民泊 行政指導・業務停止命令 完全ガイド 2026年版｜罰則条文・処分事例・コンプライアンス体制・廃止命令まで解説

編集: 民泊学校 編集部　|　最終更新日: 2026-05-21

住宅宿泊事業法（民泊新法）が2018年6月に施行されてから約8年が経過し、行政による監督体制は着実に強化されている。届出を済ませて適切に運営していても、定期報告書の未提出や届出事項の変更漏れといった「手続き上のミス」が業務改善命令・業務停止命令の対象となった事例が現実に発生している。また、観光庁とAirbnbがホスト情報を毎日共有する仕組みが稼働しており、無届・虚偽届出のリスクは以前とは比較にならないほど高まっている。本記事では、住宅宿泊事業法における行政処分の5段階構造、第72条から第79条の罰則条文の詳細、実際の処分事例、そしてAirbnbと観光庁のデータ連携の仕組みまで、実務目線で整理する。

住宅宿泊事業法の行政処分の5段階 ── 指導から廃止命令まで

住宅宿泊事業法における行政監督は、違反の程度や態様に応じて段階的に対応が強化される構造になっている。初期の「行政指導」から始まり、最終的には「廃止命令」まで至ることもある。各段階の内容と法的根拠を以下に整理する。

第1段階：行政指導（法律上の処分ではない）

行政指導は、行政手続法上の「処分」には当たらない。都道府県知事または保健所設置市・特別区の長が、義務違反が疑われる届出住宅事業者に対して「改善を促す」形で行う。法的強制力はないため、従わなくても直ちに刑事罰が科されるわけではないが、行政指導に繰り返し従わない場合は次の段階「業務改善命令」に移行する可能性がある。

実務上は、定期報告の提出遅延・標識掲示の不備・衛生管理上の軽微な指摘など、初回の軽微な違反では行政指導にとどまるケースが多い。ただし「指導だけで終わる」という保証は制度上存在しない。自治体の裁量・繰り返し違反の有無・悪意の程度等によって、対応は異なる。

第2段階：報告徴収・立入検査（住宅宿泊事業法 第50・51条）

都道府県知事等は、事業の適正な運営を確保するため、届出事業者に対して業務に関する報告を求め（報告徴収）、または当該事業所・住宅への立入検査を行うことができる。この段階では命令や処分は下されないが、行政側が状況を把握し、その後の対応を判断するための重要なプロセスとなる。

なお、報告を拒んだり、虚偽の報告をした場合、あるいは立入検査を拒否・妨害した場合には、第76条の規定により30万円以下の罰金の対象となる点に注意が必要だ。

第3段階：業務改善命令（住宅宿泊事業法 第22条等）

都道府県知事等は、届出住宅事業者が住宅宿泊事業法または同法に基づく命令に違反した場合、事業の適正な運営を確保するために必要な限度において、業務の方法の改善その他の措置を取るよう命じることができる。法的に命令であるため、従わない場合は刑事罰の対象となる（第74条：6月以下の拘禁刑または50万円以下の罰金）。

第4段階：業務停止命令（住宅宿泊事業法 第23条等）

業務改善命令に従わない場合や、重大な違反が確認された場合には、都道府県知事等は一定期間の業務停止を命じることができる。業務停止命令が出ると、その期間中はゲストを受け入れることができなくなる。業務停止命令に違反して営業を継続した場合は、第73条の規定により6月以下の拘禁刑または100万円以下の罰金という重い罰則の対象となる。

第5段階：廃業届出命令・廃止命令

最も重い行政処分が廃止命令である。繰り返しの重大違反や業務停止命令への違反が確認された場合には、事業そのものの廃止を命じることができる。観光庁が公開した監督処分実施状況一覧によれば、住宅宿泊事業法の法施行後、2019年9月30日時点で業務廃止命令2件・業務改善命令1件が実施されている。2025〜2026年にかけては新宿区や豊島区でも命令事例が報告されており（後述）、処分件数は徐々に増加している。

段階	処分名	法的性質	違反時の結果
1	行政指導	処分ではない（任意）	直接の刑罰なし・繰り返しで次段階へ
2	報告徴収・立入検査	行政調査	拒否・虚偽報告→30万円以下の罰金
3	業務改善命令	行政命令	違反→6月以下の拘禁刑または50万円以下の罰金
4	業務停止命令	行政命令	違反→6月以下の拘禁刑または100万円以下の罰金
5	廃止命令	行政命令（最終段階）	事業継続→刑事罰の対象

監督処分実施状況一覧（観光庁PDF）（2026-05-21取得）
法施行後の業務改善命令・業務廃止命令の実績一覧。定期報告義務違反・虚偽届出などの事例が掲載されている。

住宅宿泊事業法の罰則条文（第72〜79条）── 違反類型別の罰則一覧

住宅宿泊事業法の罰則規定は第72条から第79条に定められており、違反の類型によって刑事罰の重さが異なる。「拘禁刑」という用語は2025年6月1日施行の刑法改正（令和4年法律第67号）によって従来の「懲役」「禁錮」が統合されたものである。読者には「かつての懲役刑に相当するもの」と理解していただければよい。

なお以下は法文の概要整理であり、実際の訴追・処罰の判断は検察・裁判所の権限に属する。個別の状況については、必ず行政書士や弁護士に相談の上で確認されたい。

条文	違反類型	罰則
第72条	住宅宿泊管理業・住宅宿泊仲介業の無登録営業	1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金
第73条	虚偽届出・業務停止命令違反	6月以下の拘禁刑または100万円以下の罰金
第74条	業務改善命令違反	6月以下の拘禁刑または50万円以下の罰金
第75条	管理業者委託義務違反（200日超の届出住宅で自己管理）	50万円以下の罰金
第76条	立入検査の拒否・妨害、報告義務違反（虚偽報告含む）	30万円以下の罰金
第79条	廃業届出義務違反（廃業等の届出をしない場合）	20万円以下の過料（刑事罰ではなく行政上の制裁）

住宅宿泊事業法 罰則条文（厚生労働省）（2026-05-21取得）
第72条〜第79条の罰則規定の原文。管理業・仲介業の無登録営業（第72条）が最も重い1年以下の拘禁刑となる。

「届出事業者」は罰則の軽い条文が適用される

住宅宿泊事業の届出事業者（ホスト）については、第75条・第76条が主な適用対象となりやすい。一方、住宅宿泊管理業者や住宅宿泊仲介業者（OTAプラットフォーム等）の無登録営業は第72条で最も重い罰則が設けられており、事業規模の大きい業者が行政の優先監視対象となる構造になっている。

また、法人の代表者や従業員が違反行為をした場合、その行為者個人が罰せられるだけでなく、法人に対しても罰金刑が科される「両罰規定」（第78条）が適用される。法人として民泊運営に関与している場合は、この点も念頭に置いて内部コンプライアンス体制を整えておく必要がある。

消防法違反の罰則も要確認

住宅宿泊事業では、消防法に基づく消防用設備等の設置義務も生じる。消防署から設置命令が出た際にこれを履行しない場合は、消防法の罰則（1年以下の懲役または100万円以下の罰金）が適用される場合がある。消防対応は住宅宿泊事業法の届出前に所轄消防署への相談が実務上の基本であり、届出後も設備状況の維持管理が求められる。

消防法罰則規定（総務省消防庁PDF）（2026-05-21取得）
消防用設備設置命令違反に対する罰則の根拠規定。民泊施設の消防対応は旅館業法・住宅宿泊事業法の双方で要求される。

令和5年旅館業法改正 ── 罰金上限が3万円から100万円に大幅引き上げ

旅館業法は2023年（令和5年）に改正され、無許可営業や行政命令違反に対する罰金上限が従来の30,000円から100万円へと大幅に引き上げられた。「旅館業法の罰金なんてたかが知れている」という認識を持っているホストがいるとすれば、その認識はすでに時代遅れとなっている。

旅館業法違反のリスクが住宅宿泊事業にも関係する理由

住宅宿泊事業法の届出をしていない状態で宿泊料を受け取る場合、旅館業法の「営業許可」が原則として必要となる。厚生労働省の民泊Q&Aでは「住宅宿泊事業法の届出なしで宿泊料を受け取る場合には、旅館業法上の許可が必要」と明確に示されている。無届のまま宿泊料を受領しつづけた場合、住宅宿泊事業法の問題にとどまらず、旅館業法上の無許可営業（第10条違反）として処理される可能性がある。

民泊サービスと旅館業法Q&A（厚生労働省）（2026-05-21取得）
住宅宿泊事業法の届出なしで宿泊料を受ける場合は旅館業法許可が必要、という行政解釈が示されている。

令和5年旅館業法改正の主要ポイント

改正項目	改正前	改正後
無許可営業・命令違反（第10条）の罰金上限	30,000円	100万円
その他の行政上の義務違反（第11条）の罰金上限	10,000円程度	50万円
迷惑行為への対応権限	規定なし	宿泊拒否できる迷惑行為の範囲を追加明確化
感染症発生時の対応	各宿泊施設の裁量	自治体と連携した対応体制の整備を促進

旅館業法の罰則強化は、「安い違反金を支払えばよい」という悪質な無許可営業者を念頭においた措置と考えられる。合法的に住宅宿泊事業の届出を完了しているホストであっても、届出内容の有効性維持・届出事項変更届の提出漏れ等があると、行政が旅館業法の観点からも調査を行う場合がある点には留意したい。

旅館業法 罰則条文（厚生労働省）（2026-05-21取得）
令和5年改正後の旅館業法第10条・第11条の罰則規定。罰金上限の大幅引き上げが確認できる。

実際の処分事例 ── 新宿区・豊島区の最新事例から学ぶ

行政処分は「教科書上の話」ではなく、現実に発生している。ここでは国内で報告されている具体的な処分事例を取り上げ、どのような違反が処分につながるのかを整理する。

事例1：新宿区での廃止命令（都内初）

東京都新宿区では、2025年9月から2026年1月にかけて計4回の監督処分が行われ、その中には都内初の「廃止命令」も含まれていると報告されている。新宿区は民泊届出件数が都内でも多い地域であり、行政の監督体制も早くから整備されていた。

処分の主な背景として挙げられているのは「定期報告義務の不履行」と「届出事項変更の無届」である。住宅宿泊事業法では、毎年定期的に営業日数等を都道府県知事等に報告する義務が課されており（同法第14条）、これを怠ると業務改善命令→業務停止命令→廃止命令という段階を経て処分が下される。

事例2：豊島区の業務停止命令（15事業者・23施設・1年間）

豊島区では2026年6月をめどに、15事業者・23施設を対象とした1年間の業務停止命令が計画されていると伝えられている。処分事由は「定期報告義務の2回連続違反」であり、1回の違反ではなく複数回の繰り返しが処分の直接の引き金となっている。

23施設に及ぶ大規模な処分は、複数の物件を持つ事業者にとって事業継続に深刻な影響を与えうる。また、業務停止中は予約を受け付けることができないため、OTAプラットフォームとの連携停止・既存予約の対応等、実務上の混乱も生じる。

観光庁の初期処分事例（法施行後3件）

観光庁が公開している監督処分実施状況一覧によれば、法施行後の2019年9月30日時点における累計処分は「業務改善命令1件・業務廃止命令2件」となっている。処分事由として記録されているのは次のとおりだ。

• 定期報告義務（第14条）の不履行
• 虚偽の内容で届出を行った（虚偽届出）
• 届出事項（住宅の所在地・構造・設備等）の変更の届出を怠った

いずれも「悪意ある不正」というより「手続き上の怠慢・うっかりミス」に分類できるものが多く、日常的な手続き管理の重要性を示している。2019年以降の全国統計は観光庁から公開されていないが、新宿区・豊島区の事例から見る限り、処分件数は着実に増加傾向にあると推測される。最新の処分状況は観光庁公式サイトで随時確認されたい。

Airbnbと観光庁のデータ連携 ── 毎日データ提供される仕組みを理解する

Airbnbのヘルプページには、日本の民泊新法（住宅宿泊事業法）への対応として、ホストが届出番号を登録する仕組みが説明されている。そのなかで特に注目すべきは「AirbnbはホストのID・リスティングのアドレス・届出番号を観光庁に毎日提供している」という記載だ。

これは単なる任意提供ではなく、住宅宿泊事業法第17条に基づく仲介事業者（住宅宿泊仲介業者）の法的義務として位置づけられている。Airbnbは国土交通大臣登録の住宅宿泊仲介業者として、観光庁との情報共有が義務化されているのだ。

データ連携の仕組みと行政活用のイメージ

毎日Airbnbから観光庁に送られるデータには「ホスト名・リスティングのアドレス（住所）・届出番号」が含まれる。観光庁はこのデータを使って次のような照合を行うことができる。

1. 届出番号と届出台帳の照合：Airbnbに登録されている届出番号が、実際に届出が受理されているものかどうかを確認できる。架空の番号・他人の番号の無断使用は、照合によって発覚する。
2. 住所と届出住宅の照合：Airbnbに登録されているリスティングの住所が、届出住宅の所在地と一致するかを確認できる。住所不一致は虚偽届出の疑いにつながる。
3. 稼働日数のモニタリング：Airbnbのデータと届出事業者の定期報告内容を突き合わせることで、180日上限の遵守状況を監視できる。

Airbnbの公式ヘルプでは「他人の届出番号の無断使用や偽造は犯罪であり、Airbnbは警察に通報する可能性がある」とも明記されている。これは単なる注意書きではなく、実際にAirbnbが観光庁・警察と協力して不正を排除する意向を示したものと理解する必要がある。

Airbnb 民泊新法届出番号について（Airbnb公式）（2026-05-21取得）
AirbnbはホストID・リスティングアドレス・届出番号を観光庁に毎日提供している旨が明記されている。他人の届出番号の無断使用・偽造は犯罪として通報される可能性がある。

許可番号未登録リスティングの削除ポリシー

旅館業法改正に関するAirbnbの説明（2019年施行当時からの継続ポリシー）では、旅館業法・住宅宿泊事業法に基づく許可番号・届出番号が未登録のリスティングについて、Airbnbが掲載停止または削除する場合があること、および既存の予約について10日前に自動キャンセルになるポリシーが適用されることが示されている。

実務上は、届出番号の有効期限（届出更新・廃業届等）にも注意が必要だ。届出が失効した状態でリスティングを継続することは、Airbnbからの掲載停止リスクと行政からの指導・処分リスクが同時に発生する。

旅館業法改正とAirbnb（Airbnb公式）（2026-05-21取得）
許可番号未登録リスティングの削除ポリシーおよび10日前自動キャンセル制度が説明されている。届出番号管理の実務上の重要性が確認できる。

違法物件掲載防止（観光庁）（2026-05-21取得）
「確認ができない物件は仲介サイトへ掲載してはいけません」と明記。違法物件が確認された場合は速やかに削除する義務がOTAに課されている。

全国の稼働状況と行政監督の拡充

観光庁の施行状況データによれば、2026年3月時点の住宅宿泊事業の稼働件数は39,575件に達している。届出件数全体に対する稼働比率も高い水準を維持しており、行政による管理対象の規模は年々拡大している。

住宅宿泊事業法の施行状況（観光庁）（2026-05-21取得）
稼働件数39,575件（2026年3月13日時点）をはじめ、住宅宿泊事業の全国の施行状況が公開されている。

コンプライアンス体制の整備 ── 定期報告・帳簿管理・変更届の実務

行政処分は突然降りてくるものではなく、手続き管理の積み重ねによってリスクをコントロールできる。ここでは住宅宿泊事業のコンプライアンス維持に欠かせない3つの実務軸を整理する。

1. 定期報告（半期ごと）の管理

住宅宿泊事業法第14条に基づき、届出事業者は毎事業年度の前半期（4月〜9月）および後半期（10月〜翌3月）の終了後、定期的に届出先の都道府県知事等に以下の事項を報告しなければならない。

• 届出住宅の所在地・名称
• 営業した日数
• 宿泊者数および延べ宿泊者数
• 宿泊者の国籍別内訳（外国人・日本人）

報告期限は自治体によって多少異なる場合があるが、概ね各期間終了から1〜2ヶ月以内が目安とされている。電子届出システム（e-民泊など）を利用する自治体では、オンラインで提出できる。提出漏れ・遅延が繰り返されると業務改善命令の対象となり得るため、カレンダーアラートの設定等で管理することが現実的だ。

2. 帳簿・宿泊者名簿の管理

住宅宿泊事業法では、届出事業者に宿泊者名簿の作成・保存が義務付けられている（同法第9条）。名簿には宿泊者の氏名・住所・連絡先・宿泊日等を記録し、一定期間保存する必要がある。Airbnbや他のOTAプラットフォームで予約を受け付けた場合でも、プラットフォーム上のデータを流用しつつ、法令で求められる形式での記録管理を行うことが求められる。

帳簿の具体的な記録方法（電子か書面か）や保存年数については、自治体や条例によって追加要件が設けられている場合があるため、届出先窓口に確認することを推奨する。

3. 届出事項変更届の提出

届出内容に変更が生じた場合は、速やかに変更届を提出する必要がある。変更届が必要な主なケースは次のとおりだ。

変更事項	届出の要否	実務上の注意点
届出事業者の氏名・住所	要（変更届）	引越・改姓は速やかに届出
届出住宅の所在地	要（新規届出が必要な場合も）	物件を変えた場合は別途届出を検討
住宅の構造・設備の変更	要（変更届）	リフォーム・間取り変更を行った場合は要確認
管理業者の変更	要（変更届）	委託先が変わったら速やかに届出
廃業・休業	要（廃業届）	未提出は第79条の過料対象

届出事項変更届の提出漏れは「虚偽届出」とは異なるが、行政指導から業務改善命令へと進む可能性がある点では共通している。また、AirbnbへのリスティングとAirbnbに登録された届出番号が実際の届出情報と整合しているかも、観光庁のデータ照合で確認される。複数の物件を保有するホストは、物件ごとの届出状況を台帳管理することが現実的な対応策だ。

よくある違反パターンと対処フロー ── 5つの典型例

実際の処分事例と問い合わせ実績から見えてくる「よくある違反パターン」を整理する。それぞれの違反がどのような段階に発展しうるか、対処のポイントも合わせて示す。

違反パターン1：定期報告の提出遅延・未提出

処分件数が最も多い類型。「定期報告の存在を知らなかった」「締め切りを把握していなかった」というケースが多い。1回目は行政指導にとどまる場合があるが、2回連続の未提出で業務停止命令に発展した事例（豊島区）がある。対処策としては、提出期限をカレンダーに登録し、OTAのダッシュボードから必要データを定期的に取り出す習慣をつけることが現実的だ。

違反パターン2：届出事項変更の届出漏れ

管理業者を変えたのに変更届を出し忘れた、物件をリフォームしたのに届出内容を更新しなかったというケース。Airbnbのデータと届出台帳の照合で発覚するケースも増えている。対処策としては、自分の届出内容のコピーを手元に保存し、変更が生じたらその都度チェックリストで確認するフローを設けることだ。

違反パターン3：180日上限オーバー

住宅宿泊事業法では、届出住宅での営業は年間180日以内に制限されている（同法第13条）。意図せず上限を超えるケースとして、「日数計算の誤り」「複数プラットフォームの合算管理漏れ」がある。180日カレンダーツールを活用して残日数を随時管理することが有効な対策となる。上限超過は実質的に届出外の宿泊料受領となり、旅館業法の問題にも発展しうる点で注意が必要だ。

違反パターン4：標識・掲示義務の不備

住宅宿泊事業法では、届出住宅の見やすい場所に届出番号・届出事業者名等を記載した標識を掲示する義務がある（同法第11条）。標識の不備や掲示場所の不適切さは立入検査で指摘されやすいポイントだ。省令で定められた様式通りの標識を準備し、玄関扉近くや入口付近に掲示することが基本対応となる。

違反パターン5：非届出住宅での宿泊サービス提供

新たに民泊を始める住宅について「まず試しに予約を受けてみてから届出しよう」という発想は、住宅宿泊事業法上は違反となりうる。届出前の営業は住宅宿泊事業法の問題とともに、旅館業法上の無許可営業にも当たりうる。令和5年旅館業法改正後は罰金上限が100万円に引き上げられており、旧来の「罰金が安い」という認識での行動は大きなリスクを伴う。届出が受理されてから予約受付を開始することが基本的な実務手順だ。

よくある質問（FAQ）

Q1. 住宅宿泊事業の届出後、何年有効ですか？更新は必要ですか？

住宅宿泊事業の届出には有効期限が設けられておらず、廃業届を提出するまで継続します。ただし、届出内容に変更が生じた際は速やかに変更届を提出する義務があります。また、定期報告（半期ごと）の提出が継続的な義務として課されており、これを怠ると行政指導・処分の対象となります。

Q2. 業務停止命令が出た場合、既存の予約はどうなりますか？

業務停止命令が出た後の営業は違法となるため、既存の予約についても宿泊サービスを提供することは原則できません。ゲストへの連絡・キャンセル対応が必要になる場合があります。Airbnbなど各OTAのポリシーも確認の上、早急に対応が必要です。具体的な手続きは行政書士または弁護士に相談されることをお勧めします。

Q3. 「拘禁刑」とは何ですか？刑法の「懲役」とはどう違うのですか？

2025年6月1日施行の改正刑法により、従来の「懲役」「禁錮」が「拘禁刑」に統合されました。旧来の懲役と同様に施設収容が伴う刑罰ですが、刑務作業の義務付けが柔軟になり、更生目的の処遇プログラムが充実するよう変更されました。民泊関連の罰則条文では「懲役」が「拘禁刑」に置き換えられていますが、刑の重さの体系に大きな変更はありません。

Q4. 住宅宿泊事業法の届出をしているのに、近隣住民からの通報で処分されることはありますか？

届出が有効に維持されていて法令を遵守している場合、近隣住民の通報だけで直ちに行政処分が下されることは通常ありません。ただし通報を契機に行政が立入検査を実施し、別途の義務違反（標識不備・帳簿不備等）が発見されると指導・命令の対象となる場合があります。近隣対応と法令遵守の両面での管理が、トラブル予防の観点から重要です。

Q5. 消防法の対応は住宅宿泊事業の届出前に完了している必要がありますか？

住宅宿泊事業の届出には、消防法令適合通知書（または消防用設備等の確認）が必要とされる場合があります。自治体によっては消防確認の書類提出を届出要件としており、届出前に所轄消防署へ相談・確認することが実務上の基本です。消防対応の内容（必要な設備・検査の手順）は物件の構造・規模・自治体によって異なるため、早めに消防署に問い合わせることをお勧めします。

Q6. Airbnb以外のプラットフォーム（Booking.comなど）でも観光庁へのデータ提供は行われていますか？

住宅宿泊事業法に基づき国土交通大臣登録を受けた住宅宿泊仲介業者には、住宅の情報等の提供義務が課されています。Booking.comを含む主要OTAが仲介業者として登録している場合は同様の義務があります。ただし各OTAの対応詳細は各社の公式ヘルプや観光庁の公開情報で確認することをお勧めします。

Q7. 自分が届出した住宅に住みながら民泊をする場合でも、定期報告は必要ですか？

住宅宿泊事業法上の定期報告義務は、住居用として使用しながら事業を行う「家主居住型」も含め、届出事業者全員に適用されます。家主がいる場合でも届出を行っている限り報告義務は免除されません。ただし自治体の条例によっては家主居住型に対して特別の取扱いが設けられている場合もあるため、届出先の窓口に確認することが現実的です。

まとめ

住宅宿泊事業法の行政監督は「手続き上のミスを繰り返した事業者が処分を受ける」という構造になっており、悪意のある違反だけでなく「うっかり忘れ」も処分の対象となりうる。本記事で押さえておきたい核心は以下の5点だ。

1. 処分は5段階で進む：行政指導から始まり、廃止命令まで段階的にエスカレートする。最初の指導を軽視せず、迅速に対応することが重要だ。
2. 定期報告は2回連続違反で業務停止命令の対象：豊島区の事例が示すように、提出漏れは繰り返しによって重大な処分につながる。
3. 旅館業法の罰金上限は30,000円から100万円に引き上げ済み：令和5年改正後は、無届・無許可営業への制裁が大幅に強化されている。
4. AirbnbはホストデータをRealTimeで観光庁に提供：届出番号・住所の不一致、虚偽届出は照合によって発覚するリスクが高い。
5. 専門家への相談が最大のリスクヘッジ：法令上の手続きに不安がある場合は、民泊・旅館業に詳しい行政書士や弁護士に相談することが、遠回りに見えて最も効率的な対応だ。

法制度は改正が続いており、本記事の内容も今後変更される可能性がある。最新の処分状況は観光庁の公式サイトで確認し、届出内容や手続きについては管轄の自治体窓口への確認を欠かさないことを強くお勧めする。

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