税金滞納の差押え・公売物件で民泊・旅館業を始める前の確認 2026年版｜競売との違い・引渡命令なし・国税徴収法・公売特殊性減価・暴力団排除の陳述書・担保権の消除

編集：民泊学校 編集部｜公開日：2026年6月18日｜最終更新日：2026年6月18日

税金を滞納した人の不動産が差し押さえられ、「公売（こうばい）」として売りに出されることがあります。インターネットの官公庁オークションで、相場より安く不動産を取得できる入口として、民泊・旅館業の投資家にも注目されています。ただし、ここで多くの人が混同するのが、裁判所が行う「競売（けいばい）」と、税務署・自治体が行う「公売」はまったく別の制度だという点です。とくに、競売にある「引渡命令」が公売には存在しないなど、落札後の手間とリスクの構造が異なります。この記事は、税金滞納による差押え・公売で取得した物件で民泊・旅館業を始める前に押さえておきたい論点を、国税徴収法・地方税法などの公式情報をもとに整理します。裁判所の競売については競売・任意売却物件で民泊を始める前に確認することで扱っています。

この記事でわかること

• 公売（滞納処分）と競売（民事執行）の制度的な違い
• 国税の滞納処分と地方税の滞納処分という2つのルート
• インターネット公売（官公庁オークション）と入札の流れ
• 見積価額と「公売特殊性減価」——安さの正体と注意点
• 公売保証金・暴力団排除の陳述書など買受人の要件
• 担保権の消除（原則）と引受け（例外）、引渡命令がない落とし穴
• 落札後の民泊届出・旅館業許可がすべて新規申請になる理由

公売とは何か——競売（裁判所）との制度的な違い

公売とは、税金（国税・地方税）を滞納した人の財産を、税務署長や自治体が差し押さえて入札などで売却し、その代金を滞納している税金に充てる手続きです。国税庁の案内によれば、入札の方法には、公売会場で当日その場で開札する「期日入札」と、郵送などで入札書を提出し後日開札する「期間入札」があります。一方、競売は、裁判所が民事執行法にもとづいて、債権者の申立てにより不動産などを売却する手続きです。同じ「不動産が強制的に売られる」場面でも、根拠法（国税徴収法・地方税法 と 民事執行法）も、実施する機関（税務署・自治体 と 裁判所）も異なります。

この違いは、投資判断に直結します。とくに大きいのが、競売にある「引渡命令」（民事執行法第83条）が、公売には存在しないことです。競売では、買受人が代金を納めれば、裁判所の引渡命令によって占有者を比較的スムーズに退去させられる仕組みがありますが、公売にはこの制度がありません。後で詳しく見るように、これが落札後の手間とリスクを大きく左右します。「公売は競売と同じようなもの」という思い込みで入札すると、想定外の負担に直面しかねません。

国税の滞納処分と地方税の滞納処分——2つのルート

公売には、大きく2つのルートがあります。一つは、所得税・法人税・消費税などの国税の滞納処分で、税務署が国税徴収法にもとづいて行います。もう一つは、固定資産税・住民税などの地方税の滞納処分で、都道府県や市区町村が行います。地方税の滞納処分については、地方税法第373条などにより、その手続きが国税徴収法の例によるとされており、基本的な仕組みは国税の公売と共通しています。

実際の運用を見ると、たとえば東京都主税局は、固定資産税などの滞納処分による不動産の公売を、郵送受付の入札形式で年に複数回実施しています。物件は、税務署が出すものも自治体が出すものも、後述するインターネットの官公庁オークションや、各機関の公売公告で確認できます。どの機関が、どの税の滞納処分として売却しているのかを意識すると、問い合わせ先（管轄の税務署か、自治体の税務担当か）が整理しやすくなります。

インターネット公売（官公庁オークション）と入札の流れ

近年は、インターネット上で公売に参加できる「官公庁オークション」が広く使われています。これは、行政機関が差し押さえた財産（インターネット公売）や、行政機関が所有する財産（公有財産売却）を、オンラインで売却するための共通プラットフォームで、出品者はすべて行政機関です。なお、滞納処分による「インターネット公売」と、行政機関の自己所有財産を売る「公有財産売却」は、根拠法が異なる別の手続きである点に注意が必要です。

参加の大まかな流れは、（1）オークションサイトの利用者登録、（2）参加申込み、（3）公売保証金の納付、（4）入札、（5）落札（最高価申込者の決定）、（6）代金納付・所有権移転、という順序です。会場で行う期日入札や、郵送で行う期間入札のルートもあり、物件ごとに方法が決められています。重要なのは、各物件の「公売公告」に、入札期間・見積価額・公売保証金の額・引受けとなる権利の有無など、買受けの条件がすべて記載されていることです。国税徴収法第95条では、公売公告は公売の日の少なくとも10日前までに行うこととされています。入札前に、対象物件の公売公告と、閲覧できる範囲の物件資料を、隅々まで確認することが出発点になります。

見積価額と「公売特殊性減価」——安さの正体と注意点

公売物件が相場より安く見えるのには、理由があります。税務署長は、国税徴収法第98条にもとづき、近傍類似の取引価格・収益・原価などを勘案して「見積価額」を決めます。このとき、公売という売却方法の特殊性（買受け後のリスクを買受人が負うこと等）を踏まえて、「公売特殊性減価」と呼ばれる減価が行われます。国税庁の基本通達では、この減価はおおむね基準となる価額の30%程度の範囲内で行うとされており、結果として見積価額は市場価格よりも低めに設定される傾向があります。

ここで気をつけたいのは、「だから市場価格の7割で必ず買える」と考えるのは早計だということです。見積価額はあくまで入札の下限の目安であり、人気物件には複数の入札が集まって価格が上がります。逆に、安いのは、後述する占有者リスクや、契約不適合責任を問えないといった「安さの裏にあるリスク」を買受人が引き受けることの裏返しでもあります。減価率の目安だけを見て「お得」と判断せず、リスクを織り込んだうえで入札上限を決めることが大切です。

公売保証金と暴力団排除の陳述書——買受人の要件

公売に参加するには、公売保証金が必要です。国税徴収法第100条により、その額は見積価額の100分の10（10%）以上の範囲で、税務署長が定めます。保証金は現金や銀行等が振り出した小切手などで納付し、落札できなかった人には公売の終了後に返還されます。一方で、落札したのに代金を期限内に納めなかった場合は、保証金は返還されず、滞納している税金に充てられるため、入札は確実に代金を用意できる範囲で行う必要があります。

不動産の公売では、もう一つ重要な要件があります。国税徴収法第99条の2（平成26年の改正で追加）により、買受けを希望する者は「暴力団員等に該当しない旨の陳述書」を提出しなければならないとされています。この陳述書に虚偽の記載をすると、国税徴収法第189条（虚偽の陳述の罪）により、6か月以下の拘禁刑または50万円以下の罰金という罰則の対象になります。さらに、最高価申込者が暴力団員等にあたると判明した場合は、売却決定が取り消されます。法人で入札する場合は、役員などについても確認が及ぶため、自分（または自社）がこの要件を満たすことを、入札前に確認しておく必要があります。なお、農地が含まれる物件では、別途、農業委員会の買受適格証明書が必要になるなど、買受人の資格に追加の条件が付くことがあります。

担保権はどうなるか——消除（原則）と引受け（例外）

公売物件には、抵当権などの担保権が付いていることがあります。国税徴収法第124条によれば、換価する財産の上にある質権・抵当権・先取特権などは、買受代金の納付の時に、原則として消滅（消除）します。つまり、落札して代金を納めれば、原則として担保権の付いていない状態で取得できます。抵当権・根抵当権が残ったままの物件を通常の売買で買う場合のリスクは抵当権・根抵当権が残った物件で民泊・旅館業を始める前の確認で扱っていますが、公売では制度として消除されるのが原則という点が異なります。なお、消除される質権・抵当権などの登記については、買受人が自分で抹消の申請をしなくても、税務署長が登記所にその抹消を嘱託することとされています（国税徴収法第125条）。

ただし、例外として、税務署長が一定の条件のもとで、担保権の負担を買受人に「引受け」させることがあります（同条第2項）。引受けとなった担保権は消滅せず、買受人がその負担を引き継ぎます。また、賃借権など、消除されずに買受人が引き受けることになる権利もあります。どの権利が消除され、どの権利を引き受けることになるのかは、必ず各物件の公売公告で確認する必要があります。公告の記載だけで判断が難しいときは、担当の税務署や自治体に確認し、必要に応じて司法書士・弁護士に相談するのが安全です。

「引渡命令がない」という最大の落とし穴——占有者の排除

公売でもっとも注意すべきなのが、冒頭でも触れた「引渡命令がない」という点です。裁判所の競売では、代金を納めた買受人は、民事執行法第83条の引渡命令を使って、占有者の退去を求めることができます。ところが、公売にはこの引渡命令の制度がありません。そのため、落札した物件に前の所有者や賃借人などが住み続けている場合、買受人は自分で退去の交渉をし、話がまとまらなければ、明渡しを求める訴訟を起こし、最終的に強制執行という手順を踏むことになります。

ここで絶対に避けたいのが、自分で実力行使をして占有者を追い出す「自力救済」です。これは法律上認められておらず、かえって買受人が責任を問われかねません。占有者がいる公売物件は、退去までに時間と費用（交渉・訴訟・強制執行の費用）がかかる可能性を、取得コストとして見込んでおく必要があります。もっとも、「引渡命令がない＝必ず立ち退いてもらえない」というわけでもなく、任意の交渉で円満に解決するケースも少なくありません。占有の状況（誰が・どんな権利で住んでいるか）を公告や現地で確認し、退去のハードルを見極めることが、入札前の重要な作業になります。賃借人が残る物件の扱いは賃借人・占有者がいる物件（オーナーチェンジ）の民泊転用ガイドもあわせて参考になります。

はじめ君

落札した家に人が住んでいたら、すぐ出ていってもらえますか？

民泊学校 編集部

すぐとは限りません。公売には競売の引渡命令がないため、占有者がいれば自分で退去交渉をし、まとまらなければ明渡訴訟・強制執行という手順になります。自力で追い出すのは認められません。任意交渉で解決することもありますが、退去にかかる時間と費用を入札前に見込んでください。

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落札後の民泊届出・旅館業許可——すべて新規申請が必要

公売で物件を落札して民泊・旅館業を始める場合、許認可は基本的にすべて自分で新規に取り直すことになります。住宅宿泊事業（民泊新法）の届出は、その物件の所有者などが行うものですが、前の所有者が出していた届出を、落札した新所有者がそのまま引き継ぐことはできません。新所有者として、改めて届出をやり直す必要があります。

旅館業の許可も同様に注意が要ります。2023年12月施行の改正で、旅館業法には事業譲渡による営業者の地位の承継の仕組み（旅館業法第3条の2）が設けられましたが、これは譲渡人・譲受人の双方が知事等の承認を受けることなどが要件です。公売は「事業ごと譲り受ける」ものではなく、物件（不動産）を取得するだけなので、原則としてこの地位承継には当たらず、旅館業の許可は新規に申請することになると考えられます。ただし、施設の同一性や事業継続性をどう判断するかは保健所が個別に判断するため、許可・届出の段取りは、取得を検討する段階で、管轄の保健所・自治体に確認し、行政書士に相談しておくのが安全です。

入札前のデューデリジェンス——契約不適合責任を問えない前提で

公売物件のもう一つの大きな特徴は、原則として、売主の契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）を問えないことです。通常の売買なら、引き渡された物件が契約の内容に適合しなければ、買主は売主に修補や代金減額などを求められます。しかし公売では、買受人が現況のまま引き受けるのが原則で、後から「雨漏りがあった」「土壌に汚染があった」「実は違法建築だった」と分かっても、原則として誰にも責任を問えません。

だからこそ、入札前に、できる範囲で建物・土地・権利のデューデリジェンス（調査）を尽くすことが欠かせません。公告や閲覧資料で物件の状況・占有・権利関係を確認し、可能なら外観や周辺を現地で見て、民泊・旅館業として使えるか（用途地域・建物の状態・接道・消防など）を見極めます。建物状態はホームインスペクションの活用、土地と建物の権利は土地と建物の所有者が異なる物件・法定地上権の確認ガイドもあわせてご覧ください。判断材料が足りないまま「安いから」で入札するのは、公売ではとくに危険です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 公売と競売は、何が違うのですか？

公売は税金の滞納処分として税務署・自治体が国税徴収法・地方税法にもとづいて行う売却、競売は裁判所が民事執行法にもとづいて行う売却で、別の制度です。最大の違いは、競売にある「引渡命令」（民事執行法83条）が公売にはないことで、占有者の退去は自分で交渉・訴訟する必要があります。

Q2. 公売物件は、本当に相場より安く買えますか？

見積価額には「公売特殊性減価」（おおむね基準価額の30%程度の範囲内）が見込まれ、下限は市場より低めになる傾向があります。ただし人気物件は入札が集まって価格が上がりますし、安いのは占有者リスクや契約不適合責任を問えないことの裏返しでもあります。「必ず7割で買える」とは考えず、リスクを織り込んで上限を決めてください。

Q3. 落札したら、住んでいる人にすぐ出ていってもらえますか？

すぐとは限りません。公売には引渡命令がないため、占有者がいる場合は自分で退去交渉をし、まとまらなければ明渡訴訟・強制執行という手順になります。自力で追い出す「自力救済」は認められていません。一方、任意交渉で円満に解決することもあります。占有の状況を入札前に確認し、退去にかかる時間と費用（交渉・明渡訴訟・強制執行）を見込んでください。占有者のいない空き家の物件を選ぶのも、リスクを下げる現実的な方法のひとつです。

Q4. 抵当権が付いた公売物件を落札したら、その抵当権はどうなりますか？

国税徴収法124条により、抵当権などの担保権は買受代金の納付時に原則として消滅します。ただし、例外として買受人が引き受けることになる場合や、賃借権など消除されない権利もあります。どの権利が消除・引受けになるかは公売公告に記載されるため、必ず確認し、不明点は税務署・自治体や司法書士に確認してください。

Q5. 落札後、前の所有者の民泊の届出をそのまま使えますか？

使えません。住宅宿泊事業の届出は新所有者が新規に行う必要があり、前所有者の届出は引き継げません。旅館業も、公売は事業譲渡ではないため原則として新規許可申請になると考えられます。施設の同一性などは保健所が個別に判断するため、取得前に管轄の保健所・自治体、行政書士に確認してください。

Q6. 公売で買った物件に欠陥があったら、誰かに責任を問えますか？

原則として問えません。公売物件は契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）を問えないのが原則で、現況のまま引き受けることになります。雨漏り・土壌汚染・違法建築などが後で判明しても、原則として救済がありません。だからこそ、入札前にできる範囲で建物・土地・権利のデューデリジェンスを尽くすことが欠かせません。

Q7. 法人名義で公売に入札する場合、気をつけることはありますか？

不動産の公売では暴力団員等に該当しない旨の陳述書が必要で、法人の場合は代表者や役員などについても確認が及びます。自社や役員がこの要件を満たすかを入札前に確認してください。落札後の民泊届出・旅館業許可も新規に行うことになるため、法人としての許認可の段取りも含め、行政書士に相談しながら進めるのが安全です。

まとめ——「安い別ルート」の制度差とリスクを直視する

税金滞納による差押え・公売は、競売とは別の制度で、相場より安く不動産を取得できる入口になりえます。けれども、公売には競売の「引渡命令」がなく、占有者の退去は自分で交渉・訴訟する必要があり、契約不適合責任も原則として問えません。見積価額の「公売特殊性減価」は、こうしたリスクを買受人が引き受けることの裏返しであり、減価率だけを見て「お得」と判断するのは危険です。担保権は原則として消除されますが引受けの例外もあり、暴力団排除の陳述書などの買受人要件もあります。落札後の民泊届出・旅館業許可は、原則としてすべて新規に取り直すことになります。安さの裏にある手間とリスク、後処理コストを取得コストに織り込み、入札前にできる範囲でデューデリジェンスを尽くしたうえで、管轄の税務署・自治体・保健所、そして弁護士・司法書士・行政書士・宅地建物取引士に確認しながら、無理のない計画で慎重に判断してください。

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