津波災害警戒区域・津波リスクのある沿岸物件で民泊・旅館業を始める前の取得デューデリジェンス 2026年版｜津波防災地域づくり法・警戒区域(イエロー)/特別警戒区域(オレンジ)・基準水位・重要事項説明

編集：民泊学校 編集部｜公開日：2026年6月21日｜最終更新日：2026年6月21日

海の近く、港町、ビーチへ歩いて行ける立地は、観光客に人気があり、民泊・旅館業の物件として魅力的です。相場より安く出ていることもあります。けれども、沿岸の物件には、津波のリスクという、取得前に確かめておきたい論点があります。津波のリスクは、洪水や内水・高潮のハザード（水防法の浸水想定区域）とは別の法律で扱われ、別の区域として指定されます。どの区域に入っているか、建築や開発の制限はあるか、重要事項説明で何が示されるか——これらは沿岸物件の投資判断を分ける情報です。この記事は、津波リスクのある物件を取得・契約する前のデューデリジェンス（調査）に絞って、津波防災地域づくり法などの公式情報をもとに整理します。洪水・内水・高潮の浸水想定区域は浸水想定区域・水害ハザードのある物件の取得前確認、ハザードマップ全般は民泊の水害・浸水・ハザードマップ対応 完全ガイドで扱っています。

この記事でわかること

• 津波のリスクが水防法の浸水想定区域とは別の法律で扱われること
• 津波防災地域づくり法が定める2つの区域（警戒区域・特別警戒区域）の違い
• 津波災害警戒区域（イエローゾーン）で求められる避難体制の整備
• 津波災害特別警戒区域（オレンジゾーン）の開発・建築の制限
• 宅建業法の重要事項説明で確認すべきこと
• 取得前のハザード確認手順と、全国の指定状況
• 沿岸で民泊・旅館業を考えるときの避難確保と宿泊客の安全

津波リスクのある沿岸物件の取得——「取得前のデューデリジェンス」という視点

沿岸の物件への向き合い方には、2つの段階があります。一つは、すでに運営している施設での「運営中の備え」——避難経路の掲示、宿泊客への情報提供、保険などです。もう一つが、この記事で扱う、物件を取得・契約する前の「デューデリジェンス（調査）」です。海が見えて立地が良い、相場より安い、という理由だけで取得を決めると、後から「ここは津波の区域で、建てたい施設に制限があった」「重要事項説明の意味を理解していなかった」という事態になりかねません。

取得前のデューデリジェンスで大切なのは、「その土地が津波のどの区域に入っているか」「想定される浸水の深さはどれくらいか」「建築や開発に制限がかかるか」「重要事項説明で何が示されるか」を見極めることです。ここで押さえておきたいのは、津波のリスクは、洪水・内水・高潮を扱う水防法とは別の「津波防災地域づくりに関する法律」で扱われるという点です。水防法のハザードマップで安全に見えても、津波の区域は別に確認する必要があります。以下、その制度から順に見ていきます。

津波防災地域づくり法と2つの区域——警戒区域と特別警戒区域

津波のリスクを区域として定めているのが、「津波防災地域づくりに関する法律」（平成23年法律第123号）です。これは、2011年（平成23年）の東日本大震災を踏まえて同年12月に制定された法律で、津波による被害から命を守る地域づくりを進めるための枠組みを定めています。国土交通省が所管し、津波浸水想定の設定、推進計画、そして区域指定などの仕組みが置かれています。

この法律にもとづいて、都道府県知事は、津波浸水想定を踏まえて、大きく2種類の区域を指定することができます。一つが「津波災害警戒区域」（通称イエローゾーン・第53条）、もう一つが、その中でさらにリスクの高い「津波災害特別警戒区域」（通称オレンジゾーン・第72条）です。特別警戒区域は警戒区域の中に定められるもので、警戒区域の指定がないところに特別警戒区域だけが指定されることはありません。2つの区域は、求められる対応がはっきり異なります。警戒区域は主に「避難の備え」を求める区域、特別警戒区域は「建築や開発の制限」まで及ぶ区域、というのが大きな違いです。次の表で整理します。

区域	根拠（津波防災地域づくり法）	指定権者	主な内容
津波災害警戒区域（イエロー）	第53条	都道府県知事	警戒避難体制の整備（ハザードマップ・避難訓練など）。建築の制限は基本的になし
津波災害特別警戒区域（オレンジ）	第72条	都道府県知事	警戒区域のうち著しい危害のおそれがある区域。一定の開発行為・建築行為の制限

2つの区域の前提になっているのが、「津波浸水想定」です。これは、都道府県が、最大クラスの津波を想定して、どこまで・どれくらいの深さ浸水するおそれがあるかをあらかじめ設定したものです。区域の指定も、後で触れる「基準水位」も、この津波浸水想定をもとに考えられています。取得前のデューデリジェンスでは、区域に指定されているかどうかだけでなく、その物件の津波浸水想定の深さがどれくらいかまで確認しておくと、リスクの大きさをより具体的につかむことができます。区域指定が進んでいない地域でも、津波浸水想定そのものは公表されていることが多いため、まずはそこを見るのが出発点になります。

津波災害警戒区域（イエローゾーン）——避難体制の整備

津波災害警戒区域（イエローゾーン）は、津波が発生した場合に、住民等の生命・身体に危害が生じるおそれがあり、警戒避難体制を特に整備すべき区域として、都道府県知事が指定します（第53条）。新潟県や神奈川県の案内でも、この条文と法番号にもとづいて指定されることが明記されています。

イエローゾーンで中心になるのは、「避難の備え」です。市町村は、この区域について、津波ハザードマップの作成・周知や、避難場所・避難経路の確保、避難訓練などの警戒避難体制を整えることになります。ここで取得前デューデリジェンスとして大切なのは、イエローゾーンの指定そのものによって、建物の建築が直接制限されるわけではないという点です。つまり、警戒区域だからといって民泊・旅館業ができなくなるわけではありません。ただし、津波のおそれがある区域であることに変わりはなく、宿泊客の避難をどう確保するかという運営上の備えは欠かせません。民泊・旅館業のように、土地勘のない宿泊客を受け入れる施設では、避難場所・避難経路をあらかじめ把握し、わかりやすく案内できるようにしておくことが大切です。なお、同じ土地が、より制限の強い特別警戒区域（オレンジゾーン）に指定されている場合は、施設の種別によって開発・建築に制限がかかることがあります（次節で説明します）。

津波災害特別警戒区域（オレンジゾーン）——開発・建築の制限

津波災害特別警戒区域（オレンジゾーン）は、警戒区域のうち、津波で建築物が損壊・浸水し、住民等の生命・身体に著しい危害が生じるおそれがあると認められる区域について、都道府県知事が、一定の開発行為や建築を制限すべき区域として指定するものです（第72条）。イエローゾーンが「避難の備え」中心であるのに対し、オレンジゾーンは「建築・開発の制限」まで及ぶのが大きな違いです。

国土交通省や各県の解説によれば、特別警戒区域で制限の対象になるのは、主に社会福祉施設・学校・医療施設（病院・診療所等）など、防災上とくに配慮を要する人が利用する施設の開発行為・建築行為です。これらの施設を建てる場合には、都道府県知事（指定都市・中核市の区域内ではそれぞれの長。以下「都道府県知事等」）の許可が必要となり、建物の構造を津波に対して安全なものとし、病室や老人ホームの居室など、法令が定める一定の居室の床面の高さを「基準水位」以上にするといった基準が求められます。ここでいう「基準水位」とは、津波浸水想定の浸水深に、津波が建物に衝突した際にせり上がる高さを加えた水位のことです。民泊・旅館業の「客室」がこの制限の対象に含まれるかは、施設の種別や条例の定め方によって異なるため、計画している施設が制限の対象になるか、対象になる場合に求められる構造基準を満たせるかを、設計段階で建築士・自治体に確認しておく必要があります。なお、特別警戒区域の指定状況は地域によって大きく異なり、高知県・新潟県など多くの地域では警戒区域（イエロー）までの指定にとどまる一方、一部の地域では特別警戒区域の指定が進んでいるところもあります。

重要事項説明での確認——宅建業法と津波区域

中古物件を仲介で取得する場合、津波の区域は重要事項説明にも関わります。国土交通省や各県の案内によれば、宅地・建物が津波災害警戒区域内（その中の特別警戒区域内を含む）にある場合、その売買・交換・貸借にあたって、宅地建物取引業法にもとづく重要事項説明の対象になるとされています。重要事項説明では、対象物件が区域内にあるか区域外にあるかが示され、特別警戒区域内であれば、開発・建築の制限の内容もあわせて説明の対象になります。

ここで注意したいのは、区域に指定されていない＝津波のおそれがない、ではないという点です。国土交通省の資料でも、区域が指定されていない場合でも、将来指定される可能性があることを説明しておくことが望ましい、という趣旨が示されています。津波の区域指定は地域によって進み具合が異なるため、「区域に入っていないから安心」と早合点せず、津波浸水想定（ハザードマップ）そのものを確認することが大切です。重要事項説明で津波区域に関する説明を受けたら、その内容と、想定される浸水の深さを、宅地建物取引士に確認してください。仲介業者の選び方は民泊 不動産仲介・物件紹介業者の選び方もご覧ください。

取得前のハザード確認手順と全国の指定状況

津波リスクの確認は、取得前に行えます。手順としては、まず物件所在地の都道府県・市町村が公表している津波ハザードマップ・津波浸水想定を確認します。津波災害警戒区域・特別警戒区域が指定されている地域では、県のサイトに区域図や指定の状況が掲載されています。あわせて、国土交通省・国土地理院の「重ねるハザードマップ」でも、津波のリスク情報を地図に重ねて見ることができます。

確認のときに知っておきたいのが、区域指定の進み具合は地域によってかなり差があるということです。たとえば高知県では、複数の市町村で津波災害警戒区域の指定が進む一方、より制限の強い特別警戒区域は指定されていない、という状況が示されています。地域によっては、指定の年月日や区域図が県のウェブサイトで公表されている場合もあります。同じ「沿岸の物件」でも、津波区域に指定済みか、指定の見込みがあるか、ハザードマップ上の想定浸水深がどれくらいかは、自治体ごと・物件ごとに異なります。地図と県の公表資料で確認したうえで、最終的には物件所在地の自治体に問い合わせて確かめるのが、取得前デューデリジェンスの基本です。土砂災害のリスクが重なる地域では土砂災害警戒区域のある物件の確認もあわせてご覧ください。

あわせて確認しておきたいのが、その地域で過去にどのような津波が観測・記録されてきたかです。津波浸水想定は将来の最大クラスを見込んだものですが、過去の津波の到達記録や、地域に残る石碑・伝承は、その土地が実際に津波の影響を受けてきたかを知る手がかりになります。自治体の防災ページや、ハザードマップに添えられた解説に目を通しておくと、想定の数字だけではつかみにくい「その土地の津波の歴史」を理解しやすくなります。こうした背景は、宿泊客に避難を案内するときの説得力にもつながります。

はじめ君

津波区域の指定は、全国どこでも進んでいますか？

民泊学校 編集部

区域指定の進み具合は地域差が大きいのが実情です。たとえば高知県では警戒区域の指定が進む一方、特別警戒区域は指定されていない状況が示されています。同じ沿岸物件でも、指定済みか、想定浸水深がどれくらいかは自治体・物件ごとに異なるため、最後は所在地の自治体に確認してください。

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沿岸民泊の適性——避難確保と宿泊客の安全

津波の区域にある物件で民泊・旅館業を考えるとき、最終的にいちばん大切なのは、宿泊客の安全をどう確保するかです。民泊・旅館業の宿泊客は、その土地に不慣れで、夜間や早朝に地震・津波が起きたときに、自分で安全な場所へ避難するのが難しいことがあります。だからこそ、避難場所・避難経路の把握と案内、地震・津波が起きたときの初動の取り決めを、運営の前提として整えておく必要があります。

物件の適性を考えるうえでは、想定される浸水の深さと、建物の構造・階数の組み合わせも判断材料になります。一般に、想定浸水深が浅い、上階や高台へ短時間で避難できる、といった条件があればリスクを抑えやすく、逆に、想定浸水深が深い、平屋や低層で周囲に高い避難先がない、といった条件が重なると、宿泊施設としての適性は慎重に見極めることになります。「立地が良い」「安い」だけでなく、いざというときに宿泊客を安全に避難させられるかという視点を、取得の判断に含めることが欠かせません。判断に迷うときは、物件所在地の自治体・消防署や、建築士・宅地建物取引士・行政書士に相談しながら、無理のない計画で進めてください。

具体的な備えとしては、客室や共有部に、津波を含めた避難場所・避難経路の案内を掲示しておくこと、最寄りの高台や津波避難ビル・避難タワーまでの経路をあらかじめ把握しておくこと、地震を感じたときや津波警報が出たときに、宿泊客にどう声をかけ、どこへ誘導するかを決めておくことなどが挙げられます。とくに、夜間・早朝に管理者が常駐しないことの多い民泊では、宿泊客が自分で判断して避難できるように、わかりやすい情報を用意しておくことが安全につながります。海外からの宿泊客が多い立地では、多言語の案内があるとより安心です。多言語の案内づくりには運営ツール（多言語案内生成）も活用できます。こうした避難の備えは、取得後に整えるものではありますが、「この物件で、宿泊客の安全をどう確保するか」を取得前にイメージしておくことが、無理のない事業計画につながります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 津波のリスクは、水防法の浸水想定区域とは別ですか？

はい、別の法律で扱われます。洪水・内水・高潮は水防法の浸水想定区域として定められますが、津波は「津波防災地域づくりに関する法律」にもとづく津波災害警戒区域・特別警戒区域として、別に指定されます。水防法のハザードマップで安全に見えても、津波の区域は別に確認する必要があります。

Q2. 津波災害警戒区域と特別警戒区域は、どう違いますか？

津波災害警戒区域（イエローゾーン・第53条）は、避難場所の確保や避難訓練など警戒避難体制の整備を中心とする区域で、建築の制限は基本的にありません。津波災害特別警戒区域（オレンジゾーン・第72条）は、その中でさらにリスクが高い区域で、社会福祉施設・学校・医療施設などの開発・建築に制限がかかります。いずれも都道府県知事が指定します。

Q3. 津波災害警戒区域だと、民泊・旅館業はできませんか？

警戒区域（イエローゾーン）の指定そのものによって建物の建築が直接制限されるわけではないため、一律にできないわけではありません。ただし、津波のおそれがある区域であることに変わりはなく、宿泊客の避難確保が運営上の大切な前提になります。避難場所・避難経路の把握と案内を整えたうえで、物件所在地の自治体・消防署に相談して判断してください。

Q4. 特別警戒区域では、どんな制限がありますか？

特別警戒区域（オレンジゾーン）では、社会福祉施設・学校・医療施設など防災上とくに配慮を要する人が利用する施設の開発・建築に都道府県知事等（指定都市・中核市の区域内ではその長）の許可が必要となり、一定の居室の床面の高さを基準水位以上にするなどの構造基準が求められます。民泊・旅館業の客室が制限の対象に含まれるかは施設の種別や条例によって異なるため、計画する施設がこの制限の対象になるか、満たすべき基準は何かは、設計前に建築士・自治体に確認してください。

Q5. 重要事項説明では、津波のことは説明されますか？

宅地・建物が津波災害警戒区域内（その中の特別警戒区域内を含む）にある場合、売買・交換・貸借にあたって宅地建物取引業法にもとづく重要事項説明の対象になり、区域内か区域外かが示されます。特別警戒区域内であれば、開発・建築の制限の内容も説明の対象になります。区域に指定されていなくても津波のおそれがないとは限らないため、津波浸水想定（ハザードマップ）も確認し、宅地建物取引士に内容を確認してください。

Q6. 取得前に、津波のリスクを自分で調べる方法はありますか？

まず物件所在地の都道府県・市町村が公表する津波ハザードマップ・津波浸水想定を確認し、国土交通省・国土地理院の「重ねるハザードマップ」でも津波のリスクを地図で確認します。区域指定の進み具合は地域差が大きいため、最後は物件所在地の自治体に問い合わせて、区域指定の有無や想定浸水深を確かめるのが確実です。

Q7. 沿岸の物件は相場より安いことがありますが、買ってお得ですか？

相場より安いことがありますが、その安さは将来の津波リスク・保険料・出口（再売却）での評価減を反映したものでもあります。いざというときに宿泊客を安全に避難させられるか、建築・開発の制限はないか、を踏まえて総合的に判断することが大切です。安さだけで決めず、想定浸水深・区域の種類を踏まえ、不動産鑑定士・自治体に確認してください。

まとめ——「沿岸物件は、津波の区域を別に確認する」

津波災害警戒区域（イエローゾーン）の指定だけでは建築の直接的な制限はなく、津波リスクのある沿岸物件で民泊・旅館業を始めること自体が一律に禁じられているわけではありません。ただし、より制限の強い特別警戒区域（オレンジゾーン）では一定の施設に開発・建築の制限がかかります。いずれの区域でも、取得・契約の段階で確認すべき論点があります。津波のリスクは、洪水・内水・高潮を扱う水防法とは別の「津波防災地域づくりに関する法律」（平成23年法律第123号）で扱われ、都道府県知事が、避難体制を整える津波災害警戒区域（イエロー・第53条）と、開発・建築の制限が及ぶ津波災害特別警戒区域（オレンジ・第72条）を指定します。特別警戒区域では、社会福祉施設・学校・医療施設などの開発・建築に都道府県知事等の許可が必要となり、一定の居室の床面を基準水位以上にする構造基準が求められます。津波災害警戒区域内の物件は、宅建業法の重要事項説明の対象になりますが、区域未指定でも津波のおそれがないとは限りません。物件取得前には、津波ハザードマップと県の公表資料で確認し、最終的に物件所在地の自治体に問い合わせてください。価格の安さだけで判断せず、宅地建物取引士・建築士・不動産鑑定士・行政書士、そして自治体・消防署に確認しながら、宿泊客の安全を最優先に、無理のない計画で慎重に進めることをおすすめします。

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