住宅宿泊管理業者とは？家主不在型への委託義務・法定6業務・登録業者の選び方 2026年版

編集: 民泊学校 編集部　|　最終更新日: 2026-05-20

民泊（住宅宿泊事業）を家主不在型で始める場合、「住宅宿泊管理業者への業務委託」は法律上の義務です。しかし「どの業者を選べばいいのか」「何を委託しなければならないのか」「そもそも管理業者と運営代行は何が違うのか」という疑問を持つホストは少なくありません。本記事では、住宅宿泊事業法に定められた管理業者制度の仕組みを公式情報に基づいて整理し、委託義務の実務的な判断基準・法定6業務の詳細・登録業者の選び方まで、順を追って解説します。2026年5月時点の制度内容をもとに編集しています。最終的なご判断は、必ず民泊制度ポータルまたは行政書士・弁護士にご確認ください。

本記事で参照した公式情報

本記事は以下の公式情報を根拠として執筆しています。各リンク先で最新情報を必ずご確認ください。

民泊制度ポータル：管理業務の委託について（2026-05-20取得）
家主不在型の条件（5部屋超または宿泊中不在）、不在基準（原則1時間、状況により最大2時間程度）

民泊制度ポータル：住宅宿泊管理業者の業務（2026-05-20取得）
法定6業務（衛生確保・安全確保・外国語対応・名簿管理・環境配慮・苦情対応）、全部再委託禁止

民泊制度ポータル：住宅宿泊管理業者の登録（2026-05-20取得）
登録5年更新制、人員要件（2年以上の実務経験等）、財産的基礎要件、常時連絡体制

民泊制度ポータル：施行状況（2026-05-20取得）
住宅宿泊管理業登録件数 4,095件（2026年3月13日時点）、届出住宅数 39,575件

国土交通省：住宅宿泊管理受託標準契約書（最終改正令和5年5月30日）（2026-05-20取得）
PDF・Word形式で公開。契約書作成の際の参考様式として活用できます。

国土交通省：住宅宿泊管理業者検索システム（2026-05-20取得）
登録番号・都道府県で業者検索が可能です。

住宅宿泊管理業者とは何か｜法的位置づけと役割

住宅宿泊管理業者（じゅうたくしゅくはくかんりぎょうしゃ）とは、住宅宿泊事業法（2018年施行）に基づいて国土交通大臣の登録を受け、民泊（住宅宿泊事業）の届出住宅の管理業務を受託できる事業者のことです。英語では「Residential Accommodation Management Business Operator」に相当します。

住宅宿泊事業法では、民泊事業者（ホスト）が「家主不在型」で宿泊サービスを提供する場合、法令上定められた一定の管理業務を登録を受けた住宅宿泊管理業者に委託しなければならないと規定されています。これは、宿泊者の安全・衛生・近隣環境への配慮を確保するための制度的な担保として設けられています。

一般的な不動産管理会社や清掃会社、Airbnb代行業者とは法的に区別されます。後述しますが「登録を受けた住宅宿泊管理業者」でなければ法定業務の受託先としてカウントされません。業者選びの第一歩は、登録番号の確認です。

管理業者の法的な位置づけ

住宅宿泊事業法の体系では、関係者を以下のように整理できます。

主体	根拠法・届出先	役割
住宅宿泊事業者（ホスト）	住宅宿泊事業法 / 都道府県・特別区・保健所設置市に届出	宿泊者に住宅を有償で貸し出す主体。届出住宅の管理義務を負う
住宅宿泊管理業者	住宅宿泊事業法 / 国土交通大臣に登録（5年更新）	家主不在型の届出住宅について、法定6業務を受託する事業者
住宅宿泊仲介業者（OTA）	住宅宿泊事業法 / 観光庁長官に登録	宿泊者とホストを仲介するプラットフォーム（Airbnb等）

管理業者は国土交通大臣への登録制であり、仲介業者が観光庁長官への登録制であるという点も、押さえておく実務知識です。

家主不在型と家主居住型の違い

住宅宿泊事業法では、民泊の運営形態を「家主居住型（ホームシェア型）」と「家主不在型」に大別しています。どちらに該当するかによって、管理業者への委託義務の有無が決まります。

家主居住型（ホームシェア型）の定義

家主居住型は、ホスト（または親族）が届出住宅に居住しながら、自らの生活の一部として空き部屋や空き期間に宿泊者を受け入れる形態です。自宅の一部屋を民泊に使うケースや、同じ敷地内の離れを活用するケースなどが典型例です。

家主居住型では、ホスト自身が常に近くにいて対応できるため、管理業者への委託義務はありません（ただし、後述の「不在」条件に該当する時間が発生する場合は異なります）。

家主不在型になる2条件（5部屋超・宿泊中不在）

民泊制度ポータルの公式情報によると、次の2条件のどちらかに該当すると「家主不在型」とみなされ、管理業者への委託義務が生じます。

条件①は物件数（部屋数）ベースの判断です。5部屋以内であっても、条件②の「不在」が発生すれば家主不在型となります。自宅の一室を民泊にしている場合でも、宿泊者の滞在中に外出・就寝する際の扱いに注意が必要です。

「不在」の判断基準（原則1時間、最大2時間程度）

「不在」かどうかの実務上の判断基準について、民泊制度ポータルでは「原則1時間以上の外出」を目安とし、状況によっては最大2時間程度まで幅があるとされています。

たとえば、夜間に宿泊者と同じ建物内で就寝していても「別の住戸」に居住している場合は、緊急時に即座に対応できる状況かどうかが問われます。また、チェックイン対応時のみ立ち会い、その後は自宅に戻るケースでも、実質的に「不在」と判断される場合があります。この判断は物件の構造や運営実態によって異なるため、具体的な運営形態については所管行政庁（都道府県・特別区・保健所設置市）へ事前に確認することを推奨します。

ケース	判断の目安	推奨確認先
自宅の空き部屋を貸し、終日在宅	家主居住型（委託不要の可能性）	所管行政庁
チェックイン対応後、外出（1時間以上）	家主不在型になる可能性が高い	所管行政庁・行政書士
同一建物の別住戸に居住（隣室等）	物件構造・対応体制で個別判断	所管行政庁
5部屋超の届出住宅を保有（居住有無問わず）	家主不在型（委託義務あり）	管理業者への委託を進める

委託しなければならない法定6業務

家主不在型のホストが管理業者に委託しなければならない業務は、住宅宿泊事業法に基づく省令で明確に規定されています。民泊制度ポータルでは、これを「法定6業務」と整理しています。

以下では各業務の実務的な意味を解説します。

①衛生確保（清掃・リネン・アメニティ）

宿泊者が入れ替わるたびに、住宅の清掃・換気・リネン類の洗濯・アメニティの補充を適切に行うことです。衛生水準の確保は宿泊サービスの基本であり、法的にも義務として位置づけられています。

実務上は、清掃業者との連携が中心となります。管理業者が自社清掃チームを持つ場合と、提携清掃業者に再委託する場合がありますが、「清掃業務のみを他社に任せる」ことは一部再委託として認められています（全部再委託は禁止）。清掃品質は宿泊レビューに直結するため、清掃チェックリストの有無・写真報告の有無なども業者選定時に確認しておくと実務上有効です。

②安全確保（消防設備確認・緊急対応）

住宅宿泊事業の届出住宅には、住宅宿泊事業法に基づく消防設備（火災報知器・消火器等）の設置・維持が求められます。管理業者はこれらの点検・確認と、緊急事態（火災・設備故障・事故等）が発生した際の初期対応義務を担います。

緊急対応には「現場急行」が伴うケースもあります。管理業者との契約時に、緊急時の対応範囲（電話対応のみか、現場急行まで含むか）を明確に確認しておくことが重要です。

③外国語対応（多言語案内・設備説明）

宿泊者に対して、住宅の設備・使用方法・ゴミ出しルール・緊急連絡先などを外国語で案内する義務です。観光庁の推奨では、英語に加えて中国語（簡体・繁体）・韓国語を含む多言語対応が望まれています。

実務上は、多言語案内の書面（チェックイン時に配布するウェルカムブック等）や、チャットツール・メールでの多言語対応が中心となります。民泊学校のツールページでは、多言語案内の自動生成機能も提供しています。

④宿泊者名簿の備付け

住宅宿泊事業者には、宿泊者の氏名・住所・国籍・旅行の目的等を記録した宿泊者名簿の作成・備付け義務があります。管理業者がこの業務を代行する場合、個人情報の取扱いが適切であることの確認が必要です。

名簿は宿泊があった日から3年間保存する義務があります。紙・電子データのどちらでも可能ですが、提出が求められた場合に速やかに対応できる管理体制を確認してください。

⑤周辺環境への配慮（騒音・ゴミ説明）

宿泊者に対して、周辺住民への迷惑行為（深夜の騒音・公共スペースへのゴミ不法投棄等）を防ぐための周知・説明を行う義務です。「ハウスルール」の提示がこれに相当します。

実務上は、チェックイン時の書面配布やアプリ・メッセージ経由でのルール説明が一般的です。近隣トラブルは行政への苦情につながりやすく、場合によっては届出の取消しリスクもあることを念頭に置いてください。

⑥苦情対応（24時間・現場急行）

宿泊者または近隣住民からの苦情を24時間受け付け、必要に応じて現場へ急行する体制を整える義務です。「電話がつながらない」「深夜のトラブルに誰も来ない」というケースは行政指導の対象になり得ます。

管理業者との契約書で、苦情対応の窓口・受付時間・現場急行の対象条件・急行にかかる目安時間などを確認してください。深夜・早朝・休日の対応体制が整っているかどうかは、業者選定の重要なポイントです。

住宅宿泊管理業者の登録要件

住宅宿泊管理業者として国土交通大臣の登録を受けるには、法律上定められた複数の要件を満たす必要があります。ここでは、ホストが業者を選定する際に確認すべき観点として整理します。

財産的基礎・人員要件・常時体制

登録には以下の要件が課されています。

要件区分	概要
財産的基礎	財産的基礎（純資産等）を有すること（具体的な金額要件は省令・告示で規定）
人員要件	住宅宿泊管理業務を適正に実施できる人員（管理・監督できる者）がいること。実務上は2年以上の実務経験を持つ人材の配置が求められます
常時連絡体制	24時間、宿泊者または近隣住民からの連絡に対応できる体制を維持すること
欠格事由なし	法人の役員・個人事業主が、一定の欠格事由（過去の法令違反・登録取消し等）に該当しないこと

この登録制度が存在することで、ホストは「登録番号を確認する」というシンプルな方法で、一定水準を満たした業者であることを確かめることができます。

5年更新の義務と欠格事由

登録の有効期間は5年で、更新が必要です。更新を怠ると登録が失効し、業務を継続できなくなります。ホストとして管理業者を選定する際、登録の有効期限内かどうかも確認の対象です。

欠格事由としては、住宅宿泊事業法等の関係法令に違反して登録を取り消された場合、一定期間再登録ができません。こうした業者の状況は、国交省の検索システムで確認できます。

現在の登録件数と業者一覧の調べ方

民泊制度ポータルの施行状況ページによると、住宅宿泊管理業の登録件数は4,095件（2026年3月13日時点）です。同時点の届出住宅数は39,575件であり、管理業者1社あたりの担当住宅数の目安から、業者の規模感を把握することができます。

民泊制度ポータル 施行状況（2026-05-20取得）
住宅宿泊管理業登録件数 4,095件、届出住宅数 39,575件（2026年3月13日時点）

業者一覧の確認方法としては、国土交通省 住宅宿泊管理業者検索システムを利用します。登録番号・商号・都道府県で絞り込み検索が可能です。商談・見積り取得後に必ず登録番号を入力して確認する習慣をつけてください。

管理業者の選び方｜確認すべき5つのポイント

登録業者の中から自分の物件に合う業者を選ぶには、以下の5つの観点で比較・確認することを推奨します。

①登録番号の確認（国交省検索システム）

前述のとおり、業者の登録番号を国土交通省 住宅宿泊管理業者検索システムで確認することが最初のステップです。登録番号の形式は「国土交通大臣（X）第XXXXX号」です。Xの数字が更新回数を示します。

業者のウェブサイトやパンフレットに登録番号が記載されているか確認し、さらに検索システムで登録状況（有効期限・所在地・商号）との一致を確かめてください。

②エリア対応・物件種別対応の確認

物件の所在地エリアに対応しているか確認します。特に地方物件・離島・リゾート地域では、エリア対応している登録業者の数が限られる場合があります。また、戸建て・マンション・古民家・リゾート物件など、物件種別によって得意・不得意がある業者もいます。

複数物件を管理する場合は、複数エリア・複数物件への一括対応が可能かどうかも確認しておくと、将来の拡大時に管理体制を統一しやすくなります。

③法定6業務すべてを受託するか

業者によっては「清掃のみ」「チェックイン対応のみ」という限定的なサービスを提供している場合があります。しかし、法定6業務を全てカバーしていなければ、委託義務を果たしたことになりません。

見積り・提案書に「法定6業務（衛生確保・安全確保・外国語対応・名簿管理・環境配慮・苦情対応）すべてを受託する」と明記されているかを確認してください。不明な場合は書面で確認することを推奨します。

④緊急時の現場急行体制

苦情対応業務（法定6業務の⑥）において、深夜・早朝・休日に現場急行できるスタッフを確保しているかは特に重要です。

確認すべきポイントとしては「緊急連絡から現場到着までの目安時間」「対応可能エリアの最遠距離」「休日・深夜の対応体制（自社スタッフか、外部委託か）」などがあります。契約書に現場急行の範囲・条件が明記されているかも確認してください。

⑤料金体系（成果報酬型 vs 固定費型）の透明性

管理業者の料金体系は大きく2種類に分かれます。

料金モデル	特徴	向いているケース
成果報酬型（売上連動型）	宿泊売上の一定割合（例：10〜30%程度）を管理費として支払う	初期コストを抑えたい、稼働率が安定するまで固定費を抑えたいケース
固定費型（月額固定）	月額固定料金を支払う（稼働率によらず一定）	稼働率が高く、売上連動型より総コストが安くなるケース

料金体系は業者により大きく異なります。必ず各業者の公開料金・見積りで確認してください。また、基本管理費以外に「清掃費（1回あたり）」「リネン費」「鍵交換費」「緊急対応費」などが別途発生する場合があります。総コストで比較する習慣をつけてください。

管理業者との契約で確認すべき事項

管理業者を選んだら、次は契約内容の確認です。ここでは特に重要な3つのポイントを解説します。

標準契約書（国土交通省様式）の活用

国土交通省は「住宅宿泊管理受託標準契約書」を公表しています（最終改正令和5年5月30日）。PDF・Word形式で公開されており、ホストと管理業者の双方が参照できます。

国土交通省：住宅宿泊管理受託標準契約書（2026-05-20取得）
最終改正令和5年5月30日。PDF・Word形式で公開。

標準契約書には、委託業務の範囲・報酬・解約条件・再委託の制限・情報管理の義務などが盛り込まれています。業者から提示された契約書が標準様式と大きく乖離している場合は、弁護士や行政書士に確認することを検討してください。実際の契約内容については、最終的に専門家へのご相談をお勧めします。

再委託の制限（全部再委託禁止）

住宅宿泊事業法では、管理業者が受託した法定6業務を「全て別の事業者に再委託すること（全部再委託）」を禁止しています。管理業者が中抜き的に業務を一括して第三者に丸投げすることを防ぐための規定です。

一方で、特定業務（例：清掃のみ、名簿管理のみ）を部分的に別会社に委託する「一部再委託」は認められています。契約書に「再委託先の業者名・業務範囲の開示義務」が含まれているか確認してください。

管理業者変更時の届出義務

家主不在型の届出住宅で管理業者を変更する場合、所管行政庁への変更届出が必要です。また、管理業者が廃業・登録取消しになった場合も、速やかに別の管理業者と契約し変更届出を行う必要があります。

届出期限や手続き方法は都道府県・特別区・保健所設置市によって異なる場合があるため、変更が生じた際は速やかに所管窓口に確認することを推奨します。

運営代行業者と住宅宿泊管理業者の違い

「運営代行業者」と「住宅宿泊管理業者」は、実務上混同されがちですが、法的な位置づけが異なります。

比較軸	住宅宿泊管理業者	一般の運営代行業者
法的根拠	住宅宿泊事業法（国土交通省）	根拠法なし（民法上の委任・請負）
登録・許可	国土交通大臣への登録（5年更新）必須	登録不要（任意）
業務範囲	法定6業務が規定されている	業者との契約による（制限なし）
委託義務の充足	法律上の委託義務を満たす	単独では委託義務を満たせない
主なサービス	法定6業務（衛生・安全・外語・名簿・環境・苦情）	OTA登録・予約管理・価格最適化・清掃・収益改善など幅広い

多くの大手運営代行業者は住宅宿泊管理業の登録も取得しており、管理業務と運営代行業務をセットで提供しています。ただし、登録を受けていない業者もあるため、必ず登録番号を確認してください。

一方で、運営代行業者の主要な価値は「OTA最適化・価格設定・写真撮影・レビュー管理」などの収益向上サービスにあることも多く、これらは法定業務の範囲外です。「法令上の委託義務を果たす管理業務」と「収益を最大化する運営代行業務」の2軸で業者を評価することが、選定時の実務上のポイントです。

管理業者・運営代行業者の選定に迷う場合は、民泊専門の行政書士または弁護士に相談することで、自身の物件・運営形態に合った選択肢を整理してもらうことが選択肢の一つです。

よくある疑問Q&A

Q1. 住宅宿泊管理業者への委託は義務ですか？任意では選べませんか？

家主不在型の届出住宅については、住宅宿泊事業法上、登録を受けた住宅宿泊管理業者への委託が義務とされています。自分で管理できる場合でも、家主不在型の条件（5部屋超または宿泊中不在）に該当する場合は委託義務が生じます。ただし、家主居住型に該当する場合は義務ではありません。詳細は所管行政庁（都道府県・特別区・保健所設置市）に確認してください。

Q2. 1室だけの民泊でも管理業者が必要ですか？

1室（1部屋）の場合でも、宿泊者の滞在中に原則1時間以上不在になる場合は家主不在型に該当する可能性があります。5部屋以下・居住型であっても「不在」が発生すれば委託義務が生じるケースがあるため、運営形態を所管行政庁に事前相談することが現実的です。

Q3. 管理業者への委託費用の目安を教えてください。

料金体系は業者により異なります。売上連動型では宿泊売上の10〜30%程度が一般的に見受けられますが、清掃費・緊急対応費・リネン費など別途費用が発生する契約もあります。必ず各業者の公開料金・見積りを取得して比較してください。当サイトでは総コストを踏まえた収支試算を収支シミュレーターで行えます。

Q4. 管理業者を使わずに自分で全業務を行うことはできますか？

家主不在型に該当する場合、登録を受けた管理業者への委託なしに運営を行うことは住宅宿泊事業法上の義務違反となります。家主居住型に該当する運営形態であれば自分で管理することも選択肢の一つですが、「居住」の定義については所管行政庁の判断を確認した上で進めることを推奨します。

Q5. 管理業者の変更後、旧業者に費用を返還してもらえますか？

返還の有無・条件は契約書の解約条項によります。一般的には、解約予告期間内の業務に対する報酬は返還されないケースが多い実務です。契約前に解約条件（予告期間・違約金の有無）を確認することを推奨します。具体的な解釈については弁護士に確認することが選択肢の一つです。

Q6. 外国人宿泊者が多いのですが、外国語対応の実績がある業者はどう探せますか？

国交省の検索システムでは外国語対応実績の絞り込みはできません。業者のウェブサイトや問い合わせを通じて「対応言語・翻訳対応の体制（機械翻訳のみか、スタッフが対応するか）」を直接確認することが現実的です。

Q7. 管理業者が倒産・廃業した場合はどうなりますか？

管理業者が廃業・登録取消しになった場合、速やかに別の管理業者と契約し直した上で所管行政庁への変更届出が必要です。代替業者が見つかるまでの空白期間中も義務は継続するため、可能であれば複数の候補業者をリストアップしておくことが望ましいです。

ありがちな失敗例と対処法

実務上よく見られる失敗パターンを整理します。

まとめ｜委託前チェックリスト

住宅宿泊管理業者への委託は、家主不在型での民泊運営における法律上の義務です。「登録業者であること」「法定6業務をカバーしていること」「緊急時対応体制が整っていること」の3点を軸に業者を選定し、標準契約書を参照しながら契約内容を確認することが、実務上の安全な進め方です。

以下のチェックリストで、委託前の確認を済ませてください。

管理業者の選定・契約内容については、民泊専門の行政書士または弁護士への相談が選択肢の一つです。特に複数物件・複数エリアへの展開を予定している場合や、契約条件の解釈に疑問がある場合は、専門家の確認を経ることで後々のトラブルを防ぎやすくなります。

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