容と制限エリア

住宅宿泊事業法では、都道府県（および特定の市区町村）が条例によって営業制限を設けることができます。大分県は「大分県住宅宿泊事業条例」を制定しており、以下の制限が設けられています（2026年5月時点・制度内容は変更される可能性があるため、最新情報は必ず大分県公式サイトまたは担当保健所にご確認ください）。

住居専用地域での制限

多くの都道府県と同様に、大分県条例においても第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域等の住居専用地域では、営業できる期間が制限されています。現状の運用では「学校教育法に定める学校の授業が行われる日は営業禁止（月曜日〜金曜日のうち学期中の日）」といった制限が課されるケースがあります。具体的な制限内容は条例本文・担当保健所の最新案内を必ずご確認ください。

実務上は、別府市・由布市の観光地エリアでも住居専用地域の物件が含まれる場合があります。用途地域の確認は市町村の都市計画担当窓口または国土交通省の「国土数値情報ダウンロードサービス」「重ねるハザードマップ」等で事前確認できます。

制度比較：住宅宿泊事業 vs 旅館業（簡易宿所）vs 特区民泊

項目	住宅宿泊事業（民泊新法）	旅館業法（簡易宿所）	特区民泊（国家戦略特区）
根拠法	住宅宿泊事業法	旅館業法	国家戦略特別区域法
手続き種別	届出（許可不要）	許可（都道府県等）	認定（特区自治体）
年間営業上限	180日（条例で短縮あり）	上限なし	2泊3日以上・特区内のみ
用途地域制限	住居専用地域は条例制限あり	用途地域に応じた制限あり	特区内エリアに限定
大分県での適用	全市町村で適用可	全市町村で取得可	現状、大分県内での特区指定なし（2026年5月時点）
必要な主な書類	届出書・住宅の写真・住宅図面・使用権原確認書等	申請書・施設図面・消防法令適合通知書・水質検査結果等（詳細は保健所へ）	特区自治体による
宿泊税	各自治体の条例に従い申告・納付	各自治体の条例に従い申告・納付	各自治体の条例に従い申告・納付

大分県内では現状、国家戦略特区の指定はありません（2026年5月時点）。そのため実質的な選択肢は「住宅宿泊事業法による届出」か「旅館業法による許可取得」の二択になります。年間365日営業したい、温泉旅館と同等のサービス展開を目指すという場合は旅館業法（簡易宿所許可）の検討が現実的です。一方、既存の自宅や空き家を副業的に活用したい場合は、コストが低い住宅宿泊事業法の届出が入りやすいといえます。

大分県公式サイト（保健・衛生・住宅宿泊事業ページ）（2026-05-21取得）
大分県住宅宿泊事業条例の全文・届出書類様式・各保健所の窓口案内が掲載されています。条例内容は改正される場合があるため、届出前に最新版をご確認ください。

別府市・由布市の宿泊税：申告漏れに注意

大分県・別府市・由布市では宿泊税が導入されています（課税主体・税率は変更される可能性があるため、必ず各自治体の最新情報をご確認ください）。

宿泊税の概要（2026年5月時点・参考）

課税主体	税率の概要（参考）	民泊への適用	確認先
大分県	1人1泊あたり宿泊料金に応じた定額（金額・段階は条例に準ずる）	住宅宿泊事業・旅館業ともに対象となる場合あり	大分県税務課（公式サイト）
別府市	1人1泊あたり定額（別府市独自の税率・段階は市条例に準ずる）	民泊事業者も申告義務の対象になる場合あり	別府市税務課（公式サイト）
由布市（由布院温泉エリア）	1人1泊あたり定額（由布市条例に準ずる）	民泊事業者も申告義務の対象になる場合あり	由布市税務課（公式サイト）

宿泊税は宿泊者から徴収し、自治体に申告・納付するしくみです（特別徴収義務者としての立場）。OTA（AirbnbやBooking.com等）経由での予約では、プラットフォーム側が代理徴収しているケースと、ホスト側が個別申告するケースが混在します。各プラットフォームの公式ヘルプページと自治体の案内を照合し、二重徴収・申告漏れが生じないよう事前に確認しておくことが重要です。税務申告に不安がある場合は、税理士への相談を検討することをお勧めします。

消防法令適合通知書の取得：所轄消防署との事前相談が重要

住宅宿泊事業法に基づく届出には、消防法令適合通知書が必要書類として求められます。この書類は所轄消防署（物件の所在地を管轄する消防署）に申請して取得するもので、取得までに数週間かかる場合があります。以下の流れを参考にしてください。

消防法令適合通知書の取得フロー

1. 事前相談（強く推奨）：届出前に所轄消防署の予防課等に電話し、物件の用途・構造・収容人数を伝えて相談する。必要な設備の種類と仕様が事前にわかるため、工事コストと期間の見積もりが立てやすくなります。
2. 消防設備の整備：消火器・自動火災報知設備・誘導灯・避難器具・非常用照明等、物件の規模・構造に応じた設備を設置または点検整備します。設備仕様は消防署の指示に従ってください。
3. 立入検査の申請・受検：設備整備完了後、消防署の立入検査を受けます。
4. 消防法令適合通知書の受領：検査適合後、通知書が交付されます。

大分県内の物件では、別府市・由布市ともに古い建物（昭和40〜50年代の木造家屋など）が民泊物件として活用されるケースがあります。古い建物ほど消防設備の追加工事が必要になる可能性が高く、費用が数十万円単位になる場合もあります。事前相談なしで工事を進めると「この設備では不十分」と指摘されて追加工事が必要になるリスクがあるため、まず所轄消防署に相談することが現実的な順序です。

住宅宿泊事業法（e-Gov 法令データベース）（2026-05-21取得）
住宅宿泊事業法の条文・届出要件・欠格事由・管理業者への委託等の根拠法令。届出書類の根拠として参照してください。

温泉地特有の注意点：旅館業組合・温泉利用権・競合関係

別府温泉・由布院温泉は、長い歴史を持つ旅館・ホテルが集積する温泉地です。民泊参入に際しては、既存の旅館業者との関係性や温泉利用権の問題を事前に把握しておくことが、トラブル防止の観点から重要です。

温泉利用権の確認

温泉地の物件では、物件に温泉引湯があるケースもあれば、温泉利用組合から引湯を受けているケースもあります。民泊として利用するには、既存の温泉利用権が民泊用途にも適用されるか否かを、温泉組合または自治体に確認する必要があります。温泉の引湯権は物件の売買・転用時に従前の権利が引き継がれるとは限らないため、物件取得前に権利関係を精査することが重要です。

旅館業組合との関係

別府市・由布市には旅館業組合や観光協会が存在しており、既存宿泊事業者との関係が民泊運営に影響する場合があります。具体的には以下のような場面が考えられます。

• 近隣住民・旅館業者からの苦情・反対意見が保健所に寄せられるケース
• 温泉街の景観・ルールを守るよう求められるケース
• 清掃・ゴミ出し・騒音等に関するローカルルールへの対応

法的に民泊の届出が通っても、地域の信頼関係が損なわれると運営継続に支障が生じることがあります。開業前に地域の事情を調査し、必要に応じて近隣へのあいさつ・情報提供を行うことが、長期的な安定運営につながります。

旅館業法（簡易宿所）との棲み分け

年間を通じた稼働を目指し、温泉付きの物件を本格的に宿泊施設として運営する場合には、旅館業法に基づく簡易宿所の許可取得が選択肢として挙がります。簡易宿所は年間営業日数の上限がなく、サービスの自由度も高い反面、施設基準（客室面積・採光・換気・トイレ等）や衛生管理基準を満たす必要があります。また許可取得の審査期間は数ヶ月に及ぶ場合もあります。民泊（住宅宿泊事業）か簡易宿所かの選択は、物件の状態・運営規模・長期的な事業計画によって判断が分かれます。この判断には行政書士（旅館業・民泊に詳しい方）への相談が有効です。

別府・由布院のインバウンド需要と観光動向

大分県は国際的な知名度が高い観光エリアです。訪日外国人旅行者の動向を把握することは、民泊の稼働率・単価設定・多言語対応の方針を決める上で重要な判断材料になります。

大分県の主要観光コンテンツと訪日客の傾向

• 別府温泉・地獄めぐり：8つの「地獄」をめぐる観光コースは台湾・韓国・香港・欧米からの旅行者に人気が高く、日帰りではなく1〜2泊の滞在需要を生んでいます。
• 由布院温泉（由布市湯布院町）：「おしゃれな温泉地」「女性旅・カップル旅」のブランドが確立されており、欧米・台湾・中国・韓国からの旅行者のリピート率が高い傾向があります。
• くじゅう連山・阿蘇くじゅう国立公園：ハイキング・登山目的の欧米系長期旅行者（バックパッカー含む）の需要があり、連泊ニーズを取り込める可能性があります。
• 宇佐神宮・耶馬渓・国東半島：文化・歴史系の旅行者層に訴求できるエリアで、台湾・欧米系の訪問が見られます。

多言語対応の重要性

インバウンド旅行者への対応として、チェックイン案内・ハウスルール・近隣施設案内の多言語化（英語・中国語繁体字・韓国語）は稼働率向上に直結します。民泊学校の多言語案内自動生成ツールを活用すると、ベースとなる案内文書を短時間で準備できます。

JNTO 訪日外客統計（日本政府観光局）（2026-05-21取得）
都道府県別の外国人旅行者数・国籍別統計を確認できます。大分県の動向を把握する際の一次データとして参照してください。

年間180日制限下での採算性：温泉地での収支参考例

住宅宿泊事業法では年間上限180日という制約があります。大分県条例によって住居専用地域ではさらに制限が加わる場合があります。温泉地としてのブランドを活かした高単価設定が収支改善の鍵です。以下はあくまで参考試算例であり、実際の収支は物件・立地・設備・運営形態・季節変動・OTA手数料等により大きく異なります。投資判断の根拠とせず、必ず個別の試算を行ってください。

収支参考試算（由布院エリア・1棟貸し・2ベッドルーム想定）

項目	保守的シナリオ	標準シナリオ	楽観シナリオ
稼働日数（年間）	80日	120日	160日
平均宿泊単価（1泊・1棟）	15,000円	20,000円	28,000円
年間売上（参考）	約120万円	約240万円	約448万円
OTA手数料（約15〜20%）	約18〜24万円	約36〜48万円	約67〜90万円
清掃費（1回6,000〜12,000円想定）	約48〜96万円	約72〜144万円	約96〜192万円
その他（光熱費・備品補充・宿泊税等）	約15〜30万円	約20〜40万円	約30〜60万円
参考粗利（変動費控除後）	赤字〜数万円の可能性あり	約50〜100万円程度	約200〜270万円程度

上記はあくまで試算の一例であり、物件の初期投資（リフォーム・家具家電・消防設備）の回収費用・固定資産税・所得税等は含まれていません。収支シミュレーターで自身の物件条件を入力することで、より具体的な試算が可能です。

大分・別府・由布院 特有の失敗事例5件

温泉地ならではの失敗パターンを把握することで、同じ轍を踏まずに開業準備を進めることができます。以下は実務上よく見られるケースをもとに整理したものです。個別の事情によって異なるため、事前に専門家・自治体に相談することをお勧めします。

開業前の判断フロー：何から始めるか

大分県・別府市・由布市での民泊開業を検討する場合、以下の順序で進めることが現実的です。

ステップ	内容	確認先
1. 用途地域の確認	物件の用途地域を特定し、条例制限の内容を把握する	市町村都市計画課
2. 温泉利用権の確認（温泉地の場合）	民泊用途での温泉利用可否を確認する	温泉組合・自治体・物件売主
3. 消防署への事前相談	必要な消防設備・工事費用を把握する	所轄消防署（予防課等）
4. 収支試算	稼働日数・単価・費用から収支の見通しを立てる	民泊学校 収支シミュレーター（/tools/#simulator）
5. 届出先の確認	大分市内なら大分市保健所、それ以外は大分県各保健所に事前連絡	大分市保健所 または 大分県各保健所
6. 書類準備・届出	届出書・住宅図面・消防法令適合通知書等の準備と提出	民泊制度運営システム（オンライン届出）または窓口
7. 宿泊税申告体制の整備	各自治体への申告義務・申告スケジュールを確認する	各自治体税務課・税理士

よくある質問（FAQ）

Q1. 大分市と別府市では届出窓口が違うのですか？

はい、異なります。大分市は中核市であるため、大分市保健所（生活環境課等）が届出先となります。別府市・由布市等のその他市町村では、大分県の各保健所が届出先です。物件の住所を確認した上で、事前に担当窓口に電話相談されることを強くお勧めします。最終的には大分市公式サイトまたは大分県公式サイトにて最新の窓口情報をご確認ください。

Q2. 住居専用地域の物件では民泊はできませんか？

届出自体は可能ですが、大分県条例によって営業日数に制限が加わる場合があります。住居専用地域の物件では、学期中の平日等に営業できない期間が設けられることがあり、年間稼働日数が大幅に減少する可能性があります。条例の内容は変更される場合があるため、最新情報は担当保健所に確認してください。

Q3. 宿泊税はOTAが代わりに払ってくれますか？

OTAの対応状況および各自治体の条件によって異なります。Airbnbなどが特定の自治体との協定に基づいて代理徴収している場合もありますが、ホスト側が直接申告・納付する義務が残るケースもあります。必ず各自治体の税務窓口とOTAの公式ヘルプで最新の対応状況を確認してください。不明な場合は税理士への相談を検討してください。

Q4. 旅館業法（簡易宿所）と民泊新法はどう使い分ければいいですか？

年間を通じた営業日数の上限が不要で、本格的な宿泊施設として運営したい場合は旅館業法（簡易宿所）が選択肢となります。一方、自宅や空き家を副業として活用したい、初期コストを抑えたい場合は民泊新法による届出が入りやすい傾向があります。両者の施設基準・コスト・運営形態の違いを踏まえた判断が必要なため、行政書士への相談が現実的です。

Q5. 別府・由布院で民泊を開業する際に旅館業組合への加入は必要ですか？

法的な加入義務はありませんが、地域コミュニティとの関係性を維持するために、地域の観光協会や自治会との連携を検討することは選択肢の一つです。強制ではありませんが、温泉地での安定した長期運営を目指す場合は、地域の慣習やルールを事前に把握しておくことが重要です。

Q6. 消防法令適合通知書の取得にはどのくらいの期間がかかりますか？

消防設備工事の完了から立入検査・通知書交付までの期間は、消防署の混雑状況や物件の状況によって異なります。一般的には数週間〜2ヶ月程度かかることがあります。届出全体のスケジュールを立てる際は、消防法令適合通知書の取得期間を余裕をもって見込んでおく必要があります。所轄消防署に事前相談してスケジュールを確認することが重要です。

Q7. 大分県の民泊で収支を黒字にするためのポイントは何ですか？

温泉地という立地を活かした「単価設定」が最重要です。週末・繁忙期（GW・お盆・年末年始・桜・紅葉シーズン等）に適切な単価を設定し、閑散期の価格調整を細かく行うことで稼働率と単価のバランスを最適化できます。また、清掃コストの管理・多言語対応によるインバウンド集客・リスティングの写真・説明文の質向上が稼働率改善につながりやすい施策です。ただし、収支は個別物件・立地・運営方法によって大きく異なります。投資判断の前に収支シミュレーターでの個別試算と専門家への相談をお勧めします。

まとめ：大分県・別府・由布院の民泊開業で押さえるべきポイント

大分県・別府市・由布市での民泊開業は、全国屈指の観光需要を背景にポテンシャルが高い一方で、温泉地特有の制約（温泉利用権・旅館業組合との関係・高い宿泊税）や制度面での確認事項が多いエリアです。本記事で整理した重要ポイントを以下に再掲します。

• 届出窓口の振り分け：大分市内は大分市保健所、それ以外は大分県各保健所が担当です。事前電話確認が最初の一歩です。
• 条例制限の把握：用途地域によって営業日数に制限が加わる場合があります。年間稼働可能日数を収支計画の前提として確認してください。
• 宿泊税の申告体制：別府市・由布市の宿泊税はホスト側の申告義務が伴う場合があります。OTAの代理徴収対応と自治体要件を個別に確認してください。
• 消防法令適合通知書：所轄消防署への事前相談が、工事コストと期間の把握に不可欠です。
• 温泉利用権の確認：物件取得前に温泉組合・自治体に民泊用途での利用可否を確認してください。
• 専門家への相談：行政書士（届出・旅館業）・税理士（宿泊税・所得税）・消防署への事前相談を組み合わせることで、開業後のトラブルリスクを低減できます。

制度は変更される可能性があります。本記事の情報は2026年5月21日時点のものです。最終的なご判断は、必ず担当保健所・自治体・専門家にご確認ください。

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