民泊物件・空き家の屋根修理・雨漏りガイド 2026年版｜雨漏りの原因は屋根とは限らない・葺き替えとカバー工法の違い・建築確認と点検商法の注意点

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編集: 民泊学校 編集部　|　最終更新日: 2026-07-22

相続した実家や、これから民泊として活用しようとしている空き家で、屋根の傷みや雨漏りに気づいたとき、多くの方がまず考えるのは「屋根を直せばいいのか」ということだと思います。ですが実務上は、雨漏りの原因は屋根だけとは限らず、屋根工事といっても種類によって意味も手続きもまったく異なります。この記事では、公的データと一次資料をもとに、屋根修理・雨漏り対応を進めるときに確認しておきたい判断軸を整理します。

この記事でわかること

• 雨漏りの原因は屋根とは限らないという公的データの内容
• 「葺き替え」「カバー工法」「部分補修」「屋根塗装」の違い
• 「築○年だから工事」という提案とどう向き合うか
• 建築確認・石綿事前調査・建設業許可など確認しておきたい手続き
• 訪問販売・点検商法や「保険で無料」という勧誘への注意点
• 空き家を放置した場合の行政・税務上のリスク
• 民泊・営業中の物件で屋根工事をするときの実務ポイント

まず結論 — 屋根と決めつける前に、原因調査から入る

結論から言うと、天井のシミや室内の水漏れに気づいたとき、原因を「屋根」と決めつけて工事を発注するのは、実務上はおすすめできません。住宅リフォーム・紛争処理支援センター（住まいるダイヤル）が公表している雨水浸入箇所のデータでは、外壁まわり（開口部・外壁面）からの浸入が、勾配屋根・天窓からの浸入を上回っています（住まいるダイヤル「雨水はどこから浸入している？」、2026-07-22取得。詳しくは次のセクション）。

さらに、同じ「屋根の工事」と呼ばれるものの中にも、既存の屋根材を撤去して作り直す葺き替え、既存の上に新しい屋根材を重ねるカバー工法、傷んだ部分だけを直す部分補修、表面を保護する屋根塗装という、目的も工事の中身もまったく異なる選択肢があります。年数だけを理由にした「そろそろ工事の時期です」という提案には、まず点検・調査の中身を確認する、というのが現状の実務上の対応です。

この記事では、①原因調査 ②工法の見極め ③手続き（建築確認・石綿事前調査・建設業許可）④点検商法・保険勧誘への注意 ⑤空き家放置のリスク ⑥民泊運営中の実務 ⑦見積もりの比べ方、という順番で、公的な一次資料をもとに整理していきます。

雨漏りの原因は「屋根」とは限らない — 公的データで見る浸入箇所

雨漏りが起きると「屋根が傷んでいるはずだ」と考えるのは自然なことですが、公的データを見ると、その前提を一度疑ってみる価値があります。

住宅リフォーム・紛争処理支援センターが住宅瑕疵保険の事故情報データベースをもとに公表している資料では、2009年から2023年までに累積した約15,000件（保険金が支払済み、または支払いが確定した事故）のうち、木造戸建住宅の雨水浸入箇所は次のような内訳になっています。

浸入箇所	割合
外壁開口部（サッシまわりなど）	29.6%
外壁面	26.2%
勾配屋根・天窓	20.2%
その他（バルコニー等。内訳は公表データ上明示されていません）	約24.0%（全体から上記3区分の合計を差し引いた値）

外壁開口部と外壁面を合わせると55.8%となり、勾配屋根・天窓の20.2%を上回ります。なお同センターの資料では、雨漏り事故は新築木造戸建住宅における保険事故全体の9割以上を占めるとも説明されています。ただし、これは新築の木造戸建住宅における保険事故の集計であり、部位や不具合の内容が確認できなかった件数は除かれています。築年数を重ねた空き家全般の傾向をそのまま示すデータではない、という点は押さえておく必要があります。

とはいえ、この数字が示す実務上の教訓ははっきりしています。「雨漏り＝屋根の工事」と決めつけて発注すると、本当の原因（サッシまわりのシーリング切れや外壁のひび割れなど）が残ったままになり、工事後も雨漏りが再発するおそれがあるということです。

同センターの資料では、雨漏りのリスク部位として「窓・ドア（サッシ）」「外壁＜サイディング＞①②」「外壁＜モルタル＞」「外壁・屋根の取合い部」「屋根＜棟＞」「屋根＜けらば＞」「天窓（トップライト）」「バルコニー＜床面＞」「バルコニー＜立上り・サッシ下＞」「バルコニー＜手すり壁・笠木＞」「バルコニー＜排水口（ドレン）＞」の12区分が個別に取り上げられています（住まいるダイヤル「住まいの雨漏り対策を考えましょう」、2026-07-22取得）。屋根そのものに関する区分は12のうち2つ（棟・けらば）にとどまり、窓・ドアやバルコニーが独立した区分として立てられている点は、記事の主眼を補強する事実です。

法令上も「雨水の浸入を防止する部分」は屋根だけを指すわけではありません。住宅の品質確保の促進等に関する法律施行令第5条第2項は、屋根・外壁・開口部の建具に加え、屋根や外壁の内部にある雨水排水管も対象として挙げています（e-Gov法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律施行令」、2026-07-22取得）。

原因を切り分けるには、雨漏りが見えている場所の真上や、その先にある部位を優先的に調べるのが基本的な考え方です。住まいるダイヤルの相談事例（2026-07-22取得）でも、天井のダウンライトから雨水が落ちてきたケースについて「その天井より上部の部分に雨漏りの原因があることが疑われます」という回答が示されています。屋根に自分で上って確認するのは転落の危険があるため避け、第三者の建築士やホームインスペクション（住宅診断）を活用するのも一つの選択肢です。詳しくはホームインスペクションの記事もあわせてご覧ください。外壁側が原因であれば、対応すべきは外壁塗装や外壁の補修になります。外壁塗装の考え方は外壁塗装ガイドで別途整理しています。

屋根工事「4種類」の違いを理解する

屋根の工事と一口に言っても、実務上は目的がまったく異なる4種類に分かれます。

工法	内容	目的
葺き替え	既存の屋根材を撤去し、下地から新しく施工する	屋根全体の性能を作り直す
カバー工法	既存の屋根材の上に新しい屋根材を重ねる	既存を活かしながら防水・意匠を更新する
部分補修	破損箇所やコーキングなど、傷んだ部分だけを直す	応急的に雨水浸入を止める
屋根塗装	屋根材の表面に塗料を塗る	表面の保護・美観の維持

このうち「カバー工法」は、国土交通省が「既存の屋根の上に新しい屋根をかぶせるような」工法と説明しているもので、既存の屋根材を撤去せずに新しい屋根材を重ねる点が特徴です（国土交通省住宅局建築指導課長通知「屋根及び外壁の改修に関する建築基準法上の取扱いについて」令和6年2月8日付け国住指第355号、2026-07-22取得）。屋根材の廃材が増えにくい一方、下地（野地板・垂木）の傷みが激しい場合には適さないこともあり、実際にどちらの工法が適しているかは、下地の状態を確認したうえでの判断になります。

「屋根塗装」は防水層や下地をやり直す工事ではなく、表面の保護と美観の維持が主な目的です。「塗装をすれば雨漏りが直る」というわけではない、という区別は、見積もりを比較するときの前提として押さえておく必要があります。

なお、分譲マンションの一室で民泊を運営している場合、屋根・屋上は法定共用部分にあたるのが通常です。国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型）では、屋上・屋根・外壁・バルコニーなどが共用部分の範囲として整理されており、共用部分の管理は管理組合がその責任と負担で行うこととされています（国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント」、2026-07-22取得）。区分所有者個人が管理組合の合意なく屋根工事を発注することはできないため、この場合の最初の相談先は施工業者ではなく管理組合・管理会社になります。

「築○年だから工事」で決めない — 年数は目安、判断は調査・診断

屋根工事の勧誘や見積もりの中には、「築15年前後が交換の目安です」といった年数を根拠にした説明がよく登場します。ここで参考になるのが、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」（平成20年6月策定、令和6年6月改定）に示されている「修繕周期の例」です。

修繕工事項目	12〜15年の目安	24〜30年の目安
傾斜屋根	補修、修繕	撤去・葺替
屋上防水（保護）	補修、修繕	撤去・新設
屋上防水（露出）	補修、修繕	撤去・新設
庇・笠木等防水	修繕	―

このガイドラインは分譲マンションの長期修繕計画を作るためのもので、戸建住宅の屋根材の寿命を定めた基準ではありません。また、表の「12〜15年」は補修・修繕という区分の値であり、撤去・葺替（葺き替え）の周期は別に24〜30年と示されています。区分を混同して「屋根は12年で葺き替え」と説明するのは、この資料の読み方としては正確ではありません。

さらに重要なのは、同ガイドラインが修繕周期そのものを「劣化する建物の部位や設備の性能・機能を実用上支障がない水準まで経済的に回復させることができなくなるまでの期間」と定義し、周期の見直しは「建物及び設備の劣化状況などの調査・診断の結果に基づいて設定することが必要」としている点です。つまり公的な立場としては、「年数が来たから工事」ではなく「調査・診断の結果に基づいて判断する」という順番が原則になっています。

戸建て住宅で公的な点検周期の数字がある数少ない例が、長期優良住宅の認定制度です。認定を受けた住宅の維持保全計画では、維持保全の期間が30年以上、点検時期の間隔は10年以内とされ、点検対象には「住宅の雨水の浸入を防止する部分」が含まれます（国土交通省「長期優良住宅認定制度の技術基準の概要について」、2026-07-22取得）。ただしこれは認定を受けた住宅に課される基準であり、すべての戸建て住宅に一律の点検義務があるという意味ではありません。

建築確認・石綿事前調査・建設業許可 — 屋根工事の「手続き」を確認する

建築確認は必要か

屋根の改修が建築基準法上の「大規模の修繕」「大規模の模様替」に該当すると、原則として建築確認の手続きが必要になります。国土交通省は、屋根ふき材のみの改修や、既存の屋根の上に新しい屋根材を重ねるいわゆるカバー工法による改修について、大規模の修繕・大規模の模様替には該当しないものとして取り扱って差し支えない、という考え方を示しています（国土交通省住宅局建築指導課長通知 国住指第355号、令和6年2月8日付、2026-07-22取得）。

ただし、同じ考え方には注意書きがあります。屋根ふき材の改修によって屋根を構成するすべての材を改修することになる場合、その改修部分の見付面積が過半であれば、大規模の修繕・大規模の模様替に該当するとされています（同通知）。なお、主要構造部としての屋根を丸ごと改修する場合の一般的な過半判定では「総水平投影面積に占める割合」を用いる整理が示されており、判定の対象が異なるため混同しないよう注意が必要です。つまり「カバー工法だから確認申請は不要」と一律に判断するのは正確ではなく、改修の範囲や下地（垂木など）まで及ぶかどうかによって結論が変わります（国土交通省 住宅局参事官（建築企画担当）付「リフォームにおける建築確認要否の解説事例集（木造一戸建て住宅）」、2026-07-22取得）。実際の可否は、事例集自体も「判断がつかない場合は特定行政庁にご相談ください」としているとおり、物件所在地の特定行政庁への確認が前提になります。

もう一点、見落としやすいのが2025年（令和7年）4月1日に施行された改正建築基準法です。審査省略制度（いわゆる4号特例）の対象が「平家かつ延べ面積200㎡以下」の建築物に縮小されたため、2階建ての木造戸建て等で行う大規模なリフォームで、2025年4月以降に着工するものは建築確認手続の対象になります（国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」、2026-07-22取得）。

また、確認手続が不要な工事であっても、工事後の建築物は建築基準法の規定に適合している必要があります。屋根を不燃材で葺くことなどを求める区域（法第22条区域）を指定している自治体もあるため、材料の選択肢に制約がないかも含めて、事前に特定行政庁へ確認しておくと手戻りを防ぎやすくなります。

石綿（アスベスト）の事前調査

屋根の解体・改修・補修を伴う工事では、工事の規模や金額にかかわらず、石綿（アスベスト）の事前調査が元請業者等に義務づけられています。調査方法は①設計図書などの書面調査 ②現地での目視調査 ③（不明な場合の）分析調査の3段階で、大気汚染防止法に規定されており、書面調査だけで「石綿なし」と判断することはできません。

行政への報告が必要になるのは一定規模以上の工事で、建築物の解体は対象床面積の合計80㎡以上、建築物の改造・補修（工作物の解体・改造・補修を含む）は請負金額の合計100万円以上（消費税込み・事前調査費用は含まない）が線引きです（令和4年4月1日から義務化。環境省「石綿事前調査結果の報告について」、2026-07-22取得）。屋根の葺き替えやカバー工法は一般に「建築物の改造・補修」として扱われるため、請負金額が100万円以上かどうかが報告の分岐点になると考えられますが、個別の該当性は所管の自治体へ確認しておくことをおすすめします。

令和5年10月1日からは、建築物の事前調査そのものを、一般建築物石綿含有建材調査者・特定建築物石綿含有建材調査者・一戸建て等石綿含有建材調査者のいずれかの有資格者が実施する必要があります。このうち「一戸建て等石綿含有建材調査者」が調査できるのは一戸建て住宅や共同住宅の住戸の内部に限られるため、屋根のように住戸の外部にあたる部分の調査は、一般建築物石綿含有建材調査者または特定建築物石綿含有建材調査者による実施が必要になります。「戸建てだから一戸建て等調査者でよい」と考えて依頼すると、資格の範囲を外れてしまう可能性があるので注意してください。

なお、2021年4月の大気汚染防止法改正で、規制対象がそれまで対象外だった石綿含有成形板等（いわゆるレベル3建材）を含む全ての石綿含有建材に拡大されています。古いスレート屋根であっても、石綿を含むかどうかは製造時期と製品によって異なるため、「スレート屋根だから必ず石綿が含まれる」と決めつけず、事前調査で確認するという順番になります。アスベスト対策全般についてはアスベスト対策の記事でも扱っていますので、あわせてご参照ください。

建設業許可の有無をどう見るか

建設業の許可は建設業法第3条に基づくもので、「軽微な建設工事」のみを請け負う場合は許可がなくても営業できます。屋根工事・塗装工事・防水工事は建築一式工事以外の専門工事にあたるため、工事1件の請負代金の額が500万円未満であれば、許可がなくても請け負うことができます（国土交通省「建設業の許可とは」、2026-07-22取得）。許可の有無は判断材料の一つではありますが、「許可がない＝問題がある業者」「許可がある＝安心な業者」と単純に結びつけられるものではありません。

また、同じ「屋根の工事」でも、建設業法上の業種区分は工事内容によって分かれます。瓦・スレート・金属薄板等により屋根をふく工事は「屋根工事」（板金屋根工事も「板金工事」ではなく「屋根工事」に区分されます）、塗料・塗材等を工作物に吹付け・塗付け・はり付ける工事は「塗装工事」、アスファルト・モルタル・シーリング材等によって防水を行う工事は「防水工事」です（シート防水・塗膜防水は防水工事の「例示」であり、内容そのものではありません。国土交通省「建設業許可事務ガイドライン」（令和7年2月1日適用版）、2026-07-22取得）。見積もりの内容が屋根工事なのか、塗装工事なのか、防水工事なのかを確認しておくと、業者選びの判断材料になります。

突然の訪問と「保険で無料」に注意 — 点検商法のリスク

屋根工事の点検商法

屋根は所有者自身の目で確認しにくい部位です。国民生活センターは、屋根が「消費者からは通常見えにくいところであり、消費者自身で工事が必要かどうかの判断が難しく、業者の言葉を信用してしまう」ため、点検商法のターゲットになりやすいと考えられると説明しています。同センターに寄せられた「屋根工事の点検商法」に関するPIO-NET相談件数は、2018年度923件から2022年度2,885件へと、5年間で約3倍に増えました。

典型的な勧誘トークとして紹介されているのは、「近くで工事をしている者です」「お宅の瓦がずれているのが見えましたよ」「屋根が浮いているみたいですね。無料で点検してあげます」といった訪問のきっかけになる声かけと、点検後に「このままだと台風が来たら雨漏りしますよ」「すぐに直さなければ大変なことに」といった不安をあおる言い回しです。業者が見せる写真や動画は、あらかじめ用意されたものである場合もあると同センターは指摘しています。こうしたトークが出たからといって、その業者が必ず悪質だと断定できるわけではありませんが、警戒すべき典型例として知っておく価値はあります。

国民生活センターが挙げる回避策はシンプルです。突然訪問してきた業者には、無料と言われても安易に点検を依頼しないこと、1社だけで判断せず複数社から見積もりを取って比較・検討すること、まずは家を建てた工務店等に相談することです。台風や大雪、地震などの災害後は特に、便乗した勧誘が増える傾向がある点にも注意が必要です。

「保険を使えば自己負担なく直せる」の危険

「保険金を使えば自己負担なく修理できる」という勧誘も、屋根工事の点検商法とセットで見られる手口です。日本損害保険協会は、自然災害による住宅の損害について「多くの場合、加入しているすまいの保険（火災保険、地震保険等）で補償されます。しかしながら、自然の消耗もしくは劣化または性質によるさびなどによって生じた損害はお支払いの対象とはなりません」と説明しています（一般社団法人日本損害保険協会「住宅の修理などに関するトラブルにご注意」、2026-07-22取得）。屋根の傷みが自然災害によるものか経年劣化によるものかの判断は保険会社が行うため、「保険が使えるかどうか」は業者ではなく、契約している保険会社・代理店に直接確認するのが基本です。

「保険金が使える」とうたう住宅修理サービスに関する相談件数は、2010年度の111件から2019年度には2,684件へと大きく増加しています（国民生活センター 報道発表資料「『保険金を使って自己負担なく住宅修理ができる』と勧誘されてもすぐに契約しないようにしましょう！」（令和2年10月1日）、2026-07-22取得）。相談事例では、保険金請求サポートを含む契約について、業者に工事を依頼しない場合に支払われた保険金の3割〜5割程度の手数料等（コンサルティング料・違約金等の名目を含む）を求められたケースが紹介されています。この水準は2020年時点の相談事例に基づくもので、契約ごとに条件は異なります。

さらに重い注意点として、国民生活センターは「経年劣化による損傷と知りながら、自然災害などによる損傷と申請するなど、うその理由で保険金を請求すると、保険会社から保険金の返還請求や保険契約の解除をされたり、刑事罰（詐欺罪）に問われるおそれもあります」としています（国民生活センター 報道発表資料「保険金で住宅修理ができると勧誘する事業者に注意！」（令和3年9月2日）、2026-07-22取得）。これは業者だけでなく、申請者本人にも刑事上のリスクが及びうるという意味で、他の勧誘手口とは性質が異なります。保険金の請求は、加入者自身が保険会社・代理店に直接行うのが基本という原則を押さえておいてください。

契約してしまったら — クーリング・オフ

訪問販売で契約してしまった場合でも、特定商取引法上のクーリング・オフが使える可能性があります。契約書面を受け取った日を1日目として数え、8日以内であれば、原則として無条件で解約できます（e-Gov法令検索「特定商取引に関する法律」第9条、2026-07-22取得）。書面の記載内容に不備がある場合は「正しく記載された書面を受け取った」とはいえないため、8日を過ぎていても消費生活センターに相談する価値があります（消費者庁パンフレット「特定商取引法上の『クーリング・オフ』」、2026-07-22取得）。事業者側がクーリング・オフに関して事実と異なる説明をしたり威迫したりしたことで消費者が誤認・困惑して8日以内に手続きをしなかった場合も、あらためて交付された書面の受領日から8日間、クーリング・オフができるとされています。

ここで民泊オーナーの方に特に押さえておいてほしいのが、特定商取引法第26条第1項第1号の適用除外です。「営業のために、または営業として締結する契約」はクーリング・オフの対象外とされています。ただし消費者庁の逐条解説は、「契約の相手方の属性が事業者や法人である場合を一律に適用除外とするものではない」とし、契約対象が主として個人用・家庭用に使うものであれば、原則として適用されるとしています。さらに同解説は、消費者に利益活動（民泊の運営など）を行う意思があったとしても、そのことのみをもって直ちに適用除外に該当するわけではなく、取引の種類や利益活動との関連性、必要な設備等を準備しているかといった事情を踏まえて、その人が「当該取引に習熟していると認められるかどうか」を総合的に検討する必要がある、という考え方を示しています（消費者庁「特定商取引に関する法律・解説」第2章第5節 雑則、2026-07-22取得）。つまり、物件が民泊専用（事業用）であることだけをもって一律に対象外と決まるわけではありません。屋根工事の契約に不慣れな場合はなおさらです。「事業者名義だからクーリング・オフは使えない」と自己判断せず、消費者ホットライン「188」（2026-07-22取得）で最寄りの消費生活センターに相談することをおすすめします。

空き家の屋根を放置するとどうなるか — 行政上のリスク

管理不全空家等・特定空家等とは

相続した実家などを空き家のまま放置し、屋根の傷みが進むと、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）上のリスクにつながる可能性があります。令和5年の法改正（令和5年法律第50号、令和5年12月13日施行）で新設された「管理不全空家等」は、適切な管理が行われず、そのまま放置すれば「特定空家等」に該当するおそれがある状態を指し、市町村長は指導・勧告を行うことができます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律について」、2026-07-22取得）。「特定空家等」は、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれがある状態などに該当する、より進んだ段階です（e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」第2条・第13条、2026-07-22取得）。

国土交通省・総務省のガイドラインでは、屋根の損傷の程度によって区分の目安が示されています。「屋根の変形又は外装材の剥落若しくは脱落」「屋根ふき材、外装材、看板、雨樋等の破損又はこれらの支持部材の破損、腐食等」は管理不全空家等の状態例として、「倒壊のおそれがあるほどの著しい屋根全体の変形又は外装材の剥落若しくは脱落」「飛散のおそれがあるほどの著しい屋根ふき材、外装材、看板、雨樋等の破損又はこれらの支持部材の破損、腐食等」は特定空家等の状態例として挙げられています。

固定資産税への影響（試算）

勧告を受けた管理不全空家等・特定空家等の敷地は、固定資産税・都市計画税の住宅用地特例の対象から外れます（e-Gov法令検索「地方税法」第349条の3の2、2026-07-22取得）。住宅用地特例は、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）で固定資産税が評価額の6分の1、都市計画税が3分の1、一般住宅用地（200㎡を超える部分）で固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2という内容です。

特例が外れると、その土地は「商業地等」として扱われ、課税標準額は前年度課税標準額に評価額の5%を加算する形で段階的に引き上げられますが、地方税法附則第18条第2項により評価額の60%が上限とされています（e-Gov法令検索「地方税法」附則第18条、2026-07-22取得。大阪市「固定資産税・都市計画税の負担調整措置」、2026-07-22取得）。ここから試算すると、上限まで引き上げられた場合の固定資産税は次のようになります。

区分	特例適用時の課税標準（目安）	特例除外後の引き上げ上限（目安）	上限到達時の増加倍率（編集部試算）
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	評価額の6分の1（約16.7%）	評価額の60%	約3.6倍
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	評価額の3分の1（約33.3%）	評価額の60%	約1.8倍

「特例が外れると固定資産税が6倍になる」という説明を見かけることがありますが、この試算のとおり、負担調整の仕組み（上限60%）を織り込むと、上限に達した場合でも6倍には届きません。また、上限まで一気に上がるわけではなく、前年度の課税標準額に評価額の5%を加算する形で毎年少しずつ引き上げられます。都市計画税についても同様の仕組みで特例が外れますが、特例時点の課税標準の割合が固定資産税より大きいため、増加幅は固定資産税より小さくなる傾向があります。

損害賠償責任と行政代執行

屋根材が飛散するなどして第三者に損害が生じた場合、民法第717条第1項により、まず占有者が賠償責任を負い、占有者が損害発生防止に必要な注意をしていたときは所有者が賠償責任を負う、とされています（e-Gov法令検索「民法」第717条、2026-07-22取得）。空き家の場合、占有者がいなければ所有者が責任を問われる可能性が高くなります。実際の責任の有無・範囲は個別の事情によって判断が分かれるため、心配な場合は弁護士に相談することをおすすめします。

特定空家等に対する行政の措置は、助言・指導（空家法第22条第1項）、勧告（第2項）、命令（第3項）、行政代執行（第9項）という段階を踏みます。命令に至る前には、意見書の提出機会や公開による意見聴取の請求といった手続きも用意されています。行政代執行に要した費用（作業員の賃金、資材費、第三者への補償料等）は所有者の負担となり、国税滞納処分の例により徴収されることがあります。

なお、空き家の解体・改修には自治体独自の補助制度が用意されている場合がありますが、内容は自治体ごとに異なり、全国共通の制度ではありません。国土交通省の空き家対策特設サイトでも、「まずは市区町村のウェブサイトで調べるか、窓口に問い合わせてみましょう」と案内されています（国土交通省「空き家対策 特設サイト」、2026-07-22取得）。空き家の中の残置物の整理が必要な場合は残置物撤去・遺品整理の記事も参考にしてください。直すより手放す判断をする場合は民泊物件の売却の記事もあわせてご覧ください。

民泊・営業中の物件で屋根工事をする実務

ここまでは所有者・空き家としての視点でしたが、すでに民泊を運営している物件、またはこれから民泊として活用する空き家では、もう少し実務的な論点が加わります。

まず、賃貸で借りている物件を運営している場合です。雨漏りが建物側の不具合による場合は、原則として貸主側の修繕義務の問題として整理されます（民法第606条第1項、2026-07-22取得）。賃借人が貸主に修繕の必要を通知したにもかかわらず相当期間内に修繕されない場合や、急迫の事情がある場合には、賃借人自身が修繕できる規定もありますが（民法第607条の2）、まずは貸主・管理会社への通知記録を残し、独断で工事を先行させないことが実務上は無難です。使用収益ができなくなった部分の割合に応じて賃料が減額される規定（民法第611条第1項）もあるため、雨漏りの範囲や期間についても記録を残しておくと、後の交渉材料になります。

工事期間中は、足場や養生シートの設置で建物の外観・動線が一時的に変わります。宿泊者がいる状態で工事をする場合は、予約状況の調整（工事期間の予約停止や既存予約への対応）、近隣への事前の挨拶、工事の時間帯への配慮など、近隣関係にも影響する要素が増えます。安全確保の観点や届出内容との整合については、所轄消防署や、届出・許可を行った自治体の窓口に事前に相談しておくと、工事後の運営再開に向けた段取りを組みやすくなると考えられます。個別の判断が必要な部分は、行政書士や消防設備の専門業者にも確認することをおすすめします。空き家を民泊として活用する際の基本的な考え方は空き家の民泊活用ガイドでも解説しています。

はじめ君

営業中の民泊で屋根工事をするとき、気をつけることはありますか？

民泊学校 編集部

工事自体を禁じる法令は見当たりませんが、足場・騒音・臭気は宿泊体験に直結します。事前の告知や掲載の一時停止を検討し、避難経路の表示が工事中も機能するかを業者と確認しておくとよいでしょう。

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見積もりの比べ方 — 同じ条件で複数社を比較する

民泊学校では、屋根工事についても外壁塗装と同じ立場を取っています。全国一律の「相場」と呼べる公的な統計は存在しません。一括見積もりサイトなどが示す金額を、当サイトとしての相場の根拠として引用することもしていません。

その代わりに重要なのが、複数の見積もりを「同じ条件」で比較することです。具体的には、工法が葺き替え・カバー工法・部分補修のどれを前提にしているか、足場代が含まれているか、既存材の撤去・処分費が含まれているか、下地（ルーフィング等）の交換が含まれているか、数量の算出根拠が示されているか、保証年数と保証の主体（施工店なのかメーカーなのか）、追加工事が発生する条件、支払いのタイミングといった項目です。工法がそろっていない見積もりを金額だけで比べると、条件の違いを見落としたまま安さだけで判断してしまうことになりかねません。

屋根の工事内容が屋根工事なのか塗装工事なのか防水工事なのかを確認したうえで、建設業許可の有無・業種、アスベスト事前調査の実施体制も見ておくと、比較の判断材料が増えます。

屋根工事の一括見積もりサービスとしては、たとえば屋根のお悩み解決！「屋根見積りnet」で一括見積り比較のように、無料で複数の施工会社に見積もりを依頼できる窓口があります（全国対応）。どの窓口を使う場合でも、金額の安さだけでなく、前述の確認観点（原因調査の有無・工法の根拠・数量と単価の内訳・保証範囲）で見比べてください。

見積書の内容そのものを専門家にチェックしてもらいたい場合は、国土交通大臣指定の住まいるダイヤル（公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター）でも相談を受け付けています。

売却も選択肢に入れている場合は、既存住宅売買瑕疵保険や建物状況調査（インスペクション）の観点も関わってくるため、ホームインスペクションの記事もあわせてご確認ください。あなたの物件の収支を確認したい場合は、下記のシミュレーターもご活用いただけます。

はじめ君

1社だけの見積もりでは足りないのでしょうか？

民泊学校 編集部

公的な統一相場がないため、1社だけでは高いか安いかを判断しにくくなります。原因調査の有無・工法を選んだ根拠・数量と単価の内訳・保証の範囲まで並べて比べると、妥当性を見極めやすくなります。

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屋根工事でよくある失敗

ここまで紹介してきた公的資料の内容と重なる、屋根工事でよくある失敗パターンを整理します。

• 雨漏りの発生場所だけを見て屋根の工事を発注し、実際の原因だった外壁のひび割れやサッシまわりのシーリング切れが放置されたままになり、工事後も雨漏りが再発した
• 「築年数が来ているので」という理由だけで葺き替えを勧められ、下地の状態を調査しないまま契約し、実際にはカバー工法や部分補修で対応できる状態だった
• カバー工法であれば確認申請は不要だと思い込み、改修範囲が下地にまで及ぶ工事を届出なしで進めてしまった
• 「保険を使えば自己負担なく直せる」という勧誘に乗り、保険会社への確認を後回しにした結果、経年劣化と判断されて保険金が支払われず、業者への手数料だけが残った
• 1社の見積もりだけで契約し、後から他社に確認したところ、工法や数量の前提がまったく異なっていたことがわかった

よくある質問（FAQ）

Q1. 雨漏りがあれば、まず屋根を疑うべきですか？

公的データでは外壁まわりからの浸入が勾配屋根・天窓を上回っています。原因調査を先に行い、部位を特定してから工事を検討するのが実務上の流れです。

Q2. 「築15年だから屋根を葺き替えましょう」と言われました。信じていいですか？

国の長期修繕計画ガイドラインでも、修繕周期は調査・診断の結果に基づいて設定することが前提とされています。年数だけを理由にした提案は、まず点検・診断の内容を確認してください。

Q3. カバー工法なら建築確認は不要ですか？

屋根ふき材のみの改修やカバー工法は確認手続の対象外として扱われる整理がありますが、屋根を構成するすべての材を改修することになり、その見付面積が過半に及ぶ場合は対象になり得ます。実際の判断は特定行政庁への相談が必要です。

Q4. 屋根のスレートはアスベストが含まれていますか？

製造時期や製品によって異なるため、含有の有無は事前調査で確認する必要があります。書面調査だけで「なし」と判断することはできません。

Q5. 「保険を使えば自己負担なく直せます」と言われました。

経年劣化による損傷は火災保険の対象にならないのが原則です。保険金の請求や適用可否は、業者ではなくご自身が契約している保険会社・代理店に直接確認することが勧められています。

Q6. 空き家の屋根を直さずに放置するとどうなりますか？

破損が進むと「管理不全空家等」や「特定空家等」に該当し、指導・勧告を受ける可能性があります。勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税負担が増える場合があります。

Q7. 民泊を運営中の物件で屋根工事をする場合、何を優先すればよいですか？

物件が戸建てかマンションの一室かで最初の相談先が変わります。マンションなら管理組合、戸建てなら施工業者に加えて自治体・消防への確認が入り口になります。予約状況への影響も早めに整理してください。

まとめ

雨漏りや屋根の傷みに気づいたとき、実務上まず必要なのは「屋根を直すこと」ではなく「原因を確認すること」です。屋根工事にも葺き替え・カバー工法・部分補修・屋根塗装という違いがあり、年数だけでなく調査・診断の結果に基づいて判断することが公的な立場として示されています。建築確認・石綿事前調査・建設業許可といった手続き、点検商法や保険勧誘への注意、空き家放置時の行政・税務リスク、民泊運営中の実務まで含めて、一つずつ確認しながら進めることが、結果的に遠回りを避ける近道になります。最終的なご判断は、必ず特定行政庁・消防・税理士・行政書士・弁護士など、それぞれの窓口にご確認ください。

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